嘉兴南苑酒店项目资金申请报告100613

1、杭州广厦NB建咨字201000*号平湖世贸花园项目资金申请报告杭州广厦建筑咨询二一年四月编制人员名单批 准： 周月萍 董事长审 定： 苗 静 咨询工程师参编人员： 朱利民 咨询工程师周诚宝 咨询工程师目 录前 言1第一章 总 论3第二章 项目的可能性和必要性6第三章 项目选址与项目建设条件12第四章 建设规模和建设内容15第五章 组织机构和人员保证27第六章 环境影响分析29第七章 投资估算及资金筹措34第八章 项目财务评价41第九章 项目的不确定性分析47第十章 项目社会效果及风险分析50第十一章 研究的结论与建议54附件56前 言嘉兴市为浙江省省辖市，历史悠久，文化灿烂，是中国江南文化的发源地。早在六、七千年前，先民们就在此孕育了长江下游太湖流域早期新石器文化的代表马家浜文化，这是中华民族古老文明的源头之一。嘉兴自古为富庶繁华之地，素有“鱼米之乡，丝绸之府”之美誉。长期以来、尤其是“十一五”期间，嘉兴市全面落实科学发展观，积极实施省委“创业富民、创新强省”和市规划打造“长三角经济强市、杭州湾滨海新市和江南水乡文化大市”战略目标，团结一致，共克时艰，使国民经济继续保持了平稳较快增长、

2、社会各项事业持续发展，人民生活得到进一步改善，承载着上海浦东开发开放的辐射、苏南开放型经济和浙南民营经济的交汇影响，经济社会快速发展，综合实力显著增强，目前所辖县（市）均进入中国百强县前30强和“浙江省小康县”行列。2007年末嘉兴市户籍人口已达336.81万。2008年，全市实现地区生产总值1815.30亿元，人均GDP接近8000美元；2009年，全市实现地区生产总值1917.96 亿元，增长9.3%。平湖市作为经济发展最具活力的县域之一，境内有浙北惟一的进出口海港和国家一类开放口岸乍浦港，现已建成万吨级以上深水泊位8个、千吨级泊位4个，已步入国家中型港口行列。平湖市经济发展在结构上不断优化，十余年来，平湖市利用外资和外贸出口连续八年双双进入全省县（市）“十强”。目前，平湖工业已形成服装、光机电、造纸、箱包四大特色支柱产业和纺织、童车、化工、洁具、五金机械等新兴特色产业齐头并进的发展局面。2002年经浙江省人民政府批准，成为全省唯一的省级光机电高新技术特色产业基地，2004年被国家科技部批准为国家火炬计划平湖光机电产业基地，成为浙江光谷。平湖还是中国包装纸生产基地和中国软箱包出口生

3、产基地之一。2009年全市生产总值289.05亿元，增长百分之九点一，人均生产总值59627元。本项目位于平湖市北区，临近平湖市商业文化中心，交通便捷。地块北侧为福臻路，东为新华北路，南为大桥路，西为规划道路，地块中间由现状东西走向河流隔开。位于城市道路交叉口。本项目总建筑面积103748平方米，其中地上87672平方米，地下16076平方米。包括3栋18层高层住宅：其中1栋为18层五星级酒店；2栋为1819层经济型酒店；2栋经济型酒店间的三层建筑为五星级酒店的配套设施，用于酒店洗衣房、设备层、员工餐厅、制服仓库。最高建筑高度为酒店。建成后将是平湖市最高档的商务酒店，是市商业中心的地标高层建筑群之一。2010年4月，我们受嘉兴南苑置业的委托，承担平湖世贸花园项目的可行性研究工作。研究工作分三阶段进行，第一阶段，在嘉兴南苑置业等单位的大力协助下，收集可行性研究报告的相关资料，并实地勘察和进行现状调查；第二阶段，在分析研究有关资料的基础上，提出重点研究问题，与相关专家讨论、研究；第三阶段，编制项目资金申请报告。第一章 总 论一、项目名称平湖世贸花园项目二、承办单位概况建设单位：嘉兴南苑置业

4、。嘉兴南苑置业是浙江南苑控股集团的全资子公司，注册资金为6280万元人民币，以房地产开发、销售为经营范围，重点负责平湖市商业中心平湖世贸花园项目的开发与运作。公司的控股母公司浙江南苑控股集团拥有实业投资、房地产开发与销售、旅游设施的开发与经营、酒店的经营与管理等组成的产业格局，是中国十大旅游投资浙商、中国服务业企业500强、中国饭店业民族品牌30强。酒店业作为公司的核心产业，拥有高档商务型、度假型、经济型三大酒店品牌系列。高档商务型酒店有浙江省第一家五星级饭店南苑饭店、以国际顶尖白金五星酒店为目标致力打造的南苑环球酒店；高档度假型酒店有南苑温泉山庄、南苑桃花岛滨海度假村、南苑五龙潭山庄；经济型酒店已开设近30家，并将在全国开设200家经济型连锁店的南苑商务旅店连锁股份。同时集团对外输出品牌管理，实行连锁化经营，目前管理了多家四、五五星级酒店。三、编制目的 本报告嘉兴市以及平湖市总体规划和产业发展规划为依据，在充分调查研究、评价预测的基础上编写的，其目的为：（1）论述平湖世贸花园项目开发建设的必要性和紧迫性；（2）对工程的有关因素和主要参数，如建设内容、投资估算、项目收益等进行技术可靠性

5、、经济合理性以及实施的可能性进行论证，为项目的决策提供科学依据。四、编制依据1.嘉兴市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要2.投资项目可行性研究指南（中国电力出版社）3.2004年国务院关于投资体制改革的决定4.国务院令253号（1998）建设项目环境保护管理条例5.建设部建设工程量清单计价规范（GB505002008）6.财政部财建2002394号关于印发的通知五、编制范围本项目地块位于平湖市新华北路西侧地块，地块北侧为福臻路，东为新华北路，南为大桥路，西为规划道路，地块中间由现状东西走向河流隔开，项目占地平方米。地块性质：地块内河北为宾馆用地、河南为商业用地。六、编制原则（1）严格按照嘉兴市、平湖市社会经济发展和城市总体规划的要求，建设拆迁安置小区，满足经济、社会、生态的发展相互协调，和谐发展。（2）严格按照国家有关土地征用、农民安置、土地转让等有关法规标准进行运作，确保社会稳定和项目的顺利进行。（3）严格遵循城市规划等有关法规、规范和标准进行运作，确保项目的科学性和可靠性。七、编制采用的主要资料（1）新华北路西侧地块规划设计条件（2）新华北路西侧地块规划设计修改方案（3）土地成

6、交确认书（4）业主提供的成本收益测算资料及其他资料第二章 项目的可能性和必要性一、 项目背景1、项目的宏观背景：进入二十一世纪，随着经济全球化的纵深推进与中国正式加入世贸组织，中国经济社会的发展面临前所未有的机遇与挑战。作为中国经济的火车头，发达国家国际资本输出与产业梯度转移的重要承载地，长江三角洲地区迈入了新一轮经济发展高潮。长江三角洲上的城市扩张日新月异，城市化进程的加快使沪宁杭公路、铁路和大运河沿线的9个城市基本连接成片，长江三角洲形成了完整的都市群。这个都市群汇集了产业、金融、贸易、教育、科技、文化等雄厚的实力，对于带动长江流域经济的发展，连接国内外市场，吸引海外投资，推动产业与技术转移，参与国际竞争与区域重组具有重要作用。近年来，长三角以其良好的基础设施、发达的科技教育和日趋完善的投资环境，成为国内外投资者关注的“热土”。2008年上半年，这一地区以占全国2的陆地面积和约10的人口数量，创造了全国26的GDP，完成了全国37的外贸出口额，吸引了全国52的实收外资，其经济总量领先于我国另两大城市群珠江三角洲和京津唐地区。长三角已经成为拉动全国经济增长的重要贡献地区。作为长三角地

7、区首批16个发起城市之一的嘉兴市，新一轮城市总体规划定位为：加快建设成长三角经济强市、杭州湾滨海新市、江南水乡文化大市。位于杭嘉湖平原东北部，南濒杭州湾，东临上海市的平湖市，距离上海75公里、距离苏州、距离杭州、距离宁波、距离嘉兴32公里，多年来经济发展在结构上不断优化，利用外资和外贸出口连续八年双双进入全省县（市）“十强”，已成为嘉兴经济发展最具活力的县域之一，世贸花园项目就选址于这座容颜靓丽、景象繁华的新平湖市中心的北侧。平湖市将最大限度地接受沪杭甬等中心城市及嘉兴本地强大的经济辐射，为平湖市接轨嘉兴市乃至长三角地区产业提供发展条件，增强平湖市产业提升的区域竞争力。平湖属于嘉兴市五县市之一，地处长江三角洲，位于浙江省杭嘉湖平原东北部，南濒杭州湾，东临上海市，地理坐标介于北纬30度35分52分和东经120度57分121度16分（不包括海域）。陆域面积537平方公里，海域面积1086平方公里，海岸线长27公里；耕地面积47万亩。总人口51.73万。 平湖属江南古陆外缘杭州湾凹陷，为一冲积平原。境内地势平坦，平均海拔，除东南沿海有呈带状分布的20座低丘和11座岛礁共4.89平方公里外，余

8、为大片平原。平湖市经济发展在结构上不断优化，目前已形成服装、光机电、造纸、箱包四大特色支柱产业和纺织、童车、化工、洁具、五金机械等新兴特色产业齐头并进的发展局面。2002年经浙江省人民政府批准，成为全省唯一的省级光机电高新技术特色产业基地，2004年被国家科技部批准为国家火炬计划平湖光机电产业基地，成为浙江光谷。平湖还是中国包装纸生产基地和中国软箱包出口生产基地之一。2009年全市生产总值289.05亿元，增长百分之9.1，人均生产总值59627元。2、项目的微观背景：嘉兴和平湖经济发展和综合实力的提高，对城市的规划和建设提出了更高的要求，经济开发区的建设开发应时而起。浙江省平湖经济开发区成立于1996年8月，2000年7月被批准为省级经济开发区，批准规划面积18.5平方公里，目前已完成14平方公里的开发建设。自2001年起，利用外资连续五年进入全省省级经济开发区“十强”行列，是省级信息产业特色园区、全省唯一一个经省政府批准的日商投资区、国家（嘉兴）机电元件产业园和国家火炬计划平湖光机电产业基地核心区。近几年，越来越多的欧美企业选择平湖投资，比重不断加大。目前已有韩国SK、韩国浦项、韩

9、国三星、日本JFE等12家世界500强企业在开发区投资，占浙江省的1/8。本项目地处老城区商业中心及开发区之间，交通便利，辐射能力强。该项目以酒店（包括自营和产权式）、住宅和超市为主要定位，兼容文化交流、商业服务、和酒店功能，是未来平湖市区的核心区域。地块选址临近平湖市商业文化中心，交通便捷；地块北侧为福臻路，东为新华北路，南为大桥路，西为规划道路，地块中间由现状东西走向河流隔开，地理位置优越，环境优美。该项目是平湖市较为综合的商业项目，对提升平湖市区的商业开发档次，提高人民生活水平，提供外商及国内企业精英人士舒适的生活休闲环境，同时提升商务人士的入住环境，为平湖新区的经济发展贡献力量。二、 平湖世贸花园项目建设的必要性1、经济发展和开发区建设的聚集对高档次商务酒店和居住提出了需求。2005年全市实现生产总值164.33亿元，是2000年的2倍；地方财政收入9.0亿元，是2000年的4.3倍，在全国综合实力百强县（市）的排名由2000年的44位提升到2004年的28位；2009年全市生产总值289.05亿元，增长百分之9.1%。平湖经济开发区成立于1996年8月，2000年7月被批准为省级经济开发区，批准规划面积18.5平方公里，目前已完成14平方公里的开发建设，开发颇具规模并将有一定的发展空间。经济发展和开发区建设的稳步建设，将会有大量的企业管理者和白领进驻，有会议、住宿、娱乐、消费以及居住产生较大的需求，这些需求对于周边的房地产业和酒店业等的发展将会有很大的带动作用，周边庞大的人口聚集对于房地产业和酒店业来说是个很大的市场。2、两级政府对服务业发

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