论住宅区物业管理中的安全风险管理研究

1、论文题目:住宅区物业管理中的安全风险管理研究目录第一章 绪论1第二章 相关概念12.1物业概念12.2物业风险概述2第三章 住宅区物业管理中的安全风险类型23.1住宅小区安全管理总述23.2安全风险识别33.2.1治安安全风险33.2.2车辆管理风险33.2.3消防安全风险43.2.4物业设备设施安全风险43.2.5高空坠物安全风险4第四章 住宅区物业管理中安全风险应对措施54.1高空坠物安全风险应对54.1.1加大宣传力度,宣传力度非常重要54.1.2物业公司方面应当加强巡视监察的力度54.1.3安装摄像头，对高空坠物进行监控54.2治安安全风险应对64.2.1“预防为主，防治结合”64.2.2制定和完善各项治安管理制度64.2.3密切联系住户，做好群防群治工作64.3电梯安全风险应对64.3.1电梯的验收与接管64.3.2电梯的使用安全管理74.3.3制定应急预案74.3.4对在用电梯实行安全年检制度74.4车辆管理风险应对84.4.1健全车场保安人员的岗位职责和各种安全保卫制度84.4.2做好车辆登记、进出、停放等记录84.4.3增设车辆安全管理细节措施84.5消防安全风险应对8

2、第五章 总结9参考文献10致谢11住宅区物业管理中的安全风险管理研究摘 要：在物业管理的各种风险中，安全管理风险是其中的重中之重，如何采取有效措施防范和控制安全风险，是摆在每个物业管理公司面前的头等大事。特别是住宅小区的物业管理服务，安全管理工作与千家万户的生活息息相关，业主需要一个安全、和谐、宁静的生活环境，所以防范安全风险至关重要。安全事故的发生，不仅给业主及其家人造成巨大的伤害，同时也给物业管理公司带来沉重的打击，包括巨大的经济损失、法律责任的风险和信誉上的负面影响。关键词：物业管理；安全风险：影响Study on Safety Risk Management in Residential Property ManagementAbsrtact: Among all kinds of risks in property management, safety management risk is the most important one. How to take effective measures to prevent and control safety risk is t

3、he top priority for every property management company. Especially for the property management services in residential areas, safety management is closely related to the lives of millions of households. Owners need a safe, harmonious and quiet living environment, so it is very important to guard against safety risks. The occurrence of safety accidents not only causes great harm to owners and their families, but also brings a heavy blow to property management companies, including huge economic los

4、ses, the risk of legal liability and the negative impact on reputation.Key words: property management; security risk: impact第一章 绪论21 世纪经济的全球化,科学技术的突飞猛进导致社会环境和市场环境的多元化和复杂化,消费者需求和偏好的多样化和多变性,影响企业的不确定性因素越来越多,影响企业经营、服务的环境变得越来越难以预见,这些都使得风险的发生处于不断递增的态势。物业管理行业作为社会的一小份子,也必须客观地面临和接受这些不确定性和风险的考验,积极地管理风险,有效地控制风险,尽可能地将风险缩减到最低的程度,以保证物业管理各关系主体的利益.随着房地产市场的蓬勃发展，物业管理作为房地产业发展衍生出来的产物，是房地产开发的延续与完善，是适应市场经济而建立起来的一种综合性的经营服务方式。但是物业管理在我国作为一个朝阳产业，发展的不成熟，同时大部分物业管理企业的管理水平落后，物业管理者重收费轻服务，大部分上岗人员是物业管理公司临时招聘的，缺乏专业技能和服务意识，使得目前物业

5、管理行业纠纷不断，物管企业的风险大大增加。第二章 相关概念2.1物业概念物业是指已建成并验收合格后交付使用的各类房屋及其相配套的设施、附属设备和相关的场地。其中，各类房屋是指功能不同的房屋，例如，居住类、商业类、办公类、工业类、医疗卫生类、文化教育类和服务业类等房屋建筑；配套设施、附属设备是指与房屋相配的用以满足人们生活、生产、工作、经营、娱乐、健康和休闲活动等需要的各种室内设施和设备，例如，供电变电系统、供热系统、供水系统、排污系统和煤气供给系统等设施设备；相关场地是指与房屋相连的生活用地和工作用地，例如，运动场、停车场、街心花园、草坪、水池和非主干交通道路等。2.2物业风险概述 物业在长期的使用中，除了自身的磨损外，还经常会面临各种不可抗力的风险，以致造成各有关利益者意料之外的伤害。物业风险指的是是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中，“财产损失”有两方面直接和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏，设施设备不能正常运行等；间接损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁物业价值或收益的降低，如在修理被损的经营性物业

6、时，正常经营将被中断，相邻的未损物业同样也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润受损等。物业面临的风险通常有地震、飓风、闪电等自然灾害，也有爆炸、战争等人为因素导致的伤害，还有因物业管理不当、制度不完善引起的损害责任及意外伤害责任第三章 住宅区物业管理中的安全风险类型3.1住宅小区安全管理总述住宅小区是城市的基本单元，是个微型社会，业主大部分时间都生活在这里，业主与住宅区的关系相当密切。良好的居住环境不仅能反映社会经济发展水平，而且能陶冶情操、净化心灵、提高生活质量。安全管理是物业管理公司为了保障业主、住户的生命及财产安全，使之不受侵犯和损失而进行的一系列管理活动。安全管理作为一项职业性的服务工作，是介于公安机关职责和社会自我防范之间的一种专业安保工作，具有弥补国家安全警力不足、减轻国家财政负担及加强工作职责范围的针对性的优点；其不仅关系着业主和用户的生命财产不受损害，而且保障了物业管理公司的正常运作在整个小区物业管理中具有重要的地位和意义，是一切活动的基础和保障。然而，由于当前复杂的社会环境和治安状况，物业管理的安全工作面临着严峻的挑战。安全防范的重要性日趋突出，已经成为物业管

7、理中的首要问题。3.2安全风险识别3.2.1治安安全风险治安安全风险主要是指由于小区治安管理的不当或疏忽，而造成业主财产被盗或业主被围攻、殴打，甚至被残害等严重危及人身安全的风险。有些小区管理不完善，人员流动量大，治安混乱，隐患较多，经常发生偷盗、抢劫、殴打事件，令小区居民惴惴不安，严重时会给小区的居民造成身体和心灵上的创伤，影响日常的工作和生活。因此，治安安全风险危害巨大，它是保证业主的安居乐业、奠定社会安定的基础，需要加强防范。从某种意义上讲，它可促进社会经济的发展，同时也能为物业管理的成功提供鉴证。治安安全风险又可以分为财产安全风险和人身安全风险3.2.2车辆管理风险随着人民生活水平的提高，车辆逐年增加，车辆已渐渐成为人们生活工作中必需的交通工具，停车管理随之被日益提到重要日程。昔日街头巷尾、路边草地都可以成为车辆的落脚点。而今，人们对生活环境和楼宇系统的科学化、规范化要求越来越高，随便停车不再被允许。同时，激烈的市场竞争使各房地产商不断完善项目的配套系统。但是，目前大多数城市规划远远跟不上房地产开发的需要，不少物业没有停车场或停车位严重不足，再加上有的物业管理公司公共交通秩序管

8、理不完善等原因，造成物业区域内车辆乱停乱放现象严重，车辆被盗案件屡屡发生，区内行车事故也屡见不鲜。这些不仅破坏了物业周围的环境，给住户的工作、生活带来不便，而且造成住户的财产损失和安全无法保障。车辆管理风险又可以细化为两方面：一是交通安全管理，要正确处理人、车、路的关系，在可能的情况下，做到人、车分流，保证住宅区内交通的安全、畅通，重点是机动车行车辆管理；二是车辆管理，主要包括车辆登记、车辆进出、车辆停放、车辆被损、被盗等管理3.2.3消防安全风险消防安全风险主要指对社区的消防设备、设施管理不善，发生事故而产生的损失。“星星之火，可以燎原” ，一根火柴就可能使整栋物业化为灰烬，稍有不慎，出现火灾意外，就可能对用户的生命、财产造成重大损失。消防安全的内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保养和维修，以保障业主和物业使用人的生命、财产安全3.2.4物业设备设施安全风险物业设备设施包括电梯、给排水设备、供电设施、卫生设备、供暖制冷设备、锅炉设备等，其种类繁多，涉及面广，若在使用、操作和维修过程中，稍有疏忽，往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和

9、安全操作也是减少维修损失、延长使用寿命的一个重要环节。物业设备设施的安全风险主要指设备设施维护保养不及时发生的事故而产生的责任风险，比如供电、供水设备、电梯等设备事故的发生而造成对业主、使用人的人身及财产的损失。如电梯安全，在全国运行的电梯已超过 10 万台，并以年 16以上的速度增加，但近几年来，电梯事故屡屡发生，据不完全统计，一九八八年至今，全国共发生电梯事故 1000 余起，死亡数百人，经济损失巨大，电梯安全运行已成为人们关注的社会问题。3.2.5高空坠物安全风险由于小区高楼大厦的增多，高空坠物时常发生。即便是小质量的物体，从高空坠下，经过重力加速度，会产生惊人的巨大冲击力。如将一个鸡蛋从 8 楼抛下就可以让人头皮破裂；一枚铁钉从 18 楼坠下时，可能会插入行人的脑中；纵然是一块西瓜皮，从 25 楼抛下时都可能让人当场弃命，因为这块西瓜皮可能产生 56牛顿的能量与冲击力。据调查，绝大多数住户都看到过烟头、桔子皮、快餐盒等生活垃圾时有从天而降的情景。高空坠物犹如炸弹，已成为一个与住户安全息息相关的问题第四章 住宅区物业管理中安全风险应对措施 4.1高空坠物安全风险应对 4.1.1加大宣传力度,宣传力度非常重要物业管理单位等相关部门组成社区社会公德文明教育指导机构，以宣传为主，进行系统的开展小区住户综合素质的提升教育，加强社会公德行为标准宣传力度，持续开展系统社区社会公德文明教育活动，重点引导教育市民对高空坠物等不良行为带来的严重后果的认识。如借鉴其他小区的高空坠物恶性伤人事件，将其照片在小区公共宣传廊或楼道的张贴板上张贴出来，相信大多数住户看到触目惊心的场面是会收回伸出窗外的手的。以点带面，通过宣传倡导，并以社区为单位，开展优秀社区竞选，发动全员参与，增强人人都争好市民的积极意识，从每个人自我做起，拒绝高空坠物。抓典型，表新风。对高空

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