案例报告改错历年考题土地估价师考试资料

1、1998年试题：估价实务分析(本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真 阅读案例报告并加以分析，指出存在的错误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分) 报告一土地估价技术报告 第一部分 一、估价项目名称：X X厂地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象(略) 五、估价目的：对X X厂的土地使用权价格进行评估。 六、估价依据 (1)中华人民共和国土地管理法及实施条例 (2)中华人民共和国城市房地产管理法 (3)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 (4)国家土地管理局、国家体改委股份有限公司土地使用权管理暂行条例 (5)X X市有关土地的法律法规及文件规定 (6)委托方提供的有关资料(略) (7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。 八、估价期日：1997年6月30日 九、估价日期：1997年8月13日 十、估价结果 总地价：40，605，5658元 估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告提供的土地价格

2、构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告评估地块为X X厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价期日起半年内有效。 十二、土地估价师 姓 名 签名 金胜利 (略) 范 谋 (略) 程永发 (略) 十三、土地估价机构(略) 一九九七年八月二十二日估价对象描述及地价影响因素分析第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1土地位置状况 委估地块为X X厂用地范围内的一部分，位于X X区X X大道X X号，西临X X江、北靠X X路、东临X X大道、南至X X厂，距X X大桥约35公里。 2土地登记状况 X X厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为X X厂。 评估对象为X X厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区

3、三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积7601平方米，其中估价对象勘测定界面积为7477平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第X X号，图号为X X，地号为X X，土地总面积628319平方米，其中 待估地块北区勘测定界面积为40108平方米，西区勘测定界面积为24449平方米。 3土地权利状况 估价对象土地使用权为X X厂以行政划拨方式取得。 4建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1一般因素(略) 2区域因素 (1)位置 评估对象位于X X新区X X江东岸，距市中心约12公里， X X口岸约1公里，距XX大桥约35公里。 (2)交通条件(略) (3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 (4)集聚条件 评估对象周边规划为开发区，有X X保税区、X X出口加工区、X X高科技园区等，工业集聚规模较高。 (5)地块面积及形状 待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近

4、似三角形。 3个别因素 (1)环境条件 评估对象所在区域附近工厂相对集中，如X X化工厂、X X煤气厂等，有一定的空气污染。 (2)地质条件 评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 (3)临江条件 评估地块临X X江，有较理想的水运条件。 (4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地出让最高年限50年。土地估价第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、评估思路与方法选择 根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X新区工业用地出让、转让、作价人股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。 三、估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易实例土地价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数 比较实例的选择 通过

5、对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。 2比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表1所列)。 3因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表1。表1因素条件说明表待估宗地及实例 内容 比较因素待估宗地实例1实例2实例3 交易时间 976 941 949 913 交易情况 正常 正常 偏高 正常 区域 因素离市中心距离 12km 13km 18km 12km区域性质 工业、居民区 工业区域 工业区域 工业区域宗地面积、形状72034，不规则476，不规则50000m2，不规则25799m2，不规则个别因素容积率 075 08 05 07环境条件 污染小 污染较大 无污染 污染小基础设施状况 六通一平 七通一平 七通一平 七通一平年期 50年 30年 50年 50年4编制比较因素条件指数表经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2表2 比较因素条件指数表待估宗地实例 内 容比较因素待估宗地实例1实例2实例3 交易时间 100 105 105 105 交易情况 100 1

6、00 115 100 区 域因素 离市中心距离 100 100 98 100区域性质 100 102 102 102面积、形状 100 101 101 101 个 别 因素 容积率 100 100 90 100环境条件 100 98 101 100基础设施状况 100 100 100 100年期 100 937 100 100表中有关修正说明如下：（1） 期日修正目前，工业用地地价下跌了5%（2） 实例2年期修正：1+1/（1+r）30/ 1+1/（1+r）505.因素修正由表2进一步得到各项修正系数，如下表3表3 因素比较修正系数表 比较实例 内 容 比较因素实例1实例2实例3 实例地价 (元m2) 560 770 543 交易时间 100105 100105 100105 交易情况 100100 100115 100100区域因素离市中心距离10010010098100100区域性质 100102 100102 100102面积、形状 100101 100101 100101个别因素 容积率 i00100 90100 100100环境条件 10098 100101 100100基础设施状况 100100 100100 100100年期 100937 100100 100100 修正后价格(元m2) 5638 6254 50206实例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价；(5638+6524+5020)3：5637元平方米 (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下： 地价：土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。 a，耕地占用税：60元平方米。 b菜地建设基金：450元平方米。 c粮油差价补偿费：37元平方米。 d土地补偿费：115元平方米。 e青苗补偿费：20元平方米。 f土地平整费：15元平方米。 g劳动力安置费：600元。 h养老费：495元平方米。 i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）2%，即3.7元/平方米 j.不可预见费：(d+e+f+g+h

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