商业项目市调工作计划书
7页1、北京某商业项目市调工作计划书大厦项目市场调研计划书目 录一、项目背景3二、研究思路3三、研究内容5四、研究方案6五、项目流程图7六、研究成果7七、研究期限7八、费用预算7一、项目背景中海发展(北京)有限公司是香港上市公司中国海外集团有限公司旗下之全资子公司,成立于1997年6月,注册资本3000万美元。目前主要从事房地产开发经营、建筑工程总承包、物业管理等业务。中海发展(北京)有限公司作为中海地产开拓首都北京房地产市场的排头兵,致力于走专业化与规模化发展的道路,力争“开发一个,成功一个”。 “中海雅园”、“中海紫金苑”、“中海馥园”等项目已成为北京中高档精品楼盘的典范。目前正在建设和即将建设的项目还有“中海凯旋”、“中海广场”、“中海枫涟山庄”、“中海天地”、 “中海高尔夫花园”、“中海海洋公园、海洋花园”等项目。小红门项目位于北京市朝阳区小红门地区,项目用地西至成寿寺路,北至关家坑街,东至龙爪树路,南至规划南四环绿化带。规划用地总面积为87.16公顷,其中建设用地64.38公顷。地上规划总建筑面积136万平方米,其中住宅110万平方米,公建26万平方米。其中一期已获批准规划建筑面积5
2、3万平方米。项目商业总面积24万平方米,其中一期12万平方米。目前规划为2-6层、沿街的独立商业楼。本次调研主要针对小红门项目一期12万平方米的商业。本次调研的主要内容包括:本项目辐射区域内商业项目研究;本项目商业投资者、经营者、消费者研究;本项目商业目标客户群定位(包括投资者、经营者、最终消费者);本项目商业总体市场定位(业态、档次、价格/租金等);二、研究思路(一)、研究范围根据本项目所处位置以及地块特征,本次研究调研界定的四至范围如下:1 东至京津塘高速;2 南至南四环;3 西至南中轴延长线(木樨园桥至大红门桥及延长线);4 北至南三环;(二)、研究思路商业项目根据分布和位置的不同主要分为以下类别:1 社区型商业:典型的是各类住宅区的底商,包括各种所谓“社区商业街”,其主导的消费群体是社区业主以及周边项目的业主;从建筑形式上看,有底商、独立的商业街等;其特点是强调便利性;单店的规模比较小;业态的选择有一定的范围限制;2 商务型商业:主要是分布在商务中心区,或者说是写字楼比较密集的区域,主要的消费群体是在写字楼里面工作的office群体;主要包括购物中心、各类专业主题场所(如餐饮、
3、休闲、娱乐等);目前该类型商业向两个相反的方向演化:其一是向shoppingmall等巨无霸方向演化;另外是向更加专业的大规模单一主题商业演化;3 专业交易集散市场:专业交易集散市场包括农幅产品交易市场、服装批发市场、花卉交易市场、家具家居建材五金交易市场等;4 基于“产业价值链”的商业地产,该商业形态可以看成是“专业交易集散市场”的高级状态,其核心理念是构建“单一产业完整价值链的综合交易场所”;根据本项目所处地块位置以及周边目前状况以及未来规划来看,不适宜定位成“商务型商业”,结合本次调研的要求,本次研究将分如下两个层次展开:第一层次:本项目辐射范围内商业项目研究,主要侧重了解相关项目的基本信息、运营模式、目前运营状况、存在的问题,为本项目提供可以借鉴意见与建议;针对相关项目的研究,主要采用深度访谈的方式,访问相关项目主管运营的负责人;第二层次:本项目辐射范围内相关产业的经营者、消费者,以及商铺投资者;针对投资者和经营商户的研究是重中之重,他们对本项目的判断基本上可以反映市场的真实需求,研究内容包括对本项目所处地段的认可程度、对摊位数量/面积的需求意向、对价格/租金的承受能力、经营业
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