长沙房地产市场发展状况及趋势分析13(1)
12页1、长沙房地产市场发展状况及趋势分析一、2003年长沙房地产市场基本状况近几年来,长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长,呈现稳步发展的势头。2003年,其加速发展的态势更趋明显,市场表现更为活跃。1、房地产开发投资大幅增长,占固定资产投资比重加大截止2003年11月,长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元,与去年同期相比增长57.75%,长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%,预计到12月底,房地产开发投资增幅将达到60%以上,占固定资产投资的比重将达1/3。2、商品房供、销两旺,销售价格稳中有升从商品房供应情况来看,伴随房地产开发的强力增长,房地产施、竣工面积同步上扬,截止2003年11月,长沙市房屋施工面积达1012.73万,竣工房屋面积256.46万,较去年同期均有较大幅度增长。从商品房预售情况来看,2003年,全市共有155个企业的887栋商品房上市预售,批准预售总建筑面积为468.82万,较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万,占商品房开发比重的81.44%,商品房供应量较为充足。
2、从销售情况来看,2003年,全市共成交商品房26727套,成交面积299.27万,成交金额63.15亿元,分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%,商品房的有效需求保持了较高的增幅,市场供、求两旺。从商品房销售价格来看,2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/,比去年同期增长3.29%,商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升,商品房价格基本保持稳定。3、二手房交易放量增长,住房二级市场日趋活跃2003年,全市共办理二手房交易9189起,成交面积118.79万,成交金额22.27亿元,分别比去年同期增长39.25%、78.63%和144.92%。其中,房改房成交4263套,成交面积28.47万,成交金额3.33亿元,分别比去年同期增长76.96%、81.57%和92.54%。长沙市二手房交易量在60万左右维持了五年之后,终于实现了突破,达到118万,增长近一倍。我市住房二级市场经过多年培育之后,在政府宏观政策的调控下,特别是2003年10月我市出台“长沙市人民政府关于进一步搞活房地产市场若干意见”(市政府58号文)的具体措施的作用下,市场活跃明显。4、房地产抵押
3、登记保持较高增幅,金融业为房地产业提供有力保障2003年,全市共办理房地产抵押登记29757起,抵押贷款面积728.65万,抵押权利价值194.20亿元,比去年同期增长76.82%、36.16%和29.40%。其中,个人住房抵押登记28078起,个人住房抵押贷款面积330.11万,个人住房抵押权利价值70.36亿元,分别比去年同期增长75.95%、78.24%和58.97%。房地产抵押贷款连续六年保持了强劲增幅,尤其是直接用于个人消费的个人住房抵押贷款,成交起数从98年的613起至2003年的28078起,六年间增长了45倍。购房者的消费观念发生了根本的变化,国家启动内需,拉动消费的政策由于有了金融业的支持而得以实现,金融业同时也成为了房地产业迅速发展的有力保障。5、城市房屋拆迁力度不减,刺激了房屋有效需求的增长2003年,全市共动迁居民5056户,拆迁房屋面积85.74万,分别比去年同期增长78.47%和23.78%。其中,拆迁住宅面积43.86万,比去年同期增长24.32%。2003年,虽然长沙已基本实现三年大变样的城市建设总目标,但城市房屋拆迁工作仍在大力推进,新一轮城市建设正在
4、有序的展开。城市房屋拆迁工作直接拉动了房地产投资,刺激了住房的有效需求,它为完善城市功能,加快城市基础设施建设,改善市民的居住水平和质量都做出了较大的贡献。6、经济适用住房建设全面得到调控,商品房市场结构更趋合理2003年,全市经济适用住房小区建设共完成投资4.28亿元,开工房屋面积79.50万,竣工面积58.60万,分别比去年同期增长-49.88%、-28.70%和-6.54%。从年初开始,长沙市人民政府坚决停止了公务员住宅小区建设,控制了经济适用房建设规模,经济适用住房建设规模全面压缩,经济适用房占新增商品房开发量的比重由调控前的接近50%到调控后的20%以内,使商品房市场结构趋于合理。经济适用住房大规模开发对商品房市场的影响基本消除。二、长沙市房地产市场存在的主要问题近年来,长沙房地产市场整体是健康的,没有出现过热和泡沫。但从市场供、求关系,产品结构,一、二级市场的协调发展来看,也显露出了一些值得引起关注和重视的问题,有待进一步探讨和解决。1、关于供求关系平衡的问题1998年至2003年,长沙商品房上市量与销售量呈现高速增长的态势。从商品房竣工情况来看,六年共竣工商品房面积119
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