项目定位及开发主题可行性评估

1、1. 项目定位及开发主题可行性评估1.1. 项目命名及依据苹果园案名释义： 大众化品牌：“苹果”平实而不失高雅，能走上国宴席，亦能进入寻常百姓家，独具的亲和力而广受欢迎，“苹果”预示着我们的产品定位：高品质、平价的大众化品牌。 充满健康活力的生活：“苹果”秀出自然、充满健康、活力、亲切以及田园野趣的快乐。 不动声色的浪漫：苹果丰硕圆润，独立又依存既有着自然的恬淡，又有着自由自我的快乐，透露出一种不动声色的浪漫。 生在凤岭的苹果：在凤岭，苹果已成为现代时尚、观光旅游、休闲娱乐、购物的代名词。1.2. 项目功能定位方案1.2.1. 项目定位及经营主题综合市场研究数据及结论，我们可以获得如下判断： 本项目规模宏大，客户定位必须有广度，单一狭窄的客户定位不能满足本项目发展的需要。 本项目地块从位置、形状、发展潜力大。1.2.2. 项目主题要点及重要：u 苹果园 南宁最大旅游式山水生态住区引领时尚的领跑者，具有8大优势：1) 理念优势。为南宁第五代生态型住宅社区，以优质居住空间引领时尚，倡导全新的生活方式和居住模式。2) 规模优势。本项目为南宁市最大的房地产发展项目，居住空间和环境空间广阔。3)

2、 价格优势。本项目定位为南宁市的优质高档物业，在价格上却属中档。突显本项目物超所值的价格优势。4) 环境优势。抽样调查数据显示，南宁居民购房决策影响因素的第一位为环境，优于价格（第二位），交通（第三位）和物业管理（第四位）本项目具有南宁市房地产项目中独一无二的山水景观，真山真水。只要合理利用地形地貌，定可打造出南宁市最具特色的山水住区。5) 产品优势。本项目由著名规划设计师设计，名师手笔，打造世纪经典，为南宁前所未有的产品。6) 配套优势。本项目配备有学校、超市、医院、会所、运动场等设施，小城规模，足不出户，一切无忧。7) 科技优势。本项目采用当前国内先进适用的技术和设备，为项目住户提供高品质的服务。8) 服务优势。本项目强化和提升物业管理职能，优化社区服务，倡导社区文化，力创南宁最佳居住环境和文明住区。l 主题要点：两个飘逸的广场，两个现代（西方）文化与古朴（广西）文化相融汇，集文化、休闲、旅游、步行街为一体的商业文化。三个山势居住群体的升华。构成了苹果园的灵魂。在青秀山的绿肺功能梦想成真之前，苹果园的绿肺呼吸节奏已经开始了。所有建筑物都象苹果一样结成丰硕的果实。五彩缤纷不同大小的果

3、实就象居住的房子。苹果园 生态园转基因中西文化的基因合成 由苹果树叶上的甘露汇集而成的水源将穿梭于苹果文化的空间之中健康的文化、享受生活的文化、丰硕的文化。一幅动人的苹果生长故事的画面，将在苹果电影院中展现于世。两条贯穿的步行街把文化与生态融汇在一起这就是苹果成长的故事。一片片嫩绿的苹果树叶，穿插于苹果之间，保护它们健康成长，接受着雨露，它们将成为新生态居住空间的绿地。在青秀山脚下生长起来的苹果树，将围绕着青秀山一棵棵成长，扩大绿肺的空间边界。最终人们在苹果树下钓鱼。1.3. 项目潜在销售客户来源及消费行为分析1.3.1. 潜在客户来源南宁市房地产市场正处于起步阶段和高速发展阶段，客源广泛。另外，由于南宁省会城市的集聚效应所产生的巨大需求，在今后几年内也会显现。对本项目客户来源的判断，基于如下分析： 南宁市在售楼盘的客户情况分析。 南宁市城市经济发展所带来的需求分析。 外地客源需求的增长预测。 依据人口增长、收入增加、住房更新换代、城建发展等因素所作的前瞻性研究。预计本项目的客源主要来自如下几方面：由于折迁补偿产生的买家。 第一次置业者。（如结婚产生新家庭） 第二次置业者。 多次置业者

4、。 特殊企事业单位、政府官员。 城市化进程（如撤县改区），人口入城产生的需求。 沿海、边贸产生的新客户。 南宁周边县市先富起来的小老板、暴发户、特殊企事业单位、政府官员，有意愿在南宁购房置业者。1.3.2. 核心客户构成来源二次置业者市内暴发户、小老板高收入行业职业经理国家公务员沿海、边贸、矿业产生的老板、暴发户特殊企事业单位外地来南宁的置业者比例30%15%5%10%10%10%20% 主要针对二次置业者、来南宁置业的人士及高收入阶层。 别墅定价约40-80万元/栋，多层定价18万-25万/套。 对环境要求特别高的人士。 对配套设施和服务相当看重的人士。 追逐时尚和创新的人士。1.3.3. 潜在客户消费心理及消费行为 潜在购房者追寻“物超所值”的物业。部份购房者属享受型买家，部份买家为省会置业者，对楼盘的品质要求较高。 收入较高，对综合居住环境要求较高。对价格反应的敏感度较弱。 对物业管理服务和生活设施配置要求较高。 购房专业知识较强。必须用良好的品牌和理念加以引导，以创造新的生活方式为卖点。 对时尚、创新和高科技的住宅产品较感兴趣。1.4. 项目定位可行性评估1.4.1. 项目定位

5、对周边地区及南宁市相似项目竞争格局的影响本项目居住人口将接近5.5万人，为南宁市城区人口的3.1%。项目发展对南宁市城市发展及房地产业发展将产生巨大的影响。 本项目的发展，将大大改善居住社区的形象，打破南宁市房地产市场的旧有格局。 本项目作为南宁市最大的房地产发展项目，对市内的其它项目将形成巨大的竞争力。 本项目“旅游小区”、“山水住区”、“花园式生态家园”的理念将使本项目彻底超越南宁市现有的房地产项目，起到强大的示范作用。“第五代生态住宅”的概念将带动南宁乃至广西房地产业的的产品升级换代。本项目也将成为广西房地产业的第一品牌。1.4.2. 项目定位实现的可能性与现实性 南宁首席“旅游式山水生态住区”理念的提出和实施，使本项目具有超越其它项目的品质,以产品创造市场。 南宁市居民的居住水平已经接近10平方米/人，急需升级换代产品，本项目的开发迎合了市场的需求（尤其是二次置业的需求）。 城市的发展、人口的增加，外来人口入驻省城，都使本项目的发展获得契机。本项目正迎合了这一需要。1.4.3. 项目定位实现的关键因素分析 苹果园占地达1000多亩，开发周期长，必须保持其延续性。项目开发起点必须

6、高，做成中高档，使项目形成“领跑者”、“示范小区”的形象。否则不足以吸引买家购买，同时也不利于项目整体价值的提升。 为克服“偏远”、“交通不便”、“配套不全”等项目固有的不利因素的影响。苹果园须在“生态”、“环境”、“户型”上下功夫，力求在楼盘品质上有一个飞跃提高，先造环境后卖楼。2. 项目规划设计建议2.1. 总体布局建议（一）核心规划理念：以人为本，体现生态、科技、文化的可持续发展，创造南宁最佳的园林山水生态住区，构建引领21世纪居住水平的高品质示范居住区。（二）哲学观1) 体现“天地合一”的自然观山地生态观。2) 系统观规划设计充分考虑和尊重整体性和可持续发展空间。（三）规划设计构思贯彻项目“南宁市首创旅游式山水生态住区”的项目定位。充分体现“旅游住区”、“山水住区”、“生态住区”三个特点。充分利用和保护自然生态条件地形、地貌、水源及环境背景等，创造优质的居住环境，总体布局要充分体现巧于利用地貌、与环境融为一体、构图生动活泼、规划结构清晰、环境整合有序、生活出行方便、物业管理科学。力求形成湖光山色、山川秀丽钟灵、百花盛开、绿树掩映、山中城、城中湖，“山、水、林、园、花、城”融成一

7、体的美好家园。（1）从项目内外部空间环境的整体考虑，注重处理规划组织结构与体现自然环境及地域文化特征的关系，达到人与自然的和谐。规划过程中要贯彻可持续发展理论中著名的3R理论：通过对山地生态系统的有效调控，减少（Reduce）山地环境中可能产生的各种危害；通过合理运用山地建筑形态（如掩土建筑或架空建筑），利用建筑顶部的覆土层或架空的底部增加植被，以实现对土地资源的再利用（Reuse）；通过悉心保护山地生态系统中的各个要素，促成山地生态系统内各要素的良性循环（Recycle）。（2）处理好规划结构骨架、组团规模均衡、居民出行方便、绿地率达标及建筑组群间的合理间距等问题。（3）创造积极多样的空间，满足新时代的生活方式和人性个性化发展的需要，同时注重传统文化的延续。（4）合理布局以获得良好的声环境，最大限度降低噪音污染。（5）充分利用原有水系，构造富于动感的景观水系，满足人们的亲水本性。形成整个住区山水相融的特色。（6）提供充足的室外体育休息综合设施和山区缓跑径，把居民带往健康锻炼之路。（7）居住区内实施无障碍设计，方便休闲，渡假人士生活之便。（8）考虑设置先进完善的通讯系统，令使用者可以方

8、便快捷地与外界沟通。（9）合理布局服务设施，使居民能方便地获取内心安宁和精神愉快，又能拥有物质生活的满足。（10）充分考虑分期发展的需要。每一区的住宅发展具有独立性，能享受到自然的环境，并且在发展的过程中可以保持相对的完整性，直至整个居住小区完全落成。（11）强调主入口的设计，形成宏大的气势。（12）在“苹果园”内部考虑设置一所名牌中学，占地约100亩，并考虑结合多层次教育，远程教育等。（13）项目会所配置:53400平方米,首期建10000平方米.（14）充分考虑苹果园的山水景观，营造南宁市独一无二的生态山水住区。营造体现居住环境自然化的绿化体系。见表：表6.1-1 坡度与山地建筑的生存关系类别坡度建筑场地布置及设计基本特征平坡地3%以下基本上是平地，道路及房屋可自由布置，但须注意排水。缓坡地3%-10%建筑区内车道可以纵横自由布置，不需要梯级，建筑群布置不受地形的约束中坡地10%-25%建筑区内须设梯级，车道不宜垂直等高线布置，建筑群布置受一定限制。陡坡地25%-50%建筑区内车道须与等高线成较小锐角布置，建筑群布置与设计受到较大的限制。急坡地50%-100%车道须曲折盘旋而上，梯

9、道须与等高线成斜角布置，建筑设计需作特殊处理。悬崖坡地100%以上车道及梯道布置极困难，修建房屋工程费用大表6,1-2 山位特征与景观利用山位空间特征景观特征利用可能山顶中心性、标志性强具有全方位的景观、视野开阔、深远、对山体轮廓影响大面积越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸山脊具有一定的导向性，对山脊两侧的空间有分割作用。具有两个或三个方向的景观，视野开阔，体现了山势。面积越大，利用可能性越大，并可向山腹部位延伸山腰空间方向明确，可随水平方向的内凹或外凸形成内敛或发散的空间，并随坡度的陡缓产生紧张感或稳定性具有单向性的景观，视野较远，可体现层次感。使用受坡向限制，宽度越大、坡度越缓，越有利于使用。山崖由于坡度陡，具有一定的紧张感，离心力强具有单向性景观，其本身给人以一定的视觉紧张度。利用困难较大山麓类似于山腰，只是稳定性更强视域有限，具有单向性景观。当面积较大时，利用受限制较小。山谷具有内向性、内敛性和一定程度封闭感视域有限，在开敞方向形成视觉通廊当面积较大时，利用受限制较小。盆地内向性、封闭性强产生视觉聚焦当面积较大时，利用受限制较小。（四）规划设计分区方案（附图）（五）后续土地储备建议（附图 （1）用地平衡表序号用地分类用地面积(平方米)百分比(%)1总用地面积

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