2023年河南省房地产估价师理论与方法假设开发法的估价前提考试试卷

1、河南省2015年房地产估价师理论与方法：假设开发法的估价前提考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金肋万元(没有费用支出)，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1 100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10。则该旧办公楼的价值为万元。 A：1 00534 B：1 00661 C：2 00534 D：2 00661 E：工业用地的监测点评估价格 2、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于_万元。 A2000 B2500 C3000 D35003、建设工程施工和施工管理的最后环节是。 A：竣工验收 B：竣工决算 C：质量保修项目维修 D：交付使用 E：执行层的组织协调 4、帮助房地产出售者寻找到房地产的购买者，属于。 A：房地产开发经营业 B：房地产咨询业 C：房地产估价业 D：房地产经纪业 E：房地产估价机构必须加盖公章5、下列关于地

2、租的表述中，错误的是。 A：农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积 B：土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息 C：生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的 D：经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的 E：工业用地的监测点评估价格 6、房屋的成本租金不含_。 A折旧费 B维修费 C保险费 D税金 7、拆除公益事业房屋，应当。 A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿 B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者进行补偿 C：产权调换 D：产权调换或货币补偿 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、下列属于间接融资方式的是_。 A政府发行债券 B股票融资 C银行借款 D签署商业票据 9、房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于_的设置。 A项目定位 B盈亏系数 C平衡点 D风险临界值 10、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。 A：房地产供需 B：房地产的预期未来收益 C：房地产预测的开发完成后的价值 D：土地利用价值 E：工业用地的监测点评估价格11、_是反映企业在一定会计期间内经

3、营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入、流出情况的报表。 A资产负债表 B现金流量表 C损益表 D利润分配表 12、一笔贷款的名义利率是10%，当计息周期趋于无穷大时，实际利率是_。 A10.2% B10% C11.5% D10.52% 13、根据合同当事人是否互相享有权利、承担义务，可将合同分为_。 A典型合同与非典型合同 B双务合同与单务合同 C诺成合同与实践合同 D要式合同与不要式合同14、某套建筑面积为100m2、每1m2建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为_万元。 A18.25 B20.00 C21.58 D22.00 15、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格 16、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是_。 A拆迁补偿费及有关税费 B市政基础设施建设有关费用 C贷款利息 D建安费用 17、土地用途管制的核心是。 A：保护耕地 B：实行土地登记制度 C：实行土地有偿有限期使用制

4、度 D：不能随意改变农用地的用途 E：执行层的组织协调 18、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（）万元。 A78 B882 C1210 D1272 19、名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是。 A：当每年计息周期数m1时，实际利率小于名义利率 B：当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大 E：借款合同 20、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的_。 A第一阶段 B第二阶段的后半段 C第三阶段的后半段 D第四阶段 21、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。 A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 E：工业用地的监测点评估价格 22、

5、_可以防止过度开发带来的城市基础设施的超负荷运行。 A容积率 B容积率下限 C容积率上限 D全部建筑容积率23、下列关于物业的含义，说法错误的是。 A：从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地 B：物业也是单元房地产的称谓 C：同一宗物业，只能分属一个产权所有者 D：同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者 E：执行层的组织协调 24、土地使用税政策性免税中，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税。 A：35年 B：38年 C：510年 D：1015年 E：执行层的组织协调25、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的_。 A资本化率应较高，价值较低 B资本化率应较低，价值较高 C资本化率应较高，价值较高 D资本化率应较低，价值较低二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产保险中，涉及房地产的人身保险主要包括 )。 A：建筑工程团体人身意外伤害保险 B：贷款购房保证保险 C

6、：建筑工程承包合同保险 D：安居定期保险 E：贷款购房保证保险 2、在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是。 A：选出最佳方案 B：检验各风险因素 C：对评价指标的影响 D：对风险对策的建设 E：定量确定风险大小3、下列关于强制拆迁，说法正确的是。 A：城市房屋拆迁管理条例规定，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，可以依法实施强制拆迁 B：实施强制拆迁必须以裁决为前提 C：对在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，可以依法强制拆迁 D：实施行政强制拆迁，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门执行 E：实施行政强制拆迁，也可由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院执行 4、设计方案评价原则主要有。 A：经济合理性与技术先进性相结合的原则 B：充分考虑近期效益的原则 C：充分考虑远期效益的原则 D：近期与远期效益相结合的原则 E：考虑项目全寿命费用的原则5、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。 A4 B3 C2 D1 6、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收

7、前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元亩。按照规定，B房地产开发公司应安置C村个农民。 A：30 B：60 C：100 D：180 E：执行层的组织协调 7、建设工程竣工验收，由_负责组织实施。 A工程质量监督机构 B建设单位 C工程监理单位 D房地产开发主管部门 8、物业服务企业的工作内容包括(2009年试题) A：确立管理目标 B：制定维修养护方案 C：制定安全保卫方案 D：提出预算 E：确定物业服务费的收费标准 9、建筑物净收益=_建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。 A建筑物重置价 B建筑物现值 C土地价格 D房地产价格 10、房地产估价是估价行业的主流是由（）决定的。 A需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性 B房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备其他专业知识和经验 C房地产估价行业具有广阔的发展前景 D房地产量大面广，其他资产的数量相对较少 E房地产需要估价的情形很多，其他资产需要估价的情形很少11、路线价法估价时需要用路线价再配合_计算出待估宗地的价格。 A深度百分率 B资本化率 C收

8、益率 D物价指数 E其他价格修正率 12、廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由构成。 A：维修费 B：折旧费 C：税金 D：投资利息 E：管理费 13、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。 A开发期+经营期 B开发期+运营期 C开发期+经营期-前期-建造期 D开发期+运营期-前期-建造期 E前期+建造期+经营期14、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为_元/m2。 A50 B250 C300 D350 15、下列关于土地使用权终止，说法错误的是。 A：土地使用权因土地灭失而终止 B：因土地使用者的转让而终止 C：因土地使用者的抛弃而终止 D：因土地使用者的出租而终止 E：因土地使用者的抵押而终止 16、注册结构工程师注册有效期为_。 A1年 B2年 C3年 D4年 17、写字楼经营者与甲公司签订了20年的租赁合同，租金为400元(年)，则其面临。 A：市场供求风险 B：周期风险 C：变现风险 D：通货膨胀风险 E：借款合同

9、18、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中，2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法，正确的有（） A利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2 B利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2 C利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2 D利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2 E无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2 19、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。 A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等 B：土地的编号 C：土地的利用类别、等级 D：土地的权属界线，界址点及其编号 E：各级行政区划界线及房产情况 20、W房地产开发企业的下列条件，_是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。 A注册资本在10万元以上 B注册资本在100万元以上 C有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 D有2名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员 E有2名以上持有资格证书的专职会计人员 21、保险的派生职能是指随着社会生产力的发展而逐渐具有的职能，包括。 A：分散风险职能 B：组织经济补偿职能 C：融通资

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