万豪商业城营销策划方案p38
39页1、万豪商业城营销策划方案 目 录 第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一 深圳市总体商业市场背景 二 南山商业市场综述 三 同类主题市场调研 八卦岭片区典型可比商场调研 田贝片区典型可比商场调研 笋岗片区典型可比商场调研 本区域典型可比商场调研 四 总结分析 第二章 物业发展建议 一 商场平面布局规划设计 铺位分割 过道设计 商场人流图绘制二 商场卖场设计三 商场经营品种分区设计四 商场各层租金估算及租金价格表制定五 商场商业经营管理建议六 建筑外立面之装饰、色彩修改建议七 商场休闲广场规划设计建议 第二部分 招租推广策略 一 主体推广方案及广告推广要点 二 阶段推广计划时间表 三 组合媒体发布计划 四 销售卖场策划 五 造势手法策划第一部分 物业定位 第一章 市场调查分析 一、 深圳市总体商业市场背景 1、商场分割小铺位销售已风光不再曾经轰动一时的“西部电子”,开业后远未达到人们预期,“东方巴黎”至今仍无法开业,这使得将统一产权的商场划分成小铺位卖的销售形式难度增大,让投资客重新建立起信心的难度增强。事实上,即使后来彩福大厦的裙楼商场因新一佳著名商家的进驻,和发展商不惜血本10年
2、8%的回报率而使彩福大厦裙楼销售良好,也不可以轻易断言市场可以接受这种商场铺位划分的形式。因为,这种形式存在许多的问题尚未解决: * 产权与经营权不统一的矛盾始终未能解决。怎样使小业主的利益得到保障?一旦大商家退出商场,谁来负责重新招租,各小业主之间的利益谁来平衡? * 铺位划分过细、过小不利经营者使用。发展商为了尽快销售铺位,常常将铺位划分过细、过小,以减少铺位总值,降低置业门槛,扩大购买层面。而实际的经营者无法接受和使用过小的商铺,这种矛盾只好通过重新划分、整合铺位来解决,从而导致销售铺位与经营铺位完全不同的局面,一旦经营客退出重新招租时,必将引发各种矛盾。 * 经营管理水平是影响商场存活的关键因素。商场内各铺位利益相关,彼此一荣俱荣、一损俱损,这需要商场经营管理部门统一的管理协调商场才能做旺。但往往发展商将商铺分割售出后,就不再理会经营的问题,这是导致目前众多商场失败的直接原因。 * 发展商能否“放水养鱼”是招商工作的关键。一个新的商场开业需要培育市场的时间,发展商需要给经营客适当的优惠来增强其对商场的信心,从而吸引进场,这就需要发展商在一段时间内承受短期利益的损失,如减免租金、
3、管理费等,这些措施对发展商的资金压力较大,发展商面临能否坚守难关的困惑;而发展商如果不“放水养鱼”给租客以适当优惠,则商场招满有一定困难,严重的会导致无法开业,发展商届时将面临更为严峻的形势。 2、街铺始终受市场钟爱与上述情况不同,街铺产权独立,受其他干扰因素少,客流量仅受街道人流的影响,生意好做长久,租金稳定。因此,商铺的售价也稳定而高企,街铺的价值为许多投资客和经营者认可,易受市场追捧。 3、专业市场增多,竞争更加激烈订立明确的主题,走专业化路线来吸引客户的专业市场越来越多。但是做专业市场需要一定条件才能成功: * 可借用的资源优势 * 规模、交通、配套等自身硬件条件 * “放水养鱼”的可持续发展策略 * 和竞争对手或潜在竞争对手相比具有比较优势 * 有较强昭示力 * 原则上不单纯依赖批发客户,还应具备较多的周边零 售客户,以积聚人气 * 专业的商业经营管理 * 充足的资金、人才储备只有满足上述全部或多项条件的专业市场,才有可能成功,如:享誉全国的赛格电子配套市场,就是依靠华强北是众多的电子生产商集结地这一大的资源优势,配合便捷的交通、畅旺的人气、较强的昭示力等综合优势而发展起来的
4、,并逐步发展成为辐射全国的专业市场。虽说专业市场的成功案例很多,但更多的专业市场由于自身缺乏上述的条件或不具备比较优势,往往在竞争中惨遭淘汰,或是做痛苦的挣扎。 4、二层以上物业销售难度大凡是出售的商业物业,无论是开放式商场还是独立式商铺,二层以上的部分大多销售困难,最终只能通过招租解决。 二、 南山商业市场综述 1、 南山商业市场面临的历史契机 深圳城市中心的西移,滨海大道的建成通车,西部跨海大桥的规划,给予了南山商贸物业发展的历史契机。而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商贸物业发展的澎湃动力。如今,南山居住,市区上班已成为部分深圳人的时尚生活。随着南山本地商业需求与日递增,南山商贸物业在近两年来呈现出一派旺销景象。在南山购物环境日渐改善的条件下,南山商贸物业将彻底一改完全区域内消费的特征,将有力地辐射宝安及其周边地区,吸引港人前往购物的前景也不是奢望。 2 南山商业市场的消费群体分析满足本地市场需求 从南山本地人口及现时在售、在建和在营业的商服物业总量比例来看,南山商服物业在未来发展中可满足本地商业的发展需要,可满足本地消费者对良好的购物休闲环境和多姿多彩、琳琅满目的购物场所
《万豪商业城营销策划方案p38》由会员博****1分享,可在线阅读,更多相关《万豪商业城营销策划方案p38》请在金锄头文库上搜索。
512护士节征文-护士节征文 白衣天使的梦
高考全国卷优秀作文列车&8226;茶&8226;春花
人事岗位个人工作计划格式范本(二篇)
广西体外诊断产品设计项目建议书
六一儿童节小学活动策划方案.docx
建筑企业管理制度
国家开放大学电大《成本管理》机考第五套真题题库及答案
会计实习生自我鉴定10篇.doc
宣传广告策划合同书
小学英语四年级培优补差计划
船:管理学的两种隐喻
基于单片机的八路抢答器的毕业设计
2022最新申请安装电梯的申请书范文三篇
2022年社团工作计划范文4篇
小学五年级第一学期班主任工作计划
廊坊关于成立半导体研发公司可行性报告(范文)
2022年北师大版英语高一上册Module 1《Unit 2 Heroes》(lesson4)word教案
创建学习型党组织-永葆党的先进性
学校食品安全应急演练方案
2023幼儿园月保教工作计划样本(三篇).doc
2022-10-11 71页
2023-10-04 47页
2023-02-23 65页
2023-10-04 7页
2022-09-13 40页
2024-02-19 33页
2023-09-20 3页
2022-08-03 15页
2023-04-27 12页
2022-08-29 145页