重庆某项目市场调查及定位分析

1、谨呈： 提交：重庆（项目）市调及定位计划书计 划 书 电话：传真：E-mail:我们深感感荣幸有有机会谨谨呈本计计划书予予贵方，目目的是期期望能藉藉此机会会让贵方方认识我我们对本本项目进进行研究究的目标标、内容容、方法法、时间间和一般般程序，以以此作为为双方讨讨论议题题的起点点，并有有助于深深入评估估双方合合作的形形式。本计划书书分为以以下几个个部分：目 录第一部分分 工作目目标 003第二部分分 工作内内容及方方法 004第三部分分 工作流流程 199第四部分分 工作时时间 220第五部分分 报告内内容和格格式 221第六部分分 项目组组结构 222第一部分分 工工作目标标本项目地地块位于于重庆旁，贵公公司希望望我司提供供项目市市场调研研、定位分分析及经经济可行行性分析析服务，解解决本案案住宅、商商业如何何合理定位位及项目目经济效效益分析析等问题题。我司司拟以市市场调研研为手段段，收集集基础数数据，在在深入分分析重庆庆及项目目周边市市场的基基础上，给给出项目目合理定位位建议，并并进行科科学经济济分析：1、通过过对宏观观市场环环境的研研究，把把握重庆庆市及项项目片区区房地产产市场的的市

2、场特特点和发发展趋势势；2、分析析项目地地块优劣劣势，提提出项目目发展风风险规避避建议； 3、通通过消费费者研究究，描述述各细分分市场特特征,确确定本项项目目标标客户群群及营销销主题； 4、分分析消费费者需求求特点及及项目地地块性质质，给出出本项目目产品（建建筑）定定位建议议；5、通过过对竞争争产品的的研究，分分析产品品特点，寻寻求本项项目独特特营销思思路。6、通过过对本项项目的合合理定位位建议，结结合甲方方提供之之真实的的项目相相关费用用，进行行科学的的财务测测算及经经济分析析。第二部分分 工工作内容容及方法法一、定位位研究方方面1、重庆庆房地产产市场环环境研究究1-1、研究目的：分析重庆经济发展状况，以及房地产业发展现状与趋势，为项目前期定位提供宏观市场依据。定位研究1-2、研研究内容容：1-2-1、宏宏观经济济运行状状况 国内生产产总值及及三次产产业结构构 当地固定定资产投投资及房房地产投投资开发发比重 当地社会会消费品品零售总总额/居居民消费费价格指指数/房房地产价价格指数数1-2-2、重重庆房地地产市场场供求概概况 当地房地地产市场场发展状状况描述述 当地房地地产市场场供求现

3、现状分析析 房地产市市场未来来供求趋趋势预测测1-2-3、国国家及地地方政府府与房地地产相关关的政策策法规 对各类物物业开发发和流通通的政策策法规 国家金融融政策/货币政政策/利利率/房房地产按按揭政策策等 政府关于于商品房房在金融融、市政政规划等等方面的的政策法法规 房地产开开发的政政策导向向1-2-4、重重庆城市市规划及及片区规规划定位研究 城市规划划特点及及片区规规划 地块周边边道路、交交通及市市政规划划 地块周边边远景规规划 城市基础础建设1-3、研研究方法法1-3-1、实实地考察察项目地地块及周周边环境境；1-3-2、对对政府相相关部门门、商业业部门或或行业管管理机构构有关官官员进行行深度访访谈；1-3-3、收收集当地地历史文文献资料料，如统统计年鉴鉴，城市市或片区区规划图图案等；2、潜在在购房者者调查2-1、调调查方法法：封闭闭式结构构问卷入入户访问问2-2、调调查区域域：重庆庆市（本本案所在在行政区区域）2-3、样样本量：（具体体数量根根据双方方最终确确认的计计划书实实际工作作需要另另行议定定）2-4、调调查对象象：2-4-1、符符合市场场调查常常规过滤滤条件2-4-2、

4、当当前在上上述指定定区域工工作或居居住1年年以上定位研究2-4-3、年年龄在220岁以上上2-4-4、个个人月收收入在220000元以上上或者家家庭年收收入4万元以以上2-4-5、未未来1-2年内内购买商商品住宅宅的可能能性较大大的2-4、调调查内容容（调查查问卷设设计提纲纲，执行行前准备备问卷）2-4-1住宅宅内部功功能和形形式需求求 住宅类型型 住宅户型型空间形形式（平平面、复复式、跃跃层等） 住宅户型型结构（几几房几厅厅几卫） 住宅建筑筑面积 功能布局局（各功功能空间间的布局局，包括括阳台、卫卫生间等等）2-4-2住宅宅外部及及环境需需求 对项目住住宅建筑筑单体及及园林景景观规划划设计建建议 建筑设计计（风格格、外墙墙颜色、材材料、窗窗户形式式、阳台台等） 园林景观观设计风风格、主主题、康康乐设计计等定位研究2-4-3 小小区配套套设施需需求 社区生活活配套设设施（商商业服务务设施、体体育运动动设施、教教育设施施、医疗疗设施） 停车位 智能化设设施及水水平 物业管理理及费用用2-4-4 小小区周边边环境需需求 对周边环环境关注注的因素素 关注因素素的重要要性评价价2-4-5 购购

5、买决策策过程及及影响因因素 购买者/决策者者/决策策模式 购房决策策影响因因素及其其影响程程度2-4-6片区区及项目目认知 片区评价价 项目周边边环境认认知和评评价定位研究 对项目开开发前景景的看法法2-4-7购买买可能性性测试 置业目的的（投资资、自用用、出租租等） 置业首选选区域 置业首选选片区 购买总价价/单价价接受/首付款款额度/付款方方式2-4-8个人人及社会会经济特特征 家庭结构构 职业/职职务/所所处行业业 收入来源源及分布布 家庭支出出构成 家庭耐用用品拥有有情况2-4-9生活活方式 投资及理理财态度度定位研究 个性和爱爱好 业余时间间支配方方式2-4-10媒媒体接触触习惯3、竞争争产品与与典型楼楼盘调查查3-1、调调查目的的：识别别竞争产产品的优优势、劣劣势，分分析成败败原因，从从而协助助确定项项目产品品在市场场中的位位置；分分析典型型楼盘，使使项目产产品定位位有所借借鉴。3-2、调调查区域域：重庆庆市、项项目周边边片区；（具体体楼盘执执行前与与甲方确确定）3-3、调调查对象象：中高高档住宅宅项目及及商业+住宅项项目（已已入伙、正正在销售售、在建建项目）3-4、调调查

6、内容容及其重重点：3-4-1、开开发情况况 开发商背背景、用用地规模模及周边边环境 开发节奏奏3-4-2、规规划设计计特点 建筑群体体的组织织方式定位研究 风格特点点 如何充分分利用地地块的资资源（地地形、景景观、地地段等与与周边城城市环境境的关系系）3-4-3、户户型设计计 单元平面面类型（多多层/高高层/小小高层/超高层层，蝶式式/风车车型/井井字型/十字型型等） 户型类型型（几房房几厅几几卫），面面积及配配比，主主力户型型 户型特色色及创新新3-4-4、交交通组织织 路网及人人车分流流的形式式 停车方式式（室外外分散/地下集集中/混混合式） 停车场（空空间感受受/行车车流线/从停车车位到入入户的便便利性）3-4-5、营营销策略略分析（目目标市场场定位、价价格定位位策略）3-4-6、项项目客户户的职业业构成与与行业特特点3-5、调调查方法法：资料料查阅+实地调调查+销销售人员员访谈4、典型型楼盘业业主座谈谈会4-1目目的：了了解已在在该区域购买楼楼盘的业业主背景景，分析析业主的的购买过过程及产产品使用用意见，优优化项目目设计。4-2业业主背景景分析（分分析与会会者资料料）4-2-1

7、个人人特征4-2-2家庭庭结构4-2-3职业业定位研究4-2-4爱好好和业余余活动方方式4-2-5所购购楼房面面积与户户型4-2-6收入入情况4-3业业主座谈谈会：4-3-1场次次与配额额：二场场，（按按所购楼楼盘及户户型面积积配额）4-3-2业主主条件： 符合座谈谈会人员员选择条条件 区域内楼楼盘业主主年龄在在20-550岁之之间 家庭购房房的主要要决策者者或参与与者4-3-3主要要座谈内内容 所购楼盘盘知晓途途径 选择片区区及楼盘盘的理由由 当时选择择考虑的的因素 对住宅区区内环境境及周边边环境的的评价 对住宅的的建筑单单体及景景观规划划设计评评价定位研究 对住宅配配套设施施的评价价 对当前住住宅产品品的不满满意之处处 对本项目目开发的的建议 购房决策策因素5、商业业环境研研究5-1、研研究目的的：分析析重庆商商业结构构和发展展趋势，了了解该区区域商业业发展现现状，同同时了解解商业项项目投资资者和经经营者对对商业项项目的需需求特点点，为本本项目商商业定位位提供借借鉴。5-2、研研究内容容5-2-1、重重庆商业业发展概概况 重庆商业业规划、规规模和结结构特点点定位研究 重庆居民民消费

8、水水平和消消费特点点 人口性质质和数量量 重庆及该该区商业业发展历历程、现现状及趋趋势 重庆及该该区商业业街区发发展状况况 重庆及该该区主要要商业物物业分布布情况 重庆及该该区未来来商业规规划及竞竞争项目目5-2-2、重重庆居民民消费水水平和消消费特点点5-2-3、重重庆人口口情况（数数量、收收入、年年龄分布布、旅游游人口等等）5-2-4、重重庆典型型商业设设施特点点 基本情况况 整体商业业规划布布局 商业经营营模式及及评价 附属商业业设施/公共设设施数量量及分布布定位研究 业种及业业态分布布情况 商铺价格格及租金金5-2-5、重重庆商业业投资者者/经营营者研究究 选择购买买/租赁赁商铺的的影响因因素 当前商铺铺投资/经营的的收益情情况 当前商铺铺购买价价格及租租金 对当前商商铺评价价 对重庆及及该区商业业发展判判断 项目地块块物业档档次判断断 项目地块块商业物物业价值值的评价价 项目地块块开发商商业物业业的业种种业态判判断 商铺格局局规划设设计建议议 投资购买买/租赁赁经营的的可能性性5-2-6、商商圈研究究 项目商圈圈辐射范范围 各级商圈圈内商业业、人口口、企业业、旅游游景点分分布特征征 商圈内交交通通达达、道路路、市政政配套状状况定位研究 商圈内主主要商业业物业特特征及经经营状况况 项目地块块商业价价值评价价5-2-7、消消费者购购物习惯惯研究 逛街购物物频率 购物率及及单次购购买金额额 月消费额额及消费费种类分分布 消费流失失

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