2018房地产行业稽查来袭:土地增值税筹划有风险
8页1、2018房地产行业稽查来袭:土地增值税筹划有风险引言近年来,房地产开发企业面对国家不断出台的调控政策,竞争越来越激烈。在这种背景之下,控制企业的运营成本成了提高收益的重要手段,而税收筹划是控制成本的方法之一。房地产业涉税十余种,并不是所有税种都适合进行税收筹划的,土地增值税在税收筹划中可操作空间相对较大,因此,房地产开发企业对土地增值税进行筹划是常态。然而不当税收筹划又会带来税务稽查风险。本文从一则房地产开发企业的土地增值税清算案例入手,对房地产开发企业的土地增值税税收筹划进行分析,指出其税务稽查风险点供大家参考。一、案例(一)基本案情A项目由A房地产开发企业全资开发。该项目坐落于H区的新兴行政中心,紧邻国道,2010年7月拿地3.6万2013年12月竣工,B集团同时为A房地产开发企业控股股东,出资比例70%。A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型,其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型共计2.2万余在土地增值税清算申报时已售罄。A房地产开发企业提交的税务师事务所出具鉴证报告审定的销售截止期为2014年12月,已售面积16.4万%已售比例96.99%,申报收入约6.9亿。根据税务师
2、事务所出具的鉴证报告,A项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值,也就是说申报的土地增值税实际税负为零。A项目已预缴土地增值税1102万元,申请退税1102万元。(二)税务机关的质疑1、实际税负的争议问题。A房地产开发企业申报的土地增值税实际税负为零,剔除房地产开发企业按照取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和加计扣除20%,计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右,这与行业正常利润率不符。2、销售收入的争议问题。非住宅的销售单价仅为4170元/M,低于普通住宅的4204元/M。但仔细核对后发现,根据鉴证报告该项目非住宅分为三种类型商铺、幼儿园和车库,其中车库面积占非住宅总面积70%,单价2381元/M,在H区不算低价,但是车库拉低了非住宅销售平均单价。而同时,商铺均价9000元/M,幼儿园均价4500元/M,初步看来也是低于市场价的。3、成本比率的争议。该项目申报四项费用之和达到4亿元,单位面积成本2376元,超出按竣工年度计算的定额标准。(三)税务机关的清算审核由于存在上述质疑,而本案也处于土地增值税清算阶段,地税局相关人员从以下几方面进行了土地
3、增值税清算审核:1、清算单位的审核在基本情况的审核中,税务人员发现该项目拥有两个建设用地规划许可证,按照当地地税局的公告,“房地产开发以规划主管部门审批的用地规划项目为清算单位”,故A项目应当划分为两个清算单位,而税务师事务所出具的鉴证报告只划分了一个清算单位。通过进一步分析,独立办理建设用地规划许可证的小地块上是九号楼,而九号楼车库面积1742m仅占其非住宅42%,其余非住宅都是商铺。通过重新划分清算单位,九号楼非住宅4100m2的单价提高到6500元,直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。2、销售收入的审核经税务人员审核,A项目销售收入存在两个问题:一是部分住宅收入偏低。鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元,评估均价3800元/M,平均调增单价900元/M。另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套。且均未说明理由。二是商铺、幼儿园收入偏低。商铺建筑面积占非住宅的25.66%,幼儿园建筑面积占非住宅的4.26%,全部销售给了A房地产开发企业的控股股东B集团。A房地产企业提供了第三方资产评估机构出具的房屋
4、估价报告,采用收益法评估的不含室内装修价值的市场价值为4900万元,低于清算申报价格5700万元。但是根据税务机关掌握的二手房申报信息,与A项目地段和建设规模相近的营业用房合同均价在18000元/M。因此,土地增值税清算申报价格虽高于评估价,但仍低于市场价比较多。3、扣除项目的审核为了进行扣除项目的审核,税务人员一方面对A企业提供的清算资料进行了详细的书面审核,并对重要事项进行了实地查验和验收取证。另一方面向企业取得了各栋的施工图、竣工图电子资料,并向第三方造价咨询公司寻求帮助。最终税务人员确认以下几方面存在问题:一是土地成本确认存疑。B集团这几年的财政资金返还记录显示,B集团2010年收到A项目地块的土地出让金返还款、配套费、人防费返还约1.2亿元,该款项被约定用于A项目基础设施建设和拆迁。二是前期工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。“其他”中196万余元未提供发票明细表。三是建筑安装工程费扣除凭据不足。未提供支付记录。四是乔木结算价格与造价信息差额比较大。五是代收费用不应加计扣除。4、成本分摊的审核车库未计容,不应分摊“取得土地使用权所支付的金额”。幼儿园未缴配套费,不应分摊配套费
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