交易知识点说明

1、“搏”学争霸赛知识点二手房交易知识部分一、签约环节签约时，合同是否必须由本人签字？如果任何一方行动不便，需有委托人来代为签约，应办理哪些手续？合同签署必须本人签字；如有特殊情况，可以由受托人持本人身份证，委托人亲笔委托书（或公证书）及其他身份证件来签署合同合同签署中，如果有涂改的地方，应当做何处理？买卖双方签字，居间方盖章确认合同签署中，物业地址一栏应当如何填写？与实际地址一致还是与产权证一致？严格按照房产证地址填写各类合同上，房屋成交价格一栏如何填写？此价格应当与哪些合同上的价格一致？合同签署中，如果有空白处不填写内容，应该如何操作？成交价要把网签价格和家具家电装修价款分开来写，成交价要与自行划转声明和授权委托书的价格保持一致，都要体现网签价格；空白处要打斜线，防止后期填写内容（合同当中体现的成交价格为最终过户价格，家具家电为成交总价-成交价格）签约告知书是需要谁进行签字确认？买卖双方公司购房，合同应当如何填写？购房人一栏处填写公司全称，并加盖单位公章二、资金托管2.1三方资金托管和四方资金监管有何区别？三方资金托管，即买方、卖方同银行三方共同进行资金托管，托管资金冻结在业主账户中，

2、待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻；四方资金监管，即买方、卖方、银行和中介结构四方进行资金监管，资金冻结在中介机构（链家）在建委备案的存量房客户交易结算资金专用托管账户中，待买卖双方办理完产权交割手续（过户完毕后），资金解冻；当因各种原因中介结构（链家）的账户被冻结时，该专用账户资金不受冻结，买方、卖方和银行有权将交易资金按照正常流程进行管理。2.2四方资金监管的流程是什么？ 2.2.1托管流程：（1）买卖双方通过开卡机办理光大银行卡（若拟预留他行卡作为结算账户的，则无需办理）；（2）买卖双方签署四方监管协议（系统生成）（3）买方通过银联POS将监管资金划转至监管账户并冻结2.2.2 解冻流程：完成过户手续后：（1）链家向监管银行发出解冻指令并提交相关纸质资料（2）银行审核无误后将监管资金结算至卖方预留结算账户业务完结2.3办理四方资金监管时，买卖双方需要提供哪些资料？卖方：身份证、房产证、接收房款的光大银行卡或他行卡；买方：身份证、存有监管资金的银联卡、网签合同及/或草拟版 买卖合同2.4办理四方资金监管时，是否会收取服务费？是否会产生其他费用？收费标准是什么？暂不

3、收取服务费；客户刷卡转账时，将产生银联POS刷卡服务费，每笔50元；2.5四方资金监管的解冻时效是多久（一般时效？最快时效？）？T+1个工作日监管资金解冻至卖方账户（即当天过户，第二天解冻）。2.6哪些银行资金监管解冻时不需要客户业主到场？光大银行和深圳发展银行2.7光大三方资金监管解冻需要提供哪些资料？应该如何办理解冻？权属转移登记后的新产权证复印件+链家出具的资金解冻函，文件管理岗将前述文件直接提交给光大银行望京支行驻丰联办公的工作人员即可2.8光大四方资金监管解冻需要提供哪些资料？应该如何办理解冻？权属转移登记后的新产权证复印件+链家出具的资金解冻函及链家财务开具的信汇凭证，文件管理岗将前述文件直接提交给光大银行望京支行驻丰联办公的工作人员即可2.9资金监管的交易资金，如果交易不成功，应当如何处理？需要提供哪些资料？若交易不成功或双方协商解除资金监管的，则需买卖双方本人持身份证原件、监管协议书及链家出具的资金划回通知书前往光大银行望京支行签署资金监管解除协议，办理解冻手续2.10资金监管的交易资金产生的利息，应当如何处理？”利随本走“，即利息随本金归属！即如果交易成功，托管资金产

4、生的利息随托管资金一同划归业主账户，最终归业主所有；如果交易不成功，则托管资金产生的利息随托管资金一同划回客户账上，利息归客户所有。2.11 资金托管的作用是什么？对于客户：通过将交易资金进行资金托管，在过户后再进行解冻的流程，规避了业主恶意骗款、资金交割后双方不配合过户等风险，切实保证了交易安全；对于业主：1）通过资金托管，确保交易的安全，打消了客户的顾虑，促进交易的顺利进行；2）交易资金提前划入托管账户，保证客户有足够资金购买房屋，规避了客户方中断交易的风险，确保了业主的正当利益； 2.12 四方资金比三方资金托管有什么优势？三方资金托管资金冻结在业主账户上，如果业主发生资产被查封情况，则监管账户中的这笔资金也会同时被冻结；四方资金监管资金冻结在中介机构（链家）在建委备案的监管账户中，若中介结构资产被查封，因监管账户的特殊性质，监管资金将不受影响。三、评估3.1与链家合作的评估公司有哪些？杜鸣、世联、任达、华信、首佳3.2商业贷款一般银行都认可的评估公司有哪些？世联评估和杜鸣评估所有与链家合作的银行都认可（中国银行、工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行、北京银行、上海银行、邮政储

5、蓄等）3.2.1商业贷款评估流程及时效如何？报单后如果收到房本复印件和买卖双方身份证复印件，会在当天递评估资料，在一个工作日内评估公司会进行评估看房，之后三个工作日内做完评估报告，并将评估报告返回3.2.2商业贷款评估值一般能到市场价格的多少？成交价的85%左右；3.2.3商业贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？商业贷款评估费为600元，评估费由公司代为收取，转交给评估公司；3.2.4商业贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，交一次费用只可出一次报告3.2.5商业贷款递评估需要哪些证件？房本复印件、买卖双方身份证复印件3.2.6商业贷款评估都有哪些类型？ 市值评估、原值评估3.2.7商业贷款更改评估报告是否收费？交一次费可免费更改一次报告，如果再进行更改需要再收费3.2.8商业贷款评估拍照时是否可以采用同户型的照片？不可以，必须一套房子一套照片，照片不能串着用3.3公积金贷款认可的评估公司有哪些？康正评估公司3.3.1公积金贷款评估流程及时效如何？报单后，在房产证和业主身份证复印件收到后，即可预约看房，在看房后3个工作日内做出评估报告，并返回评估报告3.3.2公积金贷款评估

6、值一般能到实际价格的多少？成交价格的85%左右3.3.3公积金贷款评估的收费标准是多少？评估费交给谁？公积金贷款评估费为评估值的3，1500元封顶，由公司代为收取；昌平公积金公司不能代为收取，即不能刷公司POS机进入公司账户，需要在公积金初审（交300元）和公积金复审（交1200元）缴费；通州公积金在初审时，由公积金直接收取评估费。3.3.4公积金贷款评估是否能提前进行?国管公积金先评估后面签，市属公积金先面签后评估，顺序不能变3.3.5公积金贷款评估需要哪些资料？房本、买卖双方身份证、网签合同3.3.6公积金贷款交一次费用是否可以重复出评估报告？不可以，一次费用只能出一次报告3.3.7公积金贷款更改评估报告是否收费？收费，改一次收费100元3.4组合贷款评估应该如果操作？收费情况如何？3.4.1组合贷款评估的收费标准如何？评估费交给谁？ 评估费为评估值的3，1500元封顶，由公司代收3.4.2组合贷款，评估报告商业银行和公积金中心都可以用吗？可以，仅需要做一次评估即可；3.4.3组合贷款评估公司是否可以自己选?不可以，必须是公积金指定的评估公司四、付款方式4.1全款4.2商业贷款的基

7、本流程及时效是什么样的？报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果；然后就可以做银行面签，面签件齐后一般3-5个工作日批贷，批贷后，即可以过户。新房本下来后，会把房本拿到房地局做抵押，（朝阳6个工作日出他项权利证），然后他项权利证交到银行后，（如果是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，在过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的抵押，在土地局做抵押）银行最快在3个工作日内放款4.2.1商业贷款，银行认房认贷政策具体含义是什么？认房：以家庭为单位在京房屋套数，网签在其名下和登记在其名下（房本是他的名字）都认定为其拥有的房屋套数；认贷：以家庭为单位名下贷款用途为购房的贷款笔数，包括外地购房贷款和已经结清的贷款（贷款以住房贷款计算。装修贷、汽车贷、信用贷等不计算套数）认房认贷政策：以家庭为单位，如果名下有房产或者有过房贷记录都会计算在内，计算套数。4.2.2针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？首付款要求？（截至2011年10月31日，后期如果政策有所调整，以内网公示文件为准）购房执行认房认贷政策：首套：首付3成， 基

8、准利率7.051、北京银行：5万定期存一年9.5折利率；2、华夏银行：基准利率上浮1%；3、光大银行：基准利率上浮5%；4、花旗银行：9折 以下条件需要同时满足：95年以后的房子面积50平以上贷款60万以上收入证明需在7000元以上，收入及流水必须为月供两倍5、邮储首套：95折6、浦发首套上浮：10%二套：首付6成，基准利率上浮10%光大银行：基准利率上浮10.01%花旗银行：去年5.1以后执行政策与国八条同时适用浦发银行：上浮15%三套：不能办理贷款。4.2.3商业贷款存在哪些情况下，银行会拒贷（银行逾期等）？1、逾期（连续3次或者累计6次以上）；2、三套及以上3、资质（假资料）4、骗贷（亲属关系）5、无购房资格；4.2.4办理商业贷款，会产生哪些费用？贷款服务费300元、评估费600元 4.2.5商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利率调整的时间节点是什么时候？批贷未放款：根据银行要求，执行新利率； 已放款利率调整时间节点：次年1月1日开始执行新利率，部分银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整，（花旗银行下季度开始执行）；4.2.6银行商业贷款对房龄有何要求？30年内房龄银行可做，部分银行有特殊要求：花旗银行：只做96年以后的房产中信银行：只做90年以后的房产交通银行：看剩余使用年限4.2.7商业贷款对客户年龄有什么要求？一般银行要求借款年龄最高到65岁，65岁减去现在年龄为可以贷款的最高年限4.2.8商业贷款如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？房龄+贷款年限30年，或者贷款年限+年龄65岁，以贷款年限短的为准,（商业用房最长贷款年限10年）中信银行：房龄+贷款年限40年北京银行：房龄+贷款年限50年4.2.9商业贷款如何确定贷款额度（与哪些因素有关）？评估值、套数、产权性质贷款额度首套贷款一般为房屋评估值的7成以下；二套贷款为房屋评估值的4成以下；商业用房贷款额度最高为房屋评估值的5成，且不受套数影响；4.2.10 商业贷款收入证明有什么要求？需要达到月供的二倍、按照公司指定格式、联系方式需留座机、收入证明上需加盖公章/人事章4.2.10.1商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？正常开具，提供公司材料（

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