连云港市场报告
68页1、连云港2010年市场调研报告 2010-10-30一、连云港城市概况1、城市概况近年来,作为连云港城市未来的核心之一,连云新城是连云港市建设国际性海滨城市的重要组团,也是提升连云港市海滨城市形象、增强城市综合竞争力的重点工程。同时,连云新城的建设对形成“一心三极”城市空间布局、推动中心城市加快发展具有重要的战略意义。随着港城国际中心的的盛大奠基,必然会加快连云新城的建设步伐,提升连云新城城市形象。在中国的型经济布局中,上面的一横是沿海经济带,左边的一撇是陇海兰新产业带,右边的一竖是长江经济带,共有两个重要交汇点,一个是上海,一个是连云港。是中国东部沿海地带唯一的近海腹地还没有得到充分开发的黄金地区,是江苏省实施沿东陇海线产业带与沿海经济带开发战略的叠加区,是带动沿海和苏北振兴的龙头。南通连云港位于中国中部沿海,江苏省北部,南连长三角,北接胶东环渤海,东引日韩,西带冀南徽北。新亚欧大陆桥的起点始于连云港,使连云港处于沿海开发带与沿东陇海线产业带的交点,区位优势明显。连云港下辖新浦、连云、海州三区,赣榆、东海、灌云、灌南四县和一个国家级经济技术开发区。由于一直以来,新浦区为连云港市政府所在
2、地,与港口所在地连云区相距35公里,所以连云港虽称“港”但并未如青岛一样发展为一个“海滨城市”。连云港城市发展的“哑铃”状,制约了其城市化进程,在新一轮城市发展中,连云港市政府着力打造城市东部“滨海新城”,将连云港打造成国际性生态型滨海城市、现代化港口工业城市、山海相拥的知名旅游城市。2、GDP水平2009年连云港全市GDP达到941亿元,增幅13.6%,全市人均GDP突破20000元,达到21144元,比2005年翻了一番。自2005年开始,GDP总量保持快速增长,年均增幅14,但08年受外部经济环境影响,增速有所放缓。但从全省各市看,连云港市主要经济指标增长普遍不高。09年连云港市GDP增幅在全省各市中居倒数第二位,仅好于宿迁。根据该市十一五规划,2010年连云港GDP要达到1000亿元,即年均增长15。3、人口发展连云港全市常住人口达400多万;城镇居民家庭人均住房建筑面积为31.3,住房需求机会将增大;根据该市十一五规划要求,2010年中心城区建成区域要突破100平方公里(05年为69.3平方公里),人口突破100万,即市区人口保持年均8的增幅,市区人口的不断增加将为房地产市场
3、发展带来良好机遇。4、城市化水平自2005至2009年,连云港市城市化水平年均递增额度在1.08,且呈现不断上升的状态,未来城市化进程在稳步进行,将会增加刚性的住房需求;5、居民收入水平全市城镇居民人均可支配收入逐年提高,09年已超过全面小康目标值16000元;居民富裕程度不断提高,将会增加改善性住房的需求量。小结:l 经济水平处于全省、全国的中下游水平l 城市化进程进一步加快,未来发展潜力巨大二、连云港城市规划2.1城市规划前景规划核心“战略东进、拥抱大海”从城市发展上看,长期以来,连云港处境尴尬。向北,融不进环渤海经济圈;向南,离长三角太远;向西,淮海经济区面临整体坍陷的困局,惟有向东是其优势所在。“东进”战略的确定让连云港徘徊在海洋与内陆间的脚步寻找到了新的坐标。2007年3月,连云港历史上前所未有的填海工程新中港填海造地工程启动,整个工程将造地1.85平方公里。而更重要的是,在这背后还有50余平方公里的填海工程以及屹立于此上的东部滨海新城。连云港将向东、向大海发展,未来滨海新城将是连云港整个城市的核心区、中心区。这是一次具有重要意义的战略转变,连云港真正意义上的海洋时代正在开启
4、,这不仅将让苏北从此沐浴清新的海风,而且更有可能拉动整个江苏“出海”。2007年4月21日,江苏沿海开发工作会议召开,沿海在江苏被提到前所未有的高度。这不仅表明江苏的沿海意识正在觉醒,更意味着江苏对苏南等地的路径依赖与体内循环正在逐渐被打破,其既有的发展范式正在转变。这对作为江苏沿海三市的连云港而言是一个不可多得的崛起机遇。根据“东进”规划,连云港将逐步形成沿海、沿东陇海线的“T型”产业布局;以东部城区、新海城区和赣榆县为“三极”、滨海新城为“一心”的“一心三极”城市布局;以连云港主体港为“一体”,南北延伸的海岸线及港口为“两翼”的“一体两翼”港口布局。连云港总体规划确定的城市性质为我国沿海中部沟通东西、连接南北的区域性中心城市,国际性的港口工业城市,现代化的滨海旅游城市。城市职能为沟通东西、连接南北的重要节点与区域中心城市;我国中部沿海的国际性干线大港;江苏省乃至国家级临港产业基地;山海相拥、环境优美的现代化海滨城市;开放创新、和谐发展的生态宜居城市。未来港城将逐渐建立“一体两翼、一心三极”的空间结构。“一体”即连云港中心城区,是全市的行政、文化、商贸及交通中心,“两翼”即连云港中心
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