1、十五道案例分析【案例一】王先生1992年与李女士结婚,96年舅舅赠与给王先生一套房,2007年王先生和李女士感情不和,想把舅舅赠与的房子卖掉,李女士知道后大闹。08年夫妻两协议离婚,15岁儿子归王先生,12岁女儿归李女士,房子直接赠与儿子,过户已办。后王先生资金紧缺想抵押贷款,最后没有做成。09年王先生与陈女士(未婚未育)再婚,三个人一同居住,又买了一套商品房。儿子在学校沉迷于赌博要把房子卖掉,最后没卖成。10年后王先生和陈女士外出旅游车祸死亡,王先生(独生儿子,父亲已经过世,母亲健在)当场死亡,陈女士三天后死去(父母双亡,只有一个弟弟)。1、 王先生和李女士在没有其他约定的情况下,舅舅赠与的房子是否属于共同财产?答案 属于共同财产。因为王先生与李女士属夫妻,在婚姻存续期间内获得的赠与财产属共同财产。2、 中介公司能否为王先生办理存量房抵押贷款业务?答案 中介公司不能为王先生办理此存量房抵押贷款业务。根据民法通则的规定,监护人除非是为了被监护人的利益以外,不得处理被监护人的财产。3、 09年时,中介公司如果帮助儿子卖掉房子并已过户且在父亲强烈反对下,是否正确?答案 中介公司的作法不正确
2、。09年儿子年龄为17岁,法律规定十六周岁以上不满十八周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人,可以独立进行民事活动。但是题中的儿子17岁还在上学,没有以自己的劳动收入为主要生活来源,因此不属于完全民事行为能力人,不具备行驶完全民事行为的资格。4、 2010年王先生和陈女士去世后,婚后买的商品房应该有哪几个人继承,最后每个人分的产权有多少?答案 由4人继承:王先生的母亲1/10、王先生的女儿1/10、王先生的儿子4/10、王先生的胎儿4/10 。【案例二】王某和孙某是朋友,合伙买了商铺。王某60%,孙某40%,王某要抵押贷款,孙某不同意。后商铺出租给李某,租赁期5年。后来王某经济压力紧张。提议80万把自己份额卖给孙某,孙某、李某都想买,最后没卖成,1年后100万卖给刘某。刘某太忙没时间过户,后房子涨价,王某、孙某后悔了,120万又卖个赵某,赵某办理了过户。赵某、刘某、李某都开始争取争论房子归属问题。1、王某和孙某最初要抵押贷款时。谁的意见正确?答案 俩人均不对。根据物权法的规定,要处置共有的不动产,应该要经过占2/3以上份额的按份共有人同意或全体共有人的同意
3、,但共有人之间另有约定的除外。2、王某当时想以80万出售自己的份额,孙某和李某谁先拥有优先购买权?答案 孙某优先享有购买权。根据物权法的规定,在同等条件下,按份共有人有优先购买的权利。3、在最后的情况下,谁享有房屋实际使用权?答案 房屋的实际使用权归李某。根据“买卖不破租赁”的原则,房屋出租人转让房屋所有权的,不影响原租赁合同的效力,买方应当继续履行原租赁合同。整理为word格式4、该房屋的合法所有人是谁?答案 房屋的合法产权归属为赵某。因为房屋所有权的转移以登记为准,赵某在以120万的价格买了该商铺后又及时办理了过户,因此合法产权归赵某。【案例三】 王某和李某1999年10月登记结婚,2001年4月生有一子,现王某夫妻欲以孩子的名义购商品房套,请问:1、王某夫妻可以以孩子的名字购房吗?2、在孩子未成年前可以处置孩子名下的房产吗?为什么?答案(1)未成年人可以买房子,但在此过程中所有权利和义务由法定监护人代为履行。(2)根据民法通则第十八条:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为了保护被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”比如,未成年人出现重大疾病
4、需要钱来治疗、孩子出国留学但钱不够等情况下,父母出售房地产所得款项全部用于抚养未成年人的可认为是保护被监护人的利益。否则,日后孩子一旦提出异议,认为父母侵犯了其合法权益,父母还要承担赔偿责任。【案例四】 2011年1月李某将一套空着多年的房屋通过中介公司出租给了刘小姐,租赁期一年,2011年5月李某看房产行情上涨,便又通过中介小王将房屋出售给了张某,并约定待办妥房屋产权过户后5天内交房。2011年6月25日中介公司办完产权过户手续后,通过李某交房。李某联系租客刘小姐让其搬走并表示愿按合同赔违约金。但刘小姐坚持不愿意搬出,其认为,买卖不破租赁,其有权住到租赁期满。而此时买方张某却坚持要按时收房,否则要追究卖方李某未能按期交房的违约责任。1、 租客是否有权继续承租该房屋?若认为有权继续承租该房屋请说明理由。2、 买方是否有权追究卖方未按期交房的违约责任?3、 作为一名房地产经纪人办理带租约的房屋出售业务,应当怎样操作?答案1、租客有权继续承租,合同法第229条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。且如果出
5、租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。2、根据合同法第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。所以买房有权追究买房责任。3、经纪人需告知房东李某,要提前与承租人刘小姐沟通,并给予合理期限搬出,在刘小姐明确表示无购买意向后,签署放弃有限购买权的协议。【案例五】 王某和朋友孙某合伙购买了一间商铺,王某的产权份额为60%,孙某为40%。此后,王某提出把整间商铺转让,但孙某不同意。王某认为自己的产权份额超过了50%,应该自己说了算,孙某认为自己只要有1%的产权份额,就必须征得其同意。争执不下后,王某又提出要把产权份额转让给自己的弟弟,但孙某和王某的弟无暇顾及,李某也就继续使用。又过了一年后,王某和孙某想起此事,于是要求李某在一个月内滕退商铺,并补交一年的租金。李某不肯,认为是王某和孙某自己疏忽造成,不能要求其补交租金,也不能随时解除租赁合同。后来,经双方协商,李某同意腾退后,该商铺又租给了郑某。在租赁期间,王某和孙某以100万元的价格将商铺转让给了刘某,双方签订合同后,刘某并未及时去办理产权过户手续。此后因该地段商铺
6、价格上涨,王某和孙某遂又以120万元的价格与赵某签订了转让合同,赵某立即去办理了产权过户手续。赵某领取产权证后,即派人驱赶郑某,同时刘某也发现赵某领取了产权证。赵某和刘某都认为自己是该商铺的主任,而郑某也不肯搬迁,遂导致了纠纷。请运用相关法律知识回答以下问题:整理为word格式1、王某和孙某就是否转让整间商铺问题发生争执时,他们各自的意见是否正确,为什么?孙某能否阻止王某转让产权份额给他弟弟,为什么?2、李某是否应补交一年的租金,是否应腾退,为什么?3、谁应当享有该房屋的实际使用权,为什么呢?4、该房屋的合法产权归谁所有,为什么?答案1、俩人均不对。根据物权法的规定,要处置共有的不动产,应该要经过占2/3以上份额的按份共有人同意或全体共有人的同意,但共有人之间另有约定的除外。根据物权法规定,按份共有人可以转让自己的产权份额,所以孙某不能阻止王某把自己的产权份额转让给王某的弟弟。2、根据合同法的规定,在租赁期限届满后,出租人对承租人继续使用未有异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,出租人可以随时解除合同,但要在合理期限前通知承租人。所以李某应该补交一年的租金并腾退。3、房屋实际
7、使用权由郑某所有。根据“买卖不破租赁原则”,房屋出租人转让房屋所有权的,不影响原租赁合同的效力,买方应当继续履行原租赁合同。4、房屋的合法产权归属为赵某。因为房屋所有权的转移以登记为准。【案例六】A公司与甲于2007年10月1日签定了购房合同,办理了付款手续,但未办理所有权登记。同年10月5日,A公司售楼人员又以A公司名义与乙签订了购房合同,双方于10月30日办理了交房付款手续,并于次日办理了过户登记手续。甲发现后要求乙退还房屋,并要求A公司赔偿损失。问:(1)A公司与甲的购房合同是否有效?为什么?(2)A公司与乙的购房合同是否有效?为什么?(3)该房屋的所有权应当归谁,为什么?(4)A公司应对甲承担什么法律责任,为什么?答案(1)有效。因为签订合同的主体符合规定、意思表示真实、合同内容合法;(2)有效。合同的效力与登记是不相关的,在该案例中,A公司与乙签订合同时主体符合规定、意思表示真实、合同内容合法。(3)房子归乙。因为乙办理了登记手续。(4)承担违约责任。该公司与甲签订的合同有效,但公司并没有按照合同约定履行相关事项,因此应当承担违约责任。【案例七】 2010年9月,A公司为了扩
8、大经营,向市工商银行贷款15万元,期限2年。双方签订了借款合同和抵押合同。A公司用价值20万元的仓库作抵押,A公司将有关仓库的房屋所有权证和土地使用权证交给了银行,但未办理抵押登记手续。2012年10月贷款到期,A公司无力偿还贷款本息。工商银行向人民法院提起诉讼,要求拍卖A公司抵押的仓库,并以拍卖款来受偿。问:(1)A公司能否用仓库来作抵押?为什么?整理为word格式 (2)A公司与银行签订的抵押合同是否有效,为什么? (3)银行能否实现抵押权?法院应如何处理?答案(1)该仓库可以抵押。因为该公司有此仓库的产权证,且目前法律法规没有对该仓库实现任何限制。(2)抵押合同有效。物权法规定“一般民事合同签订既生效”,且该合同在签订时主体合格、意思表示真实、内容合法。(3)银行无抵押权。因为该抵押没有办理登记,抵押没有生效,不具有优先受偿权。【案例八】 张某因投资失利急需资金,准备出售其名下一套房屋,但因出差在外,只好委托朋友叶某代其出售。2012年9月3日,叶某来到甲房地产经纪机构(简称甲机构)代为出售该房屋,经纪人刘某接待了他,刘某了解房屋户型、地址和价格后,马上通过门店橱窗、网站等方式发
9、布了房源信息。9月8日,姜某从网上获得了该房源信息,在刘某的撮合下,在甲机构与叶某签订买卖意向合同,受房地产宏观调控政策影响,房价波动很大,姜某以叶某对该房屋无处分权为由,要求甲机构为其解除买卖意向合同。甲机构认为,协商解除合同可以,但姜某应该按约支付中介服务费,双方由此发生纠纷,投诉于房地产主管部门。 分析以上案例,请回答以下问题。刘某受理叶某委托出售该房屋的行为存在哪些问题?应受到何种行政处罚? 答案 存在的问题:房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同,应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书,委托人的身份证明等有关资料,并应当编制房屋状况说明书,经委托人书面同意后,方可以对外发布相应的房源信息。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同,应当查看委托人身份证明等有关资料。 委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同,应当向房地产机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的,还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定材料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应当拒绝接受委托。 (备注:应受行政处罚找不到相应的法律条例)【案例九】 周某系某房地产经纪工作人员,在签订某一房屋买卖合同的前一天,卖房孙某因车祸去世,由于孙某的妻子急需用钱料理后事,买方王某也迫切希望早日搬进房屋,双方均向周某提出由孙某的妻子在房屋转让合同上代签孙某的名字,并找人代替以尽快完成交易手续。问:1.经纪人周某应如何处理这件事情?2.房地产经纪人员“诚实守信”的职业道德的“诚”的两大要义是什么? 答案 (1)周某应当履行告知义务,将实际情况如实告知给当事人且应要求该房屋办理相关继承手续,确定产权归属方后再进行买
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