浙江台州二手房市场调研报告
8页1、浙江台州二手房市场调研报告目录一、前言3(一)调研目的3(二)调研时间3(三)调研对象3(四)调研方式3二、调研分析3(一)供给分析3(二)需求分析4三、调研结论6一、前言(一)调研目的2018年,浙江台州房价持续上涨。实际上,房地产市场己经极大改变着社会收入的调配格局。很多炒房客的炒房收入,已远远超过了其本职工作的薪资收入。炒一套房子的盈利,相当于其家庭10年的薪资收入。如果借助银行贷款的杠杆,炒5套房子,那么一年的收入相对于一辈子的薪资收入。这让很多人心态失衡,继而举债进军房地产市场。这让房地产市场和中国股市愈发相似,开发商利用题材大肆炒作房价,房价己经透支了未来5年的上涨空间,严重偏离其实际价值。国务院政府于4月颁布了新国十条,综合利用经济、金融,甚至行政等这些强有力手段,进行强力的出击,严厉遏制房价的过快上升。至此,政府对房地产行业的紧缩性调控政策才见成效。为了解浙江台州房价变化情况,笔者将从供需情况入手进行探究,以提出相应的策略。(二)调研时间2019年2月28日到2019年4月28服(三)调研对象浙江台州购买二手房的居民(四)调研方式问卷法与访谈法二、调研分析(一)供给分析
2、从近几年的成交看,土地成交大体呈现出上升趋势,2018年相比2017年成交量增长近50%,一方面政府继续提高供地规模,另一面由于市场的回暖发展商资金状况好转,拿地意愿增强,为布局市场加大投资开发力度,土地市场成交反应活跃;2018年主要增长在工业用地这部分,住宅类用地相比2017年也出现一定增长,但增幅低于全年整体增幅水平。在2018年成交的243块地中,住宅类用地74块,成交面积为1180万平方米,成交金额为699亿元,全市住宅类土地成交均价约5928元/平方米,与2017年住宅类用地相比成交面积上升1.4%,成交金额上升41.8%,成交均价上涨81.3% o202011年住宅类用地成交面积小幅上升,楼面成交均价增幅明显。在2018年住宅类地块中,随着二季度以后市场迅速回暖,土地成交也主要集中在这个时期。主要表现在两个方面:其一,1-11月,浙江省台州市完成房地产开发投资额(含土地一级开发)2230.9亿元,比上年同期增长47.7%,增幅比1-10月回落3.1个百分点。其中11月份完成开发投资247. 9亿元,比10月份增长18.6%,比上年同期增长26.8%。土地一级开发投资继续大
3、力推进。1-11月,房地产开发完成投资中,土地一级开发投资达873.4亿元,占全部房地产开发投资的39.1%。如果扣除土地一级开发投资影响,1-11月浙江省台州市房地产企业投资下降4.3%,开发企业投资仍偏于谨慎。11月份建安投资和各项费用均小幅增长。1-11月,浙江省台州市房地产开发建安工程完成投资743亿元,比上年同期增长6.5%。其中11月份完成建安投资77.2亿元,比10月份增加9.6亿元,增长14.2%。1-11月,浙江省台州市房地产开发各项费用为1448.4亿元,比上年同期增长86.7%各项费用比例高达64.9%。其中11月份各项费用为165.1亿元,比10月份增加27.3亿元,增长19.9% 。其二,新开工面积降幅稳步缩小,市场供给低迷状态不断改善。截至11月底,浙江省台州市商品房施工面积为9144.2万平方米,比上年同期下降3.1%。其中住宅施工面积为5239.5万平方米,同比下降1%。商品房新开工面积为1678.5万平方米,同比下降18.3%,降幅比1-10月缩小2.2个百分点。其中,住宅新开工面积为1060.1万平方米,同比下降24.1,降幅比1-10月缩小1.5个
4、百分点。商品房竣工面积同比由降转增。1-11月,浙江省台州市商品房竣工面积为1653.9万平方米,由1-10月份的同比下降2.4%转为同比增长5.2%。其中,住宅竣工面积为120104.3万平方米,同比增长26.3%增幅比1-10月提高8.5个百分点。11月份住宅竣工面积为177. 8万平方米,比10月份增长22.2%。 (二)需求分析住宅需求的概念:需求是指在一定时期内,在各种可能的价格水平,人们愿意并且能够购买的商品的数量。“愿意”表示人们的主观需要,“能够”是指实现这种需求必须具备一定的支付能力。房地产需求是指在一定时期内,消费者在每一价格水平上愿意而且能够购买的商品和劳务的数量。在这里必须得分清房地产潜在需求和有效需求。对于住宅的需求,可以提出这样的解释:住宅需求是在一定市场条件下有支付能力的住宅需求。同住宅供给类似,住宅需求也受多种因素影响。房地产中的住宅需求具备消费的层次性。从整体来看,在人们生活水平的渐渐提高中,人们对住宅的需求会越来越大,对房屋质量、小区环境等细节要求逐渐提高;不同阶层,住宅需求不同;对同一个家庭来说,由于经济条件、地位的改善也有对住宅更新换代的要求,由
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