龙港镇房地产市场状况分析

1、 龙港国发发花园营营销策划划报告一、 市场调查查部分二、 项目（产产品）部部分三、 营销部分分四、推广广部分一、 市场调查查目的 一个个完整的的房地产产项目的的运作，不不仅包括括起码的的建筑设设计还应该有有理念为为其赋予予建筑生生命。不不论建筑筑设计还还是理念念设计依托的是是市场，是是需求；只有把把握好市市场方向向，才能能实现开开发房地产项项目的最最终目的的。 因此此，对龙龙港国发发花园地地块的营营销运作作，必须须从市场场调查 开始。 大市市场环境境的市场场调查，就就是通过过对于龙龙港房地地产市场场的供求关系系、销售售状况、消消费倾向向、营销销情况的的调查，分分析掌握握龙港房地地产市场场的动态态，对其其前景进进行预测测，寻找找契机，力力图把握龙港港项目的的营销理理念及营营销着眼眼点。 在了了解龙港港房地产产市场总总体趋势势的前提提下，通通过区域域的环境类比，竞竞争个案案房型、面面积、价价格、物物业特色色等各要要素的调调查分析，为为龙港国国发花园园项目的的具体实实施提供供参考依依据。二、 市场调查查内容1、龙港港镇概况况龙港镇位位于温州州之南，东东海之滨滨，西接接1044国道和和甬台温温

2、高速公公路，南南连经济济发达的的江南平平原，具具有地处处经济最最发达的的长江三三角洲与与珠江三三角洲的的沿海经经济带中中间的区区位优势势，全镇镇总面积积80.7平方方公里，总总人口223.11万人，其其中城区区10平平方公里里，100多万人人口，下下辖9个个办事处处，1007个村村，233个居民民区。由由温州话话、蛮话话、金乡乡话、闽闽南话四四种语言言体系组组成。2、龙港港经济的的发展龙港建镇镇于19984年年，龙港港人以敢敢闯、敢敢干、敢敢试著称称。建镇镇之初，在在全国率率先推出出土地有有偿使用用制度、户户籍管理理制度和和发展多多种经济济成分“三大改改革”，成功功地走出出了一条条不依赖赖国家投投资、主主要靠农农民自身身力量建建设现代代化城镇镇的新路路子，被被誉为“中国农农民自费费造城的的样板”和“中国第第一座农农民城”。之后后，龙港港相继被被列为国国务院农农村劳动动力开发发就业试试点镇、国国家星火火计划密密集区、浙浙江省社社会综合合发展试试验区、温温州市城城乡一体体化试验验区。220022年被国国家建设设部授名名为“中国印印刷城”，如今今的龙港港，经济济保持快快速发展展，城镇镇面貌日

3、日新月异异，投资资环境不不断优化化，社会会事业不不断发展展，先后后被评为为温州市市文明镇镇、浙江江省教育育强镇、浙浙江省村村镇建设设示范镇镇、全国国投资环环境百强强镇、全全国小城城镇建设设示范镇镇。到220011年全镇镇国内生生产总值值38.8亿元元，人均均收入660666元。从下列数数据对比比中可以以看到龙龙港经济济在近几几年以来来稳定快快速的发发展。全镇国内内生产总总值 单位：亿元年份19955年20000年20011年20022年 人均国国内生产产总值17.5535.9938.8842三、龙港港房地产产市场概概况自99年年以来，龙龙港城镇镇规划建建设如日日中天，江江滨外滩滩（东方方大厦、阳阳光广场场），龙龙港大道道（银苑苑大厦、龙龙港大厦厦、银海海大厦、红红旗大厦厦等）销销售率都都接近990%以以上，出出现第一一波房产产热市。但但是龙港港房地产产市场的的主要集集中在高高层开发发，由于于土地供供给、政政府规划划、利益益驱动等等原因，高高层住宅宅出现供供大于求求的现象象，甚至至停滞销销售。而而在多层层住宅开开发，尤尤其是具具有一定定规模、一一定居家家品质的的多层住住宅供给给量极少少。

4、20003年年初，龙龙港房地地产市场场逐渐回回暖，消消费者对对高品质质多层住住宅大大大看好，需需求量逐逐渐增大大。特别别是螯江江龙港港二桥的的规划，世世纪大道道，高速速公路的的接线，为为龙港房房地产市市场的发发展注入入了新的的活力，房房产升值值不容质质疑。并并且随“中国第第一座农农民城“的美誉誉不断传传播，自自身印刷刷、包装装、礼品品区域规规模效益益的形成成，龙港港已构筑筑成对外外辐射和和吸引投投资人士士关注的的良好氛氛围，尤尤其对金金乡、钱钱库人影影响非常常之大。购购房者则则以龙港港、金乡乡、钱库库人为主主，鳌江江、外地地人为辅辅。四、龙港港多层住住宅小区区现状自99年年以来，龙龙港楼市市的多层层住宅建建设，特特别是上上档次的的多层住住宅小区区市场几几乎是一一片空白白，更不不用说在在规划设设计，环环境配套套上下功功夫了。220033年初，随随着房地地产市场场的逐渐渐回暖，消消费者对对多层住住宅小区区需求量量的加大大，各家家开发商商对多层层住宅市市场的看看好，多多层住宅宅小区规规划建设设逐渐出出台（如如金鑫花花苑，锦锦绣名园园等）。五、龙港港房地产产市场分分布情况况 价价格：元元/M2

5、2物业名称称发展商项目概况况工程进度度价格销售率东方大厦厦一幢高层层已交付均价26600三级市场场100%望江大厦厦二幢高层层已竣工均价19900单位分房房100%银苑大厦厦温州东部部经济发发展公司司一幢311层大厦厦已交付24800-26680100%龙港大厦厦一幢高层层已交付100%银海大厦厦一幢高层层已交付24800100%金融大厦厦温州金城城公司一幢211层大厦厦主体工程程建至七七层内部预定定70%红旗大厦厦一幢高层层已竣工25000100%财税大厦厦市万科房房地产开开发有限限公司二幢高层层未动工内部预订订70%广电大厦厦龙港广电电局一幢高层层已竣工20000（20001年年）100%长运大厦厦一幢高层层已竣工70%泰安大厦厦一幢高层层已竣工24800100%华百广场场温州华夏夏房地产产公司三幢高层层接近结顶顶3000050%金瓯大厦厦苍南城镇镇建设公公司一幢高层层主体工程程已建三三层均价2660024888-3222860%新世纪大大厦温州建工工集团公公司三幢联体体大厦未动工预订人数数极少金鑫花苑苑市瓯海城城镇房地地产开发发公司五幢多层层房型单一一已进场施施工均价233002

6、0800-2448020022年底预预定，66月开盘盘锦绣名园园苍南世茂茂别墅、多多层、小小高层未动工已已圈围墙墙未定（220033年6月月预定六、龙港港住宅小小区的销销售情况况20033年初，随随着龙港港城市化化进程的的加快，经经济的持持续发展展，居民民购买能能力的增增加以及及对优 住宅小小区的期期望，大大多开发发商房产产总价控控制在225-335万之之间，面面积在995-1130房型为为三房二二厅之间间的销售售较良好好，这在在金鑫花花苑高预预定率可可以看出出。而高高层则由由于高额额的物业业管理费费及单价价高而销销售不是是很理想想。不妨看一一下目前前龙港住住宅小区区代表性性的楼盘盘：个案调查查龙港房地地产市场场个案调调查表 编号： 调查查日期：03.4.28案名金鑫花苑苑房屋类型型商住多多层住宅宅投资兴建建温州东瓯瓯建设集集团投资资市瓯海城城镇房地地产开发发公司开开发座落地址址电话龙翔路7745号号6422285888 66422260006建筑设计计工地进度度桩基阶段段单价范围围20800-24480交屋时间间 220044.9总建筑面面积271880.66m2面积范围围97-11

7、50主力面积积 1120总套数180套套总价范围围20万-37万万主力总价价 227万窖积率2.5已销面积积预定车位 机动车 42绿化率25%非机动车车300mm2一、 交通：位位于龙翔翔路与建建新路处处，在龙龙翔路与与建新路路设置出出入口，附附 近近有1、22、9路路公交车车，故交交通比较较方便。二、小区区环境和和配套：小区对对面为新新规划金金河广场场，配有有各种健健身设施施。小区采用用人车分分流的道道路规划划，244小时监监控，三三线入户户，智能能化门禁禁系统，确确保居家家安全。三、房型型布局：以顶式式复式及及多层住住宅布置置，共55幢，其其中E幢幢二层将开发为为酒店，一一层皆为为沿街店店铺。四、付款款方式：30%首期款款,结顶顶办银行行贷款770%, 无优优惠.一次性付付款 988折优惠惠 五、物业业管理: 尚在在桩基阶阶段,故故未确定定.六、广告告诉求：财富中中心、城城市中心心、生活活的中心心.七、客源源分析：主要以以龙港、金金乡、钱钱库人为为主.八、综合合评述：因其地地段限制制，绿化化率做到到25%，已经经不错。但但其建筑筑密度大大，容积积率过高高，是该该小区最最大的抗抗性，

8、然然金河广广场的规规划给其其抗性顺顺势弱化化。还有因龙龙港房地地产市场场的特殊殊性，这这样有一一定规模模及在规规划设计计、物业业配套上上下一定定功夫的的小区在在龙港尚尚属不多多，并且且这样的的地段及及价位，高高预定率率现象是是正常的的了龙港房地地产市场场个案调调查表 编号： 调查查日期：03.4.28案名锦绣名园园房屋类型型别墅、多多层、小小高层投资兴建建苍南世贸贸房地产产开发公公司座落地址址电话金叉街、龙龙湖路、海海港路6422265888 6422265565建筑设计计工地进度度未动工 已围墙墙单价范围围6月拟定定交屋时间间 未未定总建筑面面积1800000mm2面积范围围独立别墅墅22幢幢2800-4000 mm2 双双联别墅墅 455幢 2230-2700 m2双跃（立立体别墅墅）111幢 2200-2200 m2 多多层、小小高层 1000-2440 mm2总价范围围6月拟定定总套数独立、双双联别墅墅 1112套 多层、小小高层7708套套已销面积积接受预定定容积率1.1绿化率46%一、交通通：位于金叉叉街、龙龙湖路与与海港路路处，在在金叉街街与龙湖湖路、站站港路设设置出入口，目目前还无无公交车车通过。二、小区区环境和和配套：小区内内有500亩自然然

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