1、房地产金融风险及对策摘 要近年来,西安市房地产业逐渐成为西安市经济发展中的支柱产业,为西安市经济的持续增长和财政收入的持续增加做出了重要的贡献。随着西安市房地产市场和资本市场的快速发展,房地产金融发展迅速,房地产价格的快速上升已经超出了居民可购买承受能力范围,使得西安市房地产金融风险不断增长,过高的房价收入比和住户购房杠杆的攀升,使得西安市房地产金融风险处于较高的状态。这使防范房地产金融风险、维护金融稳定成为西安市当前和今后时期经济和金融发展的首要任务,因此,研究西安市房地产金融风险及防范对策具有重大的理论和现实意义。 关 键 词:房地产;金融;金融风险论文类型:理论研目 录1绪论11.1研究背景11.2研究意义11.2.1现实意义11.2.2理论意义11.3文献综述21.3.1国内研究现状21.3.2国外研究现状22 房地产金融相关概念22.1房地产金融22.2房地产金融风险32.3房地产金融风险形成的过程43房地产金融现状53.1房地产行业资产负债率持续增长53.2房价下降明显54房地产金融存在的风险64.1房地产企业投融资风险增大64.2个人住房消费信贷违约风险增大74.3银行自
2、身存在操作风险74.4土地储备的金融风险85房地产金融风险防范建议85.1提高投资者理性投资意识85.2加快房地产企业资产负债率合理化步伐95.3银行加强操作风险的防控95.4完善土地政策10总结10致谢11参考文献12网络学院毕业论文独创性声明13毕业论文知识产权权属声明141绪论1.1研究背景在我国的国民经济发展中,房地产是重要的支柱产业,它的持续健康发展有利于扩大内需,拉动相关行业的发展,以及提高人民的生活水平。而房地产业要实现持续健康发展,没有金融业的大力支持和大量资金投入是不可想象的。同时,房地产业存在着大量资金需求与有限自我积累之间的矛盾,这无疑会导致金融投资存在极大的风险。鉴于此,研究分析并有效规避房地产金融风险,是我国当前及今后一个时期十分重要而紧迫的任务。1.2研究意义1.2.1现实意义伴随着我国经济的飞速发展,很多产业也在不断创新,作为我国支柱产业之一的房地产也是如此。而资金是房地产业的命脉,不断发展的房地产业对于资金的需求更为巨大。在这种情况下我国的房地产业慢慢与金融业变得密不可分,带来了新的机遇与挑战,产生的房地产金融。在房地产金融的发展过程中,房地产金融风险也
3、慢慢显现出来,且由于我国房地产和金融业的密切关系,房地产金融风险的影响变得更为巨大,因此房地产金融风险防范无疑关系到了我国经济的健康发展,必须加以重视。由于上述原因,本文以房地产金融风险与对策为主题,简单阐述了房地产金融,房地产金融风险以及对策。从多个方面提出了关于我国房地产金融风险防范的一些建议。1.2.2理论意义我国房地产企业发展的时间较晚对于房地产风险的防范意识较差,所以对于该课题的研究有助于为我国房地产企业防范房地产金融风险提供一定的理论上的借鉴的意义。1.3文献综述1.3.1国内研究现状王定洪(2018)认为:从银行信贷扩张的角度来研究来研究房地产金融风险的形成机理,认为风险绝大多数形成缘由是银行信贷膨胀,构建了房地产金融风险的系统框架,并分析信贷的膨胀对房地产风险影响程度1。陈丐治(2018)认为:国家宏观调控的角度来分析房地产金融风险的形成机理,认为它的产生离不开货币政策和经济发展程度等这些外部原因2。彭彦祎(2018)认为:认为房地产市场存在着信息不对称,这个信息的不对称导致在房地产交易过程中使得市场机制不能正常表现,导致逆向选择和道德风险,从而引发房地产金融风险3。1
4、.3.2国外研究现状Karolien De Bruyne(2015)指出交易双方对住房进行非理性买卖,无法认清房地产市场的状况,看到周围其他人都买房,并不是刚性需求也跟着一起买房,形成跟风投资,市场需求非正常增多使得房价迅速上涨,刚性需求的投资者难以购房,引起风险增大11。AndreyPavlov(2016)认为:认为房地产开发企业对房地产价格预期上升,使得房地产开发企业没有考虑到当前企业的经济能力和社会经济发展水平,盲目将资金均投向房地产行业,由于羊群效应,房地产市场上竞争激烈,产生房地产金融风险12。Goetz von Peter(2016)认为:利用预警指标体系构建区域金融预警系统,确定区域金融风险指标体系中各个指标的影响程度,测算出综合预警值,以此实证验证趋于金融风险程度13。2 房地产金融相关概念2.1房地产金融房地产金融是指房地产产业在开发、建设、经营、流通和消费等过程中,借助货币流通和信用渠道,采取筹集资金、融通资金以及其他相关金融服务的经济活动和金融活动。美国房地产金融教授 Terrence M. Clauretie & G. Stacy Sirmans 对房地产金融进
5、行研究,包括了市场的各个方面。房地产金融本质是房地产在发展过程参与主体之间的资金流通,不单是房地产业或者金融业一方面的流通,而是两个产业在发展期间互相协调的成效4。它的目的是利用一切能够可利用的金融资源作为房地产产业的发展的支持力量,保障在发展过程中资金流通顺畅,房地产行业健康发展。 房地产市场在持续的进步与发展,发展过程中的建设项目日益增多,资金需求也就愈加强烈,因而,房地产市场的发展与金融业有着必然的联系,且两者之间相得益彰。房地产金融有利于房地产业的长期发展,并持续不断的提升对社会福利以及社会经济发展等众多方面的促进效果5。2.2房地产金融风险一般情况下,金融风险存在于资金流通的各个步骤里,因为资金融通过程容易受到诸多偶然性因素的影响,致使资金的融资方获得的实际收益不能达到预期收益,出现收益损失的概率。 国内的一些学者主要是从金融机构角度看待房地产金融风险,具体的内容是指在金融机构提供各种金融服务,推动房地产业发展的过程中,因各种主观原因的存在,而使得金融资产以及信誉遭受破坏的一种可能性。宽泛的来说,房地产金融风险包括与房地产相关的整体金融体系在支持其发展过程中所面临的全部风险,
6、同时,房地产金融风险有很强的主观性,由于在金融机构或是某一项目存在重大风险并出现损失的时候,公众会对它产生极大的质疑,一连串的反应从而就产生,不利于金融房地产业的发展6。 本文基于资产价格波动理论和行为金融学视角,将房地产金融风险看成一个多主体互动性的风险,主要是由金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备机构等共同组成并相互作用的,资金的流通在房地产行业中对参与主体运营造成损失的可能性,在行为金融学视角下具体研究分析西安市的房地产金融风险。 2.3房地产金融风险形成的过程在房地产金融风险的形成过程中,有几个点是非常关键的。第一,泡沫产生的触发器就是外部的有力冲击,这样的冲击可以导致房地产的信号都集中到一个点上,致使在市场中的不同房地产行业的参与主体的预期是相同的。在整个房地产金融风险的形成的过程之中,这个预期一直都存在,是房地产交易形成的促成力量,房地产市场的投机实现热潮阶段的基础也是这个预期7。第二,理性投机者的操控行为会对房地产金融风险的形成起到推涛作浪的作用,因为在信息不透明、信息不对称的情况下,理性投机者往往会以自己的利益为重,从而就会从两个方面进行考虑,是引导噪
7、声交易者进行投机还是选择跟随,这两方面的选择依据就是噪音交易者因为遭受损失退出还是变动了交易策略进行跟风交易,从而理性投机者就成为了羊群的控制者。第三,房地产金融风险形成的最主要动力就是投机行为,在投机过程中,资金的极速游走是投机的最主要特点。同时,房地产相关的信息遭受一定刺激时,资金的游走速度会变快,且增加进入房地产市场资金量,造成房地产价格飞速的上升,使得房地产的价格离基础价值越来越远8。房地产金融危机是否会爆发呢?可以说在房地产金融风险形成的初期,是可以预防的,因为及时的发现并准确的控制,将形成风险的每个环节都进行遏制,就可以有效的防范危机的发生,这时就可以通过发展实体经济来转移房地产金融风险。但如果房地产金融风险已经极高,房地产市场内绝大部分参与者的风险规避心理已经处于很高的水平,那投机资金的流动速度就会逐渐的降低,不过,在投机过程中获利的交易者或是刚刚进入房地产市场的交易者会继续进行投机,他们愿意铤而走险,因为他们相信,房地产金融危机未爆发,下一个“傻瓜”就还会出现。这事,房地产市场的风险已经相当的高,且所有的参与者都意识到风险的存在,房地产价格泡沫显著存在,交易氛围也是相当
8、的紧张,市场内只要有一丝的风吹草动,各个投机者都会迅速的撤出资金,撤离房地产市场,这就导致房地产的价格狂速下跌,跌落到房价的最低谷。结果就是紧紧的套牢投机中的高位者,最终的损失惨重的退出市场,将会重新组合新的房地产市场结构。 3房地产金融现状3.1房地产行业资产负债率持续增长地产企业属于融资密集型企业,由于周转周期长,一直是负债经营的典型。根据 Wind 数据显示,截至 2018 年 6 月30 日上市房地产企业资产负债率为 79.46%,创下了自 2005 年以来的新高。其中,鲁商置业的资产负债率最高,达到 94.35%,其他参与统计的 148 家上市公司,有 39 家公司超过行业均值。万科、保利、绿地作为房地产行业的龙头企业,其资产负债率都在 75%以上。企业资产负债率高,说明企业资金来源于债务的资金多,而来源于所有者投入的资金较少。房地产企业持续增长的高资产负债率,不仅使得企业融资成本加剧,同时会导致财务风险相对较高10。如果企业现金流不足,不能及时偿债,使得资金链断裂,就会导致企业破产。作为货币聚集地的金融业,是房地产企业不可或缺的重要融资渠道,两者之间存在着密切的利益联系。金
9、融行业作为房地产融资的主要渠道,承担着其融资风险,一旦房地产市场出现波动,房地产企业破产,金融业蒙受的损失也是巨大的。3.2房价下降明显从 2018 年的房价走势来看,与年初 1 月份相比,截止到 12 月份,陕西省 11 个城市中,7 个城市房价下跌,其中西安跌幅最大,达到了 8.84%。造成陕西省大部分城市房价下跌的主要原因是由于 20152016 年房价涨幅较大,之后随着限购限售等调控政策的出台,投资需求被抑制,市场出现观望情绪。对于过去房价大涨的城市,央行调查统计司原司长盛松成认为房价小幅下跌是好事,可以满足自住刚需。但是也要注意到,房价的下降会引起房地产企业股价的下降,如果控制不好,进而会形成房地产金融风险。房地产金融风险一旦形成会迅速蔓延到其他金融市场,给整个金融体系带来严重危害,从而影响陕西省的经济发展。4房地产金融存在的风险4.1房地产企业投融资风险增大从现状中我们看出西安市房地产企业开发投资额不断上升,但是根据西安市经济统计年鉴统计,西安市房地产企业资产负债率201 _5年为87.92070,资产负债率都高于70%。因此,当西安市房地产企业对房价的预期是上升时,投机者会出现,会把部分资金放在一个或者多个房地产的建造工程中,我们都知道房地产的建造工程不是一日之功,房地产企业项目本身周期长和规模大,在其建造过程中,会有许多不可控的原因,使得房地产工程实现计划完工时间产生了影响,与此同时房价一旦下跌,使得房地产企业投资风险增大,引发金融风险。除此之外,还有一些原因使得房地产企业投资风险增大。首先是同业间的竞争。房地产建造工程之前,会先去竞拍拿地,在西安市房地产行业发展趋势良好,房
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