1、n更多企业业学院:中小企企业管理理全能版版套讲座份份资料总经理理、高层层管理套讲座份份资料中层管管理学院院套讲座份份资料国学智智慧、易易经套讲座人力资资源学院院套讲座份份资料各阶段段员工培培训学院院套讲座份份资料员工管管理企业业学院套讲座份份资料工厂生生产管理理学院套讲座份份资料财务管管理学院院套讲座份份资料销售经经理学院院套讲座份份资料销售人人员培训训学院套讲座份份资料各种增加加客户实实际使用用面积方方法研究究一、 相关概概念、套型型建筑面面积:(广广州的房房价计算算)套型建筑筑面积,即即商品房房的建筑筑面积,也也叫分户户建筑面面积,通通常称建建筑面积积。套型建筑筑面积套套内建筑筑面积公公摊面积积、 套内内建筑面面积:(顺顺德的房房价计算算)套内建筑筑面积是是房屋按按单元计计算的建建筑面积积,为单单元门内内范围的的建筑面面积,通通常称为为实用面面积或套套内面积积。套内建筑筑面积套套内实用用面积套套内使用用面积套套内墙体体面积阳阳台建筑筑面积、 公摊摊面积:公摊面积积即分摊摊的公用用建筑面面积,是是指每套套(单元元)商品品房依法法应当分分摊的公公用建筑筑面积。公用建筑筑的面积积也叫共共
2、有建筑筑面积,是是指由整整栋楼的的产权人人共同所所有的整整栋公用用部分的的建筑面面积。共有建筑筑面积的的内容包包括:电电梯井、管管道井、楼楼梯间、垃垃圾道、变变电室、设设备间、公公共门厅厅、过道道、地下下室、值值班警卫卫室等,以以及为整整栋服务务的公共共用房和和管理用用房的建建筑面积积,以水水平投影影面积计计算。共有建筑筑面积还还包括套套与公共共建筑空空间之间间分隔墙墙,以及及外墙(包括山山墙)水水平投影影面积一一半的建建筑面积积。独立使用用的、车车棚、车车库、为为多栋服服务的警警卫室,管管理用房房,作为为人防工工程的地地下室都都不计入入共有建建筑面积积。、 实用用率(购购房户型型图)实用率即即得房率率。实用率套套内建筑筑面积 套型型建筑面面积、 使用用率使用率即即套内使使用面积积系数使用率套套内使用用面积 套型型建筑面面积、容积率率 民用用建筑设设计通则则:在一一定范围围内,建建筑面积积总和与与用地面面积的比比值。(容容积率主主要反映映用地的的开发强强度,由由城市规规划确定定。通常常“建筑筑面积总总和”指指地上部部分建筑筑面积总总和,“用用地面积积”指详详细规划划确定的的一定用用地范
3、围围内的面面积;但但国内有有个别城城市,根根据当地地具体情情况,是是以地上上和地下下的建筑筑面积总总和来计计算的。地地面架空空层是否否计人总总建筑面面积,按按各地区区规划行行政主管管部门的的规定办办理。) 广广州市的的要求是是地下正正负零以以下车库库和设备备房不计计入容积积率面积积,其余余计入。、赠送面面积所谓“赠赠送面积积”指的的是钻“面面积计算算规范”的的空子,将将可以不不计入建建筑面积积的套内内平面面面积,“赠赠送”给给住宅买买家。“赠送面面积”到到底有什什么意义义呢?我我们可以以通过一一个简单单的例子子来理解解:假定某块块万平方方的住宅宅用地,当当地的规规划部门门批出的的的容积积率,则则该地块块的建筑筑面积为为万平方方。假设设全部建建成平方方一套的的户型,当当地房屋屋均价为为元平方,每每平方开开发成本本为元平方(其其中建安安成本为为元平方),有有以下两两种情况况:) 如果按按正常情情况开发发,可以以开发出出套住房房,那么么:其它开发发成本:*万建安成本本:*万总开发成成本:万万利润:()*万;总销售款款:*万购房者一一套房的的成本:*万;购房者每每平方单单价:元元平方) 如果采
4、采用“赠赠送面积积”的方方法,假假设“赠赠送面积积”为建建筑面积积的(、)计算算,同样样按套住住房计算算,那么么其它开发发成本:*万建安成本本:*万(万、万)总开发成成本:万万(万、万)当保证证总利润润:万,总总销售款款为:万(万、万)购房者一一套房的的成本:万;(万万、万)购房者每每平方单单价:元元平方(元元平方、元元平方)当赠送面面积为时时,购房房单价上上升率为为()当赠送面面积为时时,购房房单价上上升率为为()当赠送面面积为时时,购房房单价上上升率为为()当赠送送面积全全额转换换为建筑筑面积,总总销售款款为:*万(万、万)总利润 万万(万、万)当赠送面面积为时时,利润润上升率率为()当赠送面面积为时时,利润润上升率率为()当赠送面面积为时时,利润润上升率率为()从上面的的这个例例子,我我们不难难看出:的情况:当增加加“赠送送面积”时时,如果果考虑总总利润不不增加时时,“赠赠送面积积”相当当于降低低每平方方的购房房单价;的情况:当增加加“赠送送面积”时时,如果果考虑赠赠送面积积折算入入建筑面面积时,“赠赠送面积积”可以以大幅增增加总利利润;以上两种种情况实实际是两两个极端端情况,在
5、在实际工工程中一一般是介介于两者者中间,即即总利润润增加又又给予购购房者相相应的实实惠。“赠赠送面积积”实际际是增加加了规划划局批的的“容积积率”,同同时也是是变相减减少了地地价。、在设计计中使用用“赠送面面积”方案时时,我们们应依据据的规范范和条文文:)房产产测量规规范 )建筑筑工程建建筑面积积计算规规范 )当地建建设局、规规划局或或房管局局制定的的相关“房屋建建筑面积积计算规规则”二、 计算一一半建筑筑面积的的范围( )、建筑物物顶部有有围护结结构的楼楼梯间、水水箱间、电电梯机房房等,层层高在及及以上者者应计算算全面积积;层高高不足者者应计算算面积。(说说明:如如遇建筑筑物屋顶顶的楼梯梯间是坡坡屋顶,应应按坡屋屋顶的相相关条文文计算面面积。)、设有围围护结构构不垂直直于水平平面而超超出底板板外沿的的建筑物物,应按按其底板板面的外外围水平平面积计计算。层层高在及及以上者者应计算算全面积积;层高高不足者者应计算算面积。(注意:设有围围护结构构不垂直直于水平平面而超超出底板板外沿的的建筑物物是指向向建筑物物外倾斜斜的墙体体,若遇遇有向建建筑物内内倾斜的的墙体,应应视为坡坡屋顶,应应按坡屋
6、屋顶有关关条文计计算面积积。)、有永久久性顶盖盖的室外外楼梯,应应按各层层水平投投影面积积的一半半计算。(注意:室外楼楼梯,最最上层楼楼梯无永永久性顶顶盖,或或不能完完全遮盖盖楼梯的的雨篷,上上层楼梯梯不计算算面积,上上层楼梯梯可视为为下层楼楼梯的永永久性顶顶盖,下下层楼梯梯应计算算面积。)、建筑物物的阳台台均应按按其水平平投影面面积的计算。(注意:建筑物物的阳台台,不论论是凹阳阳台、挑挑阳台、封封闭阳台台、不封封闭阳台台均按其其水平投投影面积积的一半半计算。)、利用坡坡屋顶内内空间时时净高超超过的部部位应计计算全面面积,净净高在的的部位应应计算面积,净净高不足足的部位位不应计计算面积积。(说明:该处“净净高”指指楼面或或地面至至上部楼楼板底面面或吊顶顶底面之之间的垂垂直距离离)、地下室室、半地地下室(车间、商商店、车车站、车车库、仓仓库等),包括括相应的的有永久久性顶盖盖的出人人口,应应按其外外墙上口口(不包包括采光光井、外外墙防潮潮层及其其保护墙墙)外边边线所围围水平面面积计算算。层高高在及以以上者应应计算全全面积;层高不不足者应应计算面积。(说明:地下室室、半地地下室应应以其外外
7、墙上口口外边线线所围水水平面积积计算。原原计算规规则规定定按地下下室、半半地下室室上口外外墙外围围水平面面积计算算,文字字上不甚甚严密,“上上口外墙墙”容易易理解为为地下室室、半地地下室的的上一层层建筑的的外墙。由由于上一一层建筑筑外墙与与地下室室墙的中中心线不不一定完完全重叠叠,多数数情况是是凸出或或凹进地地下室外外墙中心心线。)、坡地的的建筑物物吊脚架架空层、深深基础架架空层,设设计加以以利用并并有围护护结构的的,层高高在及以以上的部部位应计计算全面面积;层层高不足足的部位位应计算算面积。设设计加以以利用、无无围护结结构的建建筑吊脚脚架空层层,应按按其利用用部位水水平面积积的计算;设计不不利用的的深基础础架空层层、坡地地吊脚架架空层、多多层建筑筑坡屋顶顶内、场场馆看台台下的空空间不应应计算面面积。、建筑物物外有围围护结构构的落地地橱窗、门门斗、挑挑廊、走走廊、檐檐廊,应应按其围围护结构构外围水水平面积积计算。层层高在及及以上者者应计算算全面积积;层高高不足者者应计算算面积。、有永久久性顶盖盖无围护护结构的的车棚、货货棚、站站台、加加油站、收收费站等等,应按按其顶盖盖水平投投影面积积
8、的计算。(说明:本条所所称“场场馆”实实质上是是指“场场”(如如:足球球场、网网球场等等)看台台上有永永久性顶顶盖部分分。“馆馆”应是是有永久久性顶盖盖和围护护结构的的,应按按单层或或多层建建筑相关关规定计计算面积积。)三、 不计算算建筑面面积的范范围( )、建筑物物通道(骑楼、过过街楼的的底层)。、建筑物物内的设设备管道道夹层。、屋顶水水箱、花花架、凉凉棚。、露台、露露天游泳泳池。、勒脚、附附墙柱、垛垛、台阶阶、墙面面抹灰、装装饰面、镶镶贴块料料面层、装装饰性幕幕墙、空空调室外外机搁板板(箱)、飘窗窗、构件件、配件件、宽度度在及以以内的雨雨篷以及及与建筑筑物内不不相连通通的装饰饰性阳台台、挑廊廊。(说明:突出墙墙外的勒勒脚、附附墙柱垛垛、台阶阶、墙面面抹灰、装装饰面、镶镶贴块料料面层、装装饰性幕幕墙、空空调室外外机搁板板(箱)、飘窗窗、构件件、配件件、宽度度在及以以内的雨雨篷以及及与建筑筑物内不不相连通通的装饰饰性阳台台、挑廊廊等均不不属于建建筑结构构,不应应计算建建筑面积积。)、无永久久性顶盖盖的架空空走廊、室室外楼梯梯和用于于检修、消消防等的的室外钢钢楼梯、爬爬梯。、自动扶扶梯、自自动人行行道。(说明:自动扶扶梯(斜斜步道滚滚梯),除除两端固固定在楼楼层板或或梁之外外,扶梯梯本身属属于设备备,为此此扶梯不不宜计算算建筑面面积。水水平步道道(滚梯梯)属于于安装在在楼板上上的设备备,不应应单独计计算建筑筑面积。)、独立烟烟囱、烟烟道、地地沟、油油(水)罐、气气柜、水水塔、贮贮油(水水)池、贮贮仓、栈栈桥、地地下人防防通道、地地铁隧道道。四、 增加套套内可用用空间的的实用方方法、 建建设高度度为以下下的地下下室或半半地下室室地下室:房间地地平面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的者为地地下室。半地下室室:房间间地平面面低于室室外地平平面的高高度超过过该房间间净高的的,且不不超过者为半半地下室室。目的:该该情况下下建筑面面积可按按一半考考虑。(也也可全不不计算面面积)房产测测量规范范 :不计算建建筑面积积的范围围)层高小小于以下的的夹层、插插层、技技术层和和层高小小于的地下下室和半半地下室室。建筑工工程建筑筑面积计计算规范范 :地下室、半半地下室室(车间间、商店店、车站站、车库库、仓库库等),包包括相应应的有永永久性顶顶盖的出
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