资产评估的基本方法

1、资产评估的基本方法第五章 机器设备评估 国产外购设备重置成本测算 例题:某台机床需重估。企业提供的购建成本资料如下:该设备采购价 5 万元， 运输费0.1 万元，安装费 0.3 万元，调试费 0.1 万元，已服役 2 年。试评估该机床 原地续用的重置全价。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了 20%;铁路运价近两 年提高了1 倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为 40%，调试费用上涨了 15%。分析:该机床服役期限仅 2年，且在市场上仍很流行，一般来说技术条件变化 不大，故用复原重置成本评估较现实。 计算过程:20%),6万元机床采购重置全价,5X(1,运杂费重估价,0.1X2,0.2万元安装费重估价,0.3X(1, 40%),0.42万元调试费重估价,0.1X(1, 15%),0.115万元 综合以上各项,该机床原地续用的重置全价为:6,(0.2,0.42,0.115),6.735 万元例题:某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线,账面原值1, 000 万元。2005 年进行评估,评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线,该生 产线2004年建成,年产

2、同类产品75万吨,造价为3,000万元。经查询,该类生产 线的规模效益指数为 0.7,根据被评估资产生产能力与参照物生产能力方面的差 异,采用规模经济效益指数法计算被评估生产线2004年的重置成本为2,259万元由于无法获取评估基准日该生产线的价格指数，不能直接将 2004年的重置成 本调整为2005 年评估基准日的重置成本。因此，将该生产线适当划分为主要装 置、辅助生产装置、工艺管道、仪器仪表、建筑安装费和管理费六大项，并按被评 估生产线原始成本中上述六项所占比重作为权数，以及 2004年至 2005 年上述六项 的价格变动系数加权求取生产线价风格整系数。上述六项在生产线原始成本中的比 重为:主要装置 70%，辅助装置 5%，工艺管道 5%，仪器仪表 5%，建筑安装费 10%， 管理费5%。2004 年至 2005 年上述六项价格及费用变动率为:主要装置 5%，辅助装 置 3%，工艺管道 10%，仪器仪表 2%，建筑安装费 15%，管理费 10%。重置成本，2,259X(l,70%X5%,5%X3%,5%X10%,5%X2%,10%X15%, 5%X10%),2,259X(1, 3.

3、5%, 0.15%, 0.5%, 0.1%, 1.5%,0.5%),2,259X(l, 6.25%),2,400 万元进口设备重置成本测算举例例1：被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英 镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备,其替代产品的 FOB 报价为 35 万英镑。针对上述情况,评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在 技术性能上的差异及其对价格的影响,最后认为,按照通常情况,实际成交价为报 价的70%,90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技 术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备 FOB 价格的 70%,30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93?1。境外运杂费按FOB价格的5%计， 保险费按 FOB 价格的 0.5%计,关税与增值税因为符合合资企业优惠条件,予以免 征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格，银行手续费)的 3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付

4、费用。 由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下:19.6 万英镑 FOB 价格,35X80%X70%,FOB价格，19.6X 11.93,233.83万元人民币境外运杂费,233.83X5%,11.69万元人民币保险费,233.83X0.5%,1.17万元人民币CIF 价格,233.83, 11.69, 1.17,246.69 万元人民币银行手续费,246.69X0.8%,1.97万元人民币国内运杂费，(246.69,1.97)X3%,7.46万元人民币被评估设备重置成本,233.83,11.69,1.17,1.97,7.46 ,256.12万元人民币例2:某企业1999年从美国引进一条生产线,该生产线当年安装试 车成功正式 投入生产。设备进口总金额为90万美元,2004年进行评估。经评估人员对该生产 线进行现场察勘和技术鉴定,以及向有关部门进行调查了解,认为该生产线的技术 水平在国内仍居先进行列,在国际上也属普通使用的设备,故决定采用指数调整法 对该机组重置成本进行估测。按照国内及国外价格变动对生产线的不同影响,评估人员先

5、将生产 线分成进口设备主机、进口备件、国内配套设施、其他费用四大部分,分别考虑国 外、国内不同部分价格变化率予以调整。经调查询价了解到,从设备进口到评估基 准日,进口设备主机在其生产国的价格变化率上升了50%,进口备件的价格变化率 上升了30%,国内配套设施价格上升了60%,其他费用上升了50%。按评估基准日 的国家有关政策规定,该进口设备的进口关税等税收额为30万元人民币。评估时 点美元对人民币汇率为1?8. 3。从被评估机组进口合同中得知,进口设备主机原始 价值75万美元,进口备件15万美元。另外从其他会计凭证中查得国内配套设施原 始价值45万人民币，其他费用原值18万元人民币。根据上述数据，估算被评估机 组的重置成本如下：重置成本,（75X 1.5,15X 1.3）X8.3,45X 1.6,18X 1.5, 30,1224.6（万元人 民币）实体性贬值与成新率的测算成新率,1,有形损耗率设备的尚可使用年限设备的已使用年限设备尚可使用年限设备总使用年限，设备已使用年限设备总使用年限（加权更新重置成本）（更新重置成本）加权更新成本，已使用年限X更新成本（重置成本）例题:某企业2000

6、年购入一台设备，账面原值为30,000元，2005年和2008年 进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2010年对该设备进行 评估。假定:从2000年至2010年年通货膨胀率为10%,该设备的尚可使用年限经 检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。第二步，计算加权更新成本。第三步，计算加权投资年限2J309.581 年 85,490第四步，计算成新率:成新率,7?（9.5,7）X100%,42%例题某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类 新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成 本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制 装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装 置的功能性损耗额。根据上述资料，被评估控制装置的功能性损耗测算如下：(1) 计算被评估控制装置的年超额运营成本额：(7,4)X12,000,36,000元(2) 测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:36,000X(133%),24,120元(3) 将被评估控制装置在剩余使用年限

7、内的年超额运营成本净额折现累加，估 算其功能性损耗额：24,120X(P/A, 10%,3),24,120X2.4869,59,984 元经济性贬值及其测算P101例题某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万 件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件，60%的生产能力闲置。经评估，该生产线的重 置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模 经济效益指数为0.8,试求该生产线的经济性损耗额。具体计算过程如下：(1) 扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为：1,500,300,150,1,050万元(2) 计算经济性损耗率：_400rwo%经济性损耗率，,(1,0.48)X100%,52% 1，000(3) 计算经济性损耗额:经济性损耗额，1,050X52%,546万元例题被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整 影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的 正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给 条件，估算该生产

8、线的经济性损耗额。经济性损耗额，(150X10,000)X(1,33%)X(P/A,10%,3),l,005,000X2.4869,2,499,335 元 运用成本法测算设备评估值举例例题被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术 改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调 查、检查、比照分析，得到以下数据:(1)1994至2004年每年的设备价格上升率为 1 0%; (2 )该设备的月人工成本比其替代设备高1 , 000元; (3 )被评估设备所在企业的 正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0. 7，所得税税率为33%; (4)该设备在评 估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该未来5年中，设备利用率能够到达设计要求。根据上述条设备尚可使用5年， 在件，估测该设备的有关参数和评估值。第一步:计算该设备的重置成本：100000X(F, 10%,10)+50000X(F, 10%, 5)=339900元第二步:计算加权投资名义年限:2,996,370(100000X(F,10%,10) X 10+

9、50000X(F,10%,5)X5 )?339,900,8.82年第三步:计算加权投资实际年限: 8. 82 X 50%, 4. 41年第四步:计算成新率：5?(4.41,5)X100%,53%第五步:计算功能性损耗：1,000X12X(1,33%)X(P/A, 10%, 5),30,478 元:该设备在评估后的设计利用率可以到达设计要求, 故 第六步:计算经济性损 耗经济性损耗为0。第七步:计算评估值:评估值,339,900X53%,30,478,149,669元第六章 房地产评估房地产评估的成本法评估值,重新购建价格,损耗例题某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金 为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税 费）5 万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的 40%，目前 市场上地产开发的投资报酬率为 10%，银行贷款利率为 6%，试评估该土地经开发后 的价格。1、估算土地取得成本: 土地取得成本,出让金，拆迁费,20，30,50 万元/亩,750 元/平方米2、估算土地开发成本土地开发成本,开发费，其他费用,3 亿元/平方公里，5 万元/亩,300 元/平方 米，75 元/平方米,375 元/平方米3、估算投资利息假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投 入，则:4、估算开发利润5、计算土地价格土地总价，1,350.55X80,000,108,044,000 元即该地块经开发后的价格为108,044,000元。新建房地产评估的操作步骤新建房地产价格,土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+ 管理费用+投 资利息+销售税费+正常利润 新建建筑物价格,建筑物建造成本+管理费用+投资利息 +销售费用+开发利润例题:某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结

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