辽阳市物业管理条例草案

1、辽阳市物业管理条例（草案）（一次修改稿）目录第一章总则第二章物业管理区域及共用设施设备第三章业主、业主大会及业主委员会第四章前期物业管理第五章物业管理第六章物业的使用与维护第七章物业管理监管第八章法律责任第一章总则第一条（立法目的和依据）为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例辽宁省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条（适用范围）本条例适用于本市行政区域内物业管理与指导监督活动，法律法规另有规定的从其规定。第三条（物业管理定义）本条例所称物业管理，是指通过全体业主共同决定，自行管理或者委托物业服务人对业主共有部分进行养护、维修、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，保证物业使用安全，业主支付物业费的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第四条（物业管理原则）物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。本市物业管理纳入基层社会治理体系，建立党建引领、业主自治、社会协同、科技支撑的工作机制。第五条（物业管理规划建设）市、县（市、区）人民政

2、府应当将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划，加强保障机制，完善扶持措施，推动物业管理市场标准化、规范化和诚信建设。第六条（住房和城乡建设行政主管部门职责）市住房和城乡建设行政主管部门负责本市物业管理活动的指导、监督管理，履行下列职责：（一）制定本市物业管理规划、规范性文件并组织实施；（二）指导和监督县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门的物业管理监管工作；（三）指导和监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；（四）指导和监督物业使用安全检查；（五）建立物业管理信用考核平台，实行诚信档案备案制度;（六）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、承接查验协议等示范文本；（七）制定成立业主大会程序指导书、业主大会运行指导书；（八）建立全市统一的物业管理信息电子平台、业主议事表决电子平台；（九）建立物业管理从业人员、街道办事处或者乡镇人民政府及居（村）民委员会物业管理专员、业主委员会或者业主自治组织成员培训制度，并负责组织培训；（十）指导和监督物业管理行业协会实施行业自律管理；（十一）法律、法规规定的物业管理其他职责。县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导

3、、监督管理，履行下列职责：（一）贯彻执行物业管理相关规范性文件和制度；（二）监督管理辖区内物业服务人和从业人员；（三）指导和监督辖区内住宅专项维修资金的使用；（四）负责辖区内物业管理区域备案，建立物业管理区域档案；（五）会同街道办事处或者乡镇人民政府组织物业管理区域划分或者调整；（六）负责辖区内（前期）物业服务合同备案；（七）监督和管理辖区内物业项目招标投标；（八）指导辖区内街道办事处或者乡镇人民政府履行属地物业管理职责；（九）组织开展辖区内街道办事处或者乡镇人民政府、业主委员会或者业主自治组织、物业服务人培训；（十）落实物业管理其他监督管理职责。第七条（政府职能部门物业管理职责）市、县（市、区）政府相关部门按照各自职责，负责物业管理区域内相关工作：（一）住房和城乡建设行政主管部门负责对建设单位履行建筑工程质量保修责任的监督检查，对违法建设、毁坏绿地以及违反城乡规划、市容等其他违法行为的查处；（二）自然资源行政主管部门负责物业服务用房的规划许可及核实；不动产登记机构在办理不动产所有权登记时，负责注明物业服务用房建筑面积、位置和共有物业产权；（三）市场监督行政主管部门负责对损害消费者权益

4、、不正当竞争、价格收费、价格公示、违规收费、违法经营、发布广告等行为的监督检查，负责电梯等特种设备安全和计量器具的监督管理；（四）发展改革委员会负责前期物业管理阶段物业费政府指导价的确定，对人民防空工程维护管理的监督检查；（五）公安机关负责治安、技防、保安服务、违规养犬等的监督检查，负责消防安全隐患检查；（六）应急消防安全行政主管部门负责消防设施设备的监督检查，对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防通道等行为的查处；（七）生态环境行政主管部门负责对生产和经营活动中违反法律法规规定排放废水、废气、废物、噪声、油烟等环境污染行为的监督检查。前款规定的政府相关部门，应当在物业管理区域显著位置公布所负责的执法事项和联系方式，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。第八条（街道办事处、乡镇人民政府物业管理职责）街道办事处或者乡镇人民政府履行法律法规规定的属地物业管理职责，负责建立健全党建引领下，由居（村）民委员会、业主大会或者业主自治组织、物业使用人、物业服务人等共同参与的基层治理机制；加强对物业管理区域内违法行为的巡查、检查；负责业主大会备案，有权撤销业主大会及业主委员会或者业主自治组织作出

5、的违反法律法规、规章规范性文件的决定；指导监督业主自行管理；参加物业承接查验，指导监督辖区内物业管理项目的移交和接管；组织召集物业管理协调会议等。居（村）民委员会应当协助街道办事处或者乡镇人民政府做好辖区内物业管理有关工作，建立党建引领下的物业管理协商共治机制；有权就物业管理事项向业主大会及业主委员会或者业主自治组织进行询问，引导其规范运作；调解物业管理纠纷。第九条（物业管理行业协会职责）物业管理行业协会应当依照法律法规、物业管理服务标准，建立健全行业自律管理机制;制定符合本市具体情况的物业管理行业标准，建立行业规范；开展物业管理从业人员职业道德、专业知识、专业技能培训；加强业务指导，维护市场秩序和公平竞争；协助住房和城乡建设行政主管部门、政府相关部门做好信用信息管理，建立物业服务人及其从业人员诚信档案，促进行业诚信管理；调解物业服务人之间的纠纷，解决行业争议，推动行业健康有序发展；维护物业服务人的合法权益。鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。第二章物业管理区域及共用设施设备第十条（物业管理区域业主共有部分认定）物业管理区域内物业的下列部分属于业主共有：（一）房屋的基础、承重结构、外墙

6、、屋顶等基本结构部分,门厅、大堂、走廊通道、楼梯间及楼梯（包括扶手、护栏）等公共通行部分，避难层、架空层、设备层或者设备间、电梯井等共用空间；（二）道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、避雷设施、消防设施、公共照明、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等共用设施；（三）电梯、水泵、水箱、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、给排水管线、电线、供暖及空调设备等共用设备；（四）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备；（五）商品房买卖合同约定属于业主共有的物业或者部位、场所和设施设备；（六）物业管理区域内城市公共道路以外的道路，城市公共绿地或者明示属于私人所有以外的绿地、广场、庭院等公共场所;（七）法律、法规规定的其他业主共有部分。第十一条（物业服务用房配置）物业服务用房应当按照国家和省有关规定配置和管理。物业服务用房一般包括业主委员会办公用房、物业管理办公服务用房、物业管理用品用具储备用房等，不得以物业设施设备用房冲抵其配

7、置面积。一个物业管理区域内被市政道路、河道分割且分割后房屋总建筑面积超过五万平方米的自然街区，可以单独配置物业服务用房。第三章业主、业主大会及业主委员会第十二条（业主身份确认）业主为依法登记的房屋所有权人。除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主：（一）尚未依法办理所有权登记，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专用部分的自然人、法人和非法人组织；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织；（三）因继承取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织；（四）因合法建造取得建筑物专用部分所有权的自然人、法人和非法人组织；（五）尚未出售和虽已出售但尚未交付房屋的建设单位；（六）接到出卖人的书面交房通知，无正当理由未接收或者拒绝接收房屋的房屋买受人，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外；（七）其他符合法律、法规规定的自然人、法人和非法人组织。第十三条（业主的权利）业主在物业管理区域内享有下列权利：（一）参加业主大会会议，行使投票权，并享有投票结果知情权；（二）选举业主委员会、业主监事会成员，并享有被

8、选举权;（三）提议召开业主大会会议，并享有物业管理有关事项建议权；（四）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;（五）监督业主大会筹备组、业主委员会或者业主自治组织、业主监事会的工作；（六）对物业服务合同享有知情权，接受并监督物业服务人按照物业服务合同约定提供的物业管理；（七）对物业费使用情况、物业管理情况享有知情权和监督权；（八）对业主共有部分使用情况、收益情况享有知情权、监督权和收益权；（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第十四条（业主的义务）业主在物业管理区域内应当履行下列义务：（一）履行业主专有部分与业主共有部分的养护、维修义务,承担房屋使用安全责任；（二）按时足额支付物业费；（三）按照国家和省、市有关规定交纳住宅专项维修资金；（四）执行业主大会及业主委员会或者业主自治组织依法定程序作出的决定；（五）遵守依法定程序确定的管理规约、业主大会议事规则;（六）遵守业主共有部分的使用、环境卫生、秩序维护、安全防范等方面的规章制度；（七）使用、装饰装修物业，不得危及其他业主和物业的安全，不得损害其他业主的合法权益；（八）配合物业服务人实施物业管

9、理，对经过业主专有部分的设施、管线的质量、运行状况负责观察、检查，发现异常情况及时报告物业服务人；（九）向物业服务人、业主委员会或者业主自治组织提供有效联系地址、通讯方式；（十）依法配合物业服务人实施的应急处置措施和相关管理措施；（十一）法律、法规规定的其他义务。第十五条（业主共同决定事项与表决有效票数要求）下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）制定或者修改业主共有部分的使用、环境卫生、秩序维护、安全防范等方面的规章制度；（三）制定或者修改业主委员会、业主监事会或者执行监事选举办法、工作规则、印章管理制度；（四）选举、罢免、更换业主委员会、业主监事会成员或者候补成员、执行监事；（五）设立业主大会共有资金账户，确定业主大会共有资金管理办法；（六）确定业主大会、业主委员会、业主监事会或者执行监事工作经费的筹集、管理、使用；（七）确定业主委员会委员、业主监事会成员或者执行监事津贴或者补助的来源、支付标准；（八）确定聘用执行秘书或者专职人员的数量和薪酬的来源、支付标准；（九）审议业主大会上年度物业管理工作报告、收支决算报告，以及下年度物业管理工作计划、收支预算方案；（十）审议业主委员会工作计划、经费预算方案、工作报告、经费决算报告；（十一）确定物业管理方式，确定自行管理方案或者委托管理方案、物业服务合同；（十二）选聘、续聘、解聘物业服务人；（十三）调整物业服务合同约定的事项、内容；（十四）确定住宅专项维修资金的管理方式，确定住宅专项维修资金自行管理制度和办法；（十五）使用住宅专项维修资金；（十六）筹集住宅专项维修资金；（十七）改建、重建建筑物及其附属设施；（十八）改变业主共有部分的用途；（十九）确定利用业主共有部分的经营方式和所得收益的管理、分配、使用；

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