巨变是中国房地产业的主题
6页1、巨变,是中国房地产业的主题。市场在变,坐上了盛极而衰的“滑滑梯”,去年的“日光”、“时光”、连夜排队抢房已不复存在,销售缩减,库存增长,楼盘降价,观望加剧。调控在变,呼和浩特、济南相继取消限购,代表着以限购为主的政府主导性调控方式正悄悄淡出楼市,而回归由市场主导的调节方式。变化、回归、危机、转型,处在发展十字路口的中国房地产业将何去何从?昨天,扬子晚报与世界华人不动产学会、南京大学商学院联合主办了十大经济学家中国房地产业发展论坛,共同聚焦转型时期的中国房地产业,解析危机和出路,指明将来发展方向。扬子晚报记者张遥马祚波王烨危机中国楼市四周楚歌夏天已至,气温不断走高,但房地产业的寒冬却似乎刚刚到来。国家记录局上月发布的数据显示,70个大中都市中,5月半数都市新居和二手房价格下跌。即便是在房价持续上涨24个月的南京,也已浮现价格的松动和库存的不断增长,虽然开发商不断使出一成首付、零首付、半价购房等促销手段,但仍然无法刺激消费者的购房欲望。房地产市场为什么由去年的高峰跌入低谷?楼市危机何在?楼市凸显重重危机今年楼市由盛而衰的转变起点发生在杭州,二月本地就有部分楼盘开始大幅降价。来自浙江大学的贾
2、生华专家觉得,以杭州为例,正可以折射出中国房地产业的五大危机。一是土地都市化的危机。地方政府过多依赖土地财产,不仅仅是上海、北京这样的大都市土地资源极其短缺,中小都市的土地也已过度开发,因此浮现了高空置率和所谓的鬼城。二是政府主导调控的危机,过去十来年,政府克制房价的调控新政不断推出,但房价却几乎是越调越涨。三是房地产开发投资膨胀和扩大的危机。四是数量的扩张已经难觉得继。五是价格膨胀的危机,过去是全国所有的都市、所有类型的房地产都在迅速持续上涨。南京大学高波专家进行了补充,她觉得,除此之外,楼市的危机还体目前,都市特别是三四五线都市严重的产能过剩,供不小于求,此外是严重的房价泡沫。“下降”成为“新常态”对于中国的房地产市场,中国社会科学院经济研究所所长裴长洪觉得,可以用一种新词来形容:新常态,体现都与“下降”有关。一方面是房地产投资增长速度在下降,今年15月份只有14%左右,国家信息中心预测,今年全年的增长速度大概在1%左右,此外,房地产的销售额、销售面积都在下降。从价格来看,不同类型都市的分化现象也十分明显,三四线都市的房价持续下降,一二线都市房价也浮现松动。以北京为例,远郊板块房价
3、逐渐下探。房地产投资占整个固定资产投资的比重也在下降,过去最高时竟达6,如今这一比重已经跌到20%如下,估计今年只能达到16%17%左右。而一旦国内房地产市场进入“新常态”,难免会带来一系列新问题,资金链首当其冲。一部分房地产公司将要面临资金链断裂的困境,由于房子不好卖了。泡沫三大指标显示:泡沫已超预警线对于老百姓来说,最关怀的莫过于房价的涨跌。而目前,一路下滑的房价已经让越来越多的消费者持币观望,这与否预示着房价的泡沫正在逐渐破灭?泡沫很难预测,但真实存在面对泡沫问题,美国约翰霍普金斯大学凯利商学院不动产讲座专家王诃觉得泡沫其实很难预测,但它肯定真实存在。预测的难点在你如何拟定一种都市房价在理性状况下本来应当是多少钱。但王诃也表达,泡沫归根结底还是跟人们能耗费的收入有关。“例如你每月收入,扣除必须的吃饭、穿衣和游玩,尚有多少钱可以沉着地转到房地产中间去?如果人均可投入的钱与目前房价差距很大,这就是泡沫,由于长期看它不能支持这个房价。”高波曾做过一项调查,成果显示,有近7成的都市房价泡沫超过了0%的预警线。她觉得,衡量泡沫有三个重要指标:空置率、房价租金比、房价收入比。“目前有两套以上
4、住房家庭的比例是21,多余的房子她们住了吗?出租了吗?也许会是空置!国际上,空置率超过了12%就意味着泡沫浮现了。然后再看房价租金比,目前的房价租金比严重的偏离正常值。再看房价收入比,深圳最高,接近0倍,北京是10倍以上,南京相对低一点,也在8倍左右。由此看来,泡沫已经比较严重了。”过量的供应导致泡沫显现英属哥伦比亚大学尚德商学院不动产研究中心主任surSomerville觉得,只要有泡沫,不管你挤或不挤,它一定会自然破裂。中国与否有过多泡沫,从高于销售量2%-30%的房产建设量就能看出来。特别目前各地销量已经下降了,楼市供应显然完全过量。与上世纪90年代的房产泡沫相比,当下的房地产金融风险比此前大诸多,因此目前的泡沫更加危险。Tsr举例说道,当时北上广三个都市也有大量空余房屋卖不出去,但当时价格并没降下来,由于当时房价自身就低、经济年增长率又高达15、都市人口增长也不久;并且当时房企所有是国家级的银行贷款,因而风险很小。但今天这些条件都不同了,楼市的资金来源诸多样,也许来自影子银行甚至私人借贷。这些人与银行不同,她们更关注短期市场行情,也更善于转变方略,金融风险比较大。出路转型发展,
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