青浦新城出让地块初步可行性分析报告(终稿）

1、青浦盈港路地块房地产项目 上海昌安置业上海市青浦区盈港路地块房地产项目可行性分析报告一、可行性分析的目的和依据1、进行可行性分析的目的较为详细的了解该区域发展、规划及经济情况，分析项目的可行性，为项目的开发提供依据。2、可行性分析编写的依据依据上海市房地产企业的平均水平，并参照我司以往的开发数据。二、项目概况、项目名称蘭庭花园（暂定）2、地理位置该地块位于青浦区青浦镇，东至华乐路、南至华科路、西至向阳河、北至盈港路。距离青浦区政府（原青浦县城商业中心区域）约2.5公里，距人民广场市中心36公里，距虹桥机场24公里。(见附件1)3、地块招标基本参数根据2003年上海市青浦区房屋土地管理局发布的第3号土地使用权出让招标文件内容,本地块总占地面积105279平方米，出让面积87925平方米，规划河道面积13276平方米，土地用途为居住，土地使用年限70年，建筑容积率小于等于1.0。4、基地现状该地块区域内目前为农田、村庄、河流。上海市土地管理局2003年7月25日发布了该土地使用权出让招标公告，将于2003年9月23日进行公开招投标确定该地块的开发单位，并承诺2004年1月底向中标单位交地。

2、5、周边环境该地块位于青浦镇东北侧，位于青浦新城区内。地理位置优越，交通便利。西邻向阳河，支流贯穿整个小区，区域环境优美，道路宽敞清洁，绿化率高；北邻青浦镇主干道盈港路，南近沪青平高速、东近同三国道，可迅速通达县城及市区。该地块西南面为原青浦县城(青浦镇中心)，现为青浦区行政、商业、办公、生活的中心区域，各种生活设施颇为齐全，商业、公益设施星罗棋布。（详见附件3）（1）文化教育：青浦高级中学、青浦实验中学、青浦实验小学、青浦城东小学、青浦水产学校、青浦教师进修学校、青浦信息中心、青浦电视台、青浦文化馆、新华书店、影剧院、图书馆。（2）医疗设施：新青浦中心医院、青浦中医医院、青浦区养老院等。（3）商业网点：青浦商城、青浦百货大楼、农工商大卖场、联华超市、邮政局、农业银行、舜浦大酒店、肯德基、申银万国证券、华夏证券。（4）交通设施条件：该地块紧邻青浦区主干道外青松公路，北面1.5公里处设有公共汽车中心站；南面约500米处即为沪青平公路，1000米处为沪青平高速，可迅速通达上海市区。该地块所处的青浦新城已经于2002年全面启动，目前已初具规模。青浦镇作为上海市重点发展现代化的新城之一，气势恢

3、宏、景象瑰丽的城市建设和画卷已经展开。预计在今后1-2年内，该地块四周市政基础配套、商业服务及生活配套设施将非常完善，属于未来理想的现代住宅生活区。（见附件2 ）6、项目法人与经营管理上海昌安置业有限公司为一家在青浦区投资注册的、具有独立法人资格的房地产开发公司，现正在青浦区徐泾镇开发长堤花园别墅项目。本次如能中标，将负责该地块的开发和经营。三、市场分析1、2003年上半年上海房地产市场运行情况分析2003年上半年，上海房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，投资与消费同步发展，供应与需求基本平衡。期间，经受非典疫情等不利因素的影响，5月份商品房预售登记、存量房买卖等个别指标一度出现微降的情况，但自6月份起即开始大幅回升，呈现健康的发展态势。主要特点是：（1）、房地产开发结构逐步优化，商品住房供应结构正趋改善今年上半年，全市商品房登记预售面积为1274.37万平方米。其中，每平方米均价在4000元以下的为387.04万平方米，占30.4%；4000至7000元的为648.86万平方米，占50.9%；7000元以上的为238.80万平方米，占18.7%。

4、从总体上看，供给结构基本合理。而且，由于政府宏观调控和市场机制自我调节的双重作用，上海房地产开发投资行为更趋理性化，商品住房供应结构正趋改善，未来几年中低价位商品住宅的供应量将有明显增加，从而为解决房地产市场发展中的阶段性结构矛盾打下基础。一是从旧住房改造情况分析，中心城区批准拆迁总量得到有效控制。由于前几年批准拆迁量较多，今年上半年全市实际动迁居民为40862户，比去年同期仍有所上升。但是，由于今年以来适度控制了旧区改造节奏和旧住房拆除改造总量，上半年批准拆迁居民为36609户，同比下降4038户，下降幅度近10%，这对减缓中心城区高价商品房的上市速度和缓解中低价位商品房供不应求的压力将产生积极的影响。二是从经营性土地出让情况分析，中低价位商品住宅用地供应量明显增加。上半年全市共出让经营性用地1108.9万平方米，其中商品住宅用地924.8万平方米，占供应总量的83.4%。其中，闵行、奉贤、松江、青浦、宝山、嘉定、南汇等七个区达803.5万平方米，占总量的72.5%，比例有较大幅度提高。这部分土地可建面积为750万平方米，其中住宅可建总量为686.2万平方米。三是从商品房新开工情况分

5、析，中低价位商品住宅的供应比重有所提高。上半年全市新开工面积1581.29万平方米，其中商品住宅1356.65万平方米，同比分别上升56.5%和48.7%。全市新开工商品住宅中，内外环线间和外环线以外所占比重进一步扩大，分别达到52%和22%。（2）房地产投资继续快速增长，成为扩大投资需求的重要推动力今年上半年，全市完成房地产开发投资417.43亿元，同比增长17.5%，占同期全社会固定资产投资总额1108.78亿元的37.7%。其中，住宅投资328.55亿元，占房地产总投资的78.7%。目前，房地产投资已成为扩大投资需求的重要生长点，有效地拉动了全社会经济的增长。 从房地产投资资金来源分析，国有、私营、外商港澳台等投资主体共同推进房地产市场发展。值得一提的是，外商及港澳台房地产投资额快速增长，和上年同期相比，增幅达到37.5%，表明境外投资商继续看好上海房地产市场的发展前景。（3）、新建商品房供求关系基本平衡，空置量持续下降从竣工销售比分析，全市商品房竣工面积为637.23万平方米，销售面积为746.75万平方米，两者之比为1：1.17。从批准上市与登记预售比分析，全市批准上市预售的

6、商品房1306.99万平方米，商品房预售登记面积1274.37万平方米，两者之比为1.03：1。上述数据表明，本市房地产市场的供求关系处于基本平衡、协调发展的状态，从而使商品房空置量保持持续下降的态势，特别是商品住宅空置面积处于近年来少见的低位。2002年底，全市空置一年以上的商品房279万平方米，其中住宅134万平方米。至今年6月底，住宅空置量仍呈下降态势，为106万平方米。（4）内外销非商品住房市场并轨的政策效应开始显现，投资与消费明显升温为了进一步完善全市统一的房地产市场体系，上海自今年3月1日起取消国有土地上的各类非居住房屋租售对象的限制，实施内外销非商品住房市场并轨。今年第二季度，办公楼、商业营业用房等非居住商品房的投入、产出和销售增幅明显，高于商品住宅增长速度。办公楼、商业营业用房等非居住商品房开发投资为88.88亿元，比上年同期的69.86亿元增长27.23%，比今年第一季度的31.11亿元增长185.70%；新开工面积为224.64万平方米，比上年同期的98.29万平方米增长128.55%，比今年第一季度的103万平方米增长118.10%。此外，全市登记预售的办公、商业

7、营业用房面积为24.1万平方米，比一季度增长714%。（5）、存量房买卖面积持续大幅上升，接近新建商品房预售量存量房地产交易在前几年高速增长以后，2002年的交易量增幅有所下降。但是，今年以来又呈现较大幅度上升的势头。上半年全市存量房买卖面积为1015.16万平方米，同比增长25.1%。其中，一季度为471.30万平方米，同比增长41.2%；二季度为543.86万平方米，同比增长13.91%。因此，存量房在整个房地产交易中的比重进一步提高，与新建商品房预售面积的比例由今年第一季度的0.76：1提高到0.82：1。从总体上看，上海以土地供应为龙头的市场调控机制逐步完善，房地产市场发展的势头是健康的。下一阶段，市政府将根据上海的实际情况，加大宏观调控的力度，努力保持上海房地产市场持续、健康、有序的发展态势。一是按照政府调控、市场供地、规范运作、依法管理的原则，加强对土地市场的调控和管理，加快土地供应方式的转变。二是以重大工程配套商品房为抓手，推进中低价商品房建设，调整优化房地产开发结构，使住房供给结构与大多数普通老百姓的需求相一致，充分发挥房地产业的产业联动和带动投资消费的双重作用。年内，

8、确保去年开工的100万平方米重大工程配套商品房全面竣工。在此基础上，市区联手再新开工建设配套商品房300万平方米以上，其中市里结合城市总体规划和土地利用总体规划的调整，依托城市轨道交通和快速干道等大型市政基础设施和公共服务设施，在中心城区外侧东南西北的南汇周浦、嘉定江桥、宝山顾村等基地，高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理，建设中低价四高示范居住区，争取开工150万平方米。三是按照两增两降（增绿化、增空间，降容积率、降高度）的要求，继续坚持拆、改、留并举的方针，稳步推进旧区改造。四是研究完善促进住房消费的政策，把二三级市场做大做强，从而巩固和提高房地产业的支柱产业地位。五是在面上推进住房市场化、商品化的同时，进一步完善廉租住房制度，切实解决好最低收入家庭的住房困难问题。2003年上半年房地产市场商品房预售结构分析数据汇总 单位：平方米分类名称分类结构预售面积同比增长 （）比重 （）单价分类3000元以下1600508-12.6 12.6 3000-4000元2269909-32.5 17.8 4000-5000元2877942-7.8 22.6 5000-6000元22072

9、4621.8 17.3 6000-7000元140342567.5 11.0 7000元以上2388031106.0 18.7 房型分类70平方米以下34227228.7 2.7 70-100平方米1816623-17.4 14.1 100-150平方米68655494.2 53.4 150平方米以上382333318.1 29.8 对象分类本市96387835.5 75.6 外地2342317-5.1 18.4 境外7626279.4 6.0 用途分类住宅123390203.5 96.8 办公88546-34.4 0.7 商业182215-25.1 1.4 其他1339464487.2 1.1 2、青浦区房地产市场简况（1）、青浦概况青浦位于上海西部，是典型的江南水乡。在677.8平方公里的土地上，碧波粼粼的水面约占五分之一，百河绕村镇，千桥卧清波，极富江南水乡韵味。特别是风景名胜淀山湖，水域面积是杭州西湖的11倍，湖区烟波浩淼，生态环境优良，沿湖绿影婆娑、花团锦簇，与沿湖而建的大观园、高尔夫球场、游艇俱乐部、水上运动场等一大批现代化和仿古建筑群交相辉映，形成上海地区最为著名的环淀山湖游览带和度假区。青浦历史悠久，人文荟萃。早在六千多年前，就创造了灿烂的“崧泽文

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