Lifestyle商业模式

1、Lifestyle商业模式目 录一、起源及发展2二、什么是lifestyle2三、“生活方式中心”的特点3四、开发地理位置选择及开发风险5五、“生活方式中心”的商户构成6六、“生活方式中心”的消费层定位11七、“生活方式中心”的发展趋势14图表目录表格 1：生活方式中心与商业步行街、shopping mall建筑规模对比3表格 2：生活方式中心与shopping mall业态比重对比4表格 3：生活方式中心与shopping mall消费特点对比5表格 4：生活方式中心与shopping mall成本利润对比5表格 5：lifestyle centers租户代表6表格 6：lifestyle centers与malls非主力店商户分布对比（分类一）8表格 7：lifestyle centers与malls非主力店商户分布对比（分类二）9表格 8：消费者对生活方式中心与区域购物中心的评价对比（人数百分比）14图表 1：lifestyle centers与malls销售生产力对比（单位：美元/平方英尺）9图表 2：lifestyle centers主要经营变量（单位：美元/平方英尺）9图表

2、 3：生活方式中心与shopping mall消费人群年龄分布对比11图表 4：生活方式中心与shopping mall（每次）消费逗留时间对比（单位：分钟）12图表 5：生活方式中心与shopping mall（每次）消费额对比（单位：美元）12图表 6：生活方式中心与shopping mall消费目的对比13图表 7：19902005年美国shopping mall与生活方式中心数量统计15一、起源及发展 Poag是一个社区底商的开发商，他不喜欢到Mall里去购物，可是他喜欢的那些品牌专卖店又都在Mall里，于是他想到了一个将Mall的专卖店和开放式的底商结合在一起的购物方式。“我先有了这个想法，但我没有能力一个人实现它，于是我找到了McEwen，因为他有开发Mall的经验。”1987年，他们成立了Poag&McEwen公司，并创立了他们的第一个“生活方式中心”。 Poag&McEwen开发的第一个“生活方式中心”位于美国田纳西州孟菲斯城Germantown区的SaddleCreek，它的整个结构和布局采用了曲线式设计，建筑物的古典式拱门和回廊体现出一种欧洲式的典雅与传统，连同中心

3、里的瀑布、长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适的购物环境，中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆。它的建筑设计、环境氛围和商品构成都迎合了高收入群体的口味和追求。 “生活方式中心”在美国的发展大致经历了三个阶段。试验期：19831995年，建成了39个；成长期：1996年2005年，共建成90个；快速发展期：2006年到2008，总共有29个在建，预计年增长率达到20%。二、什么是lifestyle国际购物中心协会（The International Council of Shopping Centers）对Lifestyle Shopping Center的定义：“一般位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求。具有露天的特征，一般占地面积在15万至50万平方英尺之间（约合1.4万至4.6万平方米），但也可大些或小些。业态比较丰富，主要有高端的全国性连锁专卖店。有时也会有以时装为主的百货主力店。但不一定具有传统意义上的主力店。以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施。通过建筑及装饰的风格赢造出休闲的环境。”根据ICSC的说法，“生活方式中心”

4、（或时尚生活中心）必须具备下列要素： 接近有影响力的居住社区； 中高档以上的定位； 净营业面积在15,000-50,000平方米之间； 非封闭形态的并且至少有5,000平方米以上的面积是由全国性的连锁专业店使用。生活方式中心归类通常是属于大社区级的商业。Lifestyle Shopping Center提供给消费者的不仅是新颖多样的购物休闲方式，更有传统商业无法比拟的优美景观视野及开放的体验消费环境。在经济发达脚步匆忙的国际化大都市中，“Lifestyle Shopping Center”被赋予了更多的城市功能，被称作“City Living Room”。三、“生活方式中心”的特点 特点一：休闲第一所谓休闲，广义包括餐饮、娱乐等服务功能。该服务功能是用来满足消费者在精神层面所追求的各种“生活方式”的，也是“生活方式中心”的灵魂所在。说“生活方式中心”是一种全新的商业地产模式，最创新的地方也就是将传统的消费模式向休闲的“生活方式”的倾斜和功能侧重。 特点二：开放式环境，设计独特所有的lifestyle center都是开放式的，不像大家看到的购物中心是一个封闭的大盒子。与Shopping

5、 mall和传统的商业步行街相比，“生活方式中心”更加注重环境和建筑设计，突出合理的布局、特色的风格和环境的舒适、闲雅，与消费者阶层生活品味、消费习惯相匹配。据统计，截至2005年美国129家“生活方式中心”的开发成本中，用于环境、景观设计及施工方面的成本占到5-10%左右，甚至更高。“生活方式中心”的建筑形态可以用低层、街道形态、喷泉、精美的建筑细部及部品、街边树阴下的餐饮等来形容。典型的生活方式中心通常有一条步行休闲购物街，以及若干条副街及休闲小广场组合而成。生活方式中心主张休闲地购物、户外生活以及消费者之间的偶遇，因此，街道城市设计、街道家具及摆设、店面设计，遮阳等部品的设计明显比通常的市郊购物中心要精致。 特点三：规模适中美国的“生活方式中心”的规模平均在5-6万平米左右。如今国内的Shopping mall从规模上一般在美国“生活方式中心”体量的两倍左右，比较而言，“生活方式中心”从建筑形式和规模上更贴近于传统的商业步行街。表格 1：生活方式中心与商业步行街、shopping mall建筑规模对比规模对比商业步行街Shopping mall生活方式中心占地3-5万平米5-8万

6、平米3-5万平米建筑面积5-8万平米8-15万平米3-6万平米建筑基底占地率50-60%60-70%45-55%建筑层数（普遍）2-43-52-4 特点四：业态专精Shopping mall、商业步行街和生活方式中心从业态上看都接近于：集百货店、（大型）超市、专业店、专卖店等有店铺零售业态与休闲、餐饮、娱乐服务等为一体的集合体。但从业态、业种的比例分配上，一些明显的差异形成了生活方式中心与Shopping mall之间的本质区别，生活方式中心将更注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall则更注重于消费者基本的实际性购物需求，两者附加值的差异也因此形成了消费阶层的显著区分。表格 2：生活方式中心与shopping mall业态比重对比业态比重服务功能购物（有店铺零售业态）餐饮休闲娱乐总比重主力店GAFO其它总比重Shopping mall3-5%2-3%3-4%约10%30-40%40-50%3-5%约90%生活方式中心12-15%5-6%5-8%约25%6-10%60-65%3-5%约75%其中：1、主力店包括百货店、（大型）超市、专业店等零售业态。2、GA

7、FO是指北美行业分类体系中对家具家装用品店、家电电子产品店、服装、服饰店、运动休闲音像用品店、综合性商店的总称。3、其它包括折扣店、便利店等零售业态。 特点五：停车方便生活方式中心非常注重街边停车的便利性。美国随着生活节奏的越来越快，汽车停留在地下再上来购物是不方便的，消费者希望车可以停在店的门口，这样会很方便。 特点六：消费高端精神层次的需求创造了“生活方式中心”巨大的附加值。高档的环境、高档的产品和倡导的时尚理念，营造了高档人群的聚集氛围，促进了高端消费。（关于lifestyle centers消费层定位的详细分析见下文）表格 3：生活方式中心与shopping mall消费特点对比消费层特点对比消费层平均年收入消费层平均年龄泛消费层占人口比重Shopping mall4.5万美元34.3岁78.8%生活方式中心8.5万美元39.6岁23.5% 特点七：开发成本低开发成本低主要有两个原因：一是开发商不必在核心商业区内寻找土地，减少土地上的资金投入；二是层数低，建造成本相对较低，但对设计的要求相对较高。综合小容积率情况下的地价分摊，同等规模开发的成本仍明显低于Shopping mal

8、l。 特点八：经营利润高经营利润高是吸引业主的关键。生活方式中心的消费层面较窄，但由于总租用成本占经营收益的比重较低，且经营品项本身即为高消费、高利润率和高附加值的产品，致使生活方式中心的业主的零售净利润率平均达30%以上。表格 4：生活方式中心与shopping mall成本利润对比租用成本对比（美）年总租用成本（）年销售额（）租金占收益的比重Shopping mall700-800美元3000-3600美元22%左右生活方式中心400-500美元4000-5000美元10%左右四、开发地理位置选择及开发风险“生活方式中心”的地理位置选择通常有二个特点： 很少建在传统的商业区。主要原因是传统的商业区土地价值高昂，很难支撑低密度、低容积率、低层，半室外的物业形态。 生活中心的主要顾客层是面对中产阶级，通常是作为大规模的、较好的多功能居住社区的一部分开发的，因此，通常位于市郊新兴社区的中心。生活方式中心选址的相似点通常是：接近交通要道、接近大规模的中高档住区、在开发前土地价值通常是被低估的。开发“生活方式中心”也存在风险： 在美国，刚开始起步的时候，15年前LifeStyle Cente

9、r的融资是非常困难的，因为面积比较小，也没有标志性的百货，银行认为给购物中心贷款把握会更大。但是现在lifestyle center的把握性和风险要低很多，某些方面已经超过了购物中心。 LifeStyle Center还要有停车位，否则就失去了意义。 选择商户的时候，LifeStyle Center不能将自己局限于当地的商户，一定要保证商户的多元化，这样才能既吸引当地的居民又吸引境内外的游客。 还要考虑气候，不是每个地方都可以做LifeStyle Center，最好的选择是一年四季都可以做LifeStyle Center。五、“生活方式中心”的商户构成n “生活方式中心”的商户构成情况ICSC对美国106家现有的“生活方式中心”中的5238家商户进行了统计分析。统计数据表明，女装店在所有类别的店铺中数量是最多的，占总量的12.5%；紧随其后的是占12.2%的餐馆，而运动鞋、童鞋、男鞋、汽车用具和工艺品店的数量最少。 在统计调查的106家“生活方式中心”的5238家商铺中，只有33家百货商场，占总量的0.6%。折扣店则更少，只有21家，占0.4%。最初构想的“生活方式中心”是一个开放式的购物中心，而不包含Mall式的主力店（anchorstore），但到上世纪90年代后期，一些开发商在“生活方式中心”里也引入了百货商场、折扣店或电影院等形式的主力店，形成了一种Mal

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