杭州市房地产拆迁评估中地价问题思考

1、遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑!访问 杭州市房地产拆迁评估中地价问题思考摘要:杭州市在实行浙江省都市房地产拆迁价格评估暂行措施的过程中,由于其配套原则对土地性质为行政划拨的房地产的拆迁评估没有明确地价修正规定,因此,导致拆迁人、被拆迁人和估价师间的结识分歧,本文对此进行了分析。 核心词:房地产；拆迁;评估;地价 一、浙江省拆迁评估实行条例概述 浙江省于6月2日正式出台了浙江省都市房地产拆迁价格评估暂行措施（如下简称措施)，该措施规定，就一种拆迁项目，房屋拆迁管理部门应当提出不少于两家房地产评估机构名单，并阐明其资质、信誉等状况,供被拆迁人选择;拆迁评估应当由拆迁人委托，对于被拆迁的住宅或安顿用房的货币补偿金额，由房地产评估机构以政府发布的货币补偿基准价为基本根据，结合该房屋具体区位、建筑构造、建筑面积、成新、层次、朝向、装修及其他因素评估拟定,其公式为: 被拆迁房屋货币补偿金额=建筑面积安顿用房评估金额=建筑面积房屋货币补偿基准价由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等行政管理部门按照本地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格拟定，报同级人民政府批准,并在

2、每年3月底前发布。 上一年度的各类房屋的重置价格以及房屋具体区位、建筑构造、成新、层次、朝向等因素的拟定措施或其变动幅度,房屋装修和附属物补偿原则也由市、县房屋拆迁管理部门会同有关部门制定,报同级人民政府批准后实行。 对于不能用上述措施进行拆迁评估的商业、办公、工业及其她房屋,合用市场比较法。因缺少足够的市场成交案例不能采用市场比较法时，合用成本法。 二、杭州市拆迁评估现状概述 杭州市于开始实行新的杭州市都市房屋拆迁管理条例，并于3月份发布了杭州市区都市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价，但是由于浙江省的措施至6月底才出台。因此，杭州市针对措施的有关配套原则于8月日才正式发布并开始执行。在该配套原则中规定了房屋具体区位差价系数和其她因素差价率由房地产估价师在10幅度内根据实际勘察测定，并同步发布了杭州市房屋重置价格原则、房屋成新率原则、层次差价率原则、朝向差价率原则和附属物补偿价格原则。由于拆迁评估的滞后,使得拆迁工作相应减缓,杭州市(不涉及萧山、余杭两区)全年共审批都市房屋拆迁许可证142件，拆除房屋建筑面积14.8万m,颁发都市房屋拆迁许可证8个,拆除房屋建筑面积110万2,其中涉及单

3、位扩建、技改拆迁50万m2. 杭州市拆迁办公室根据杭州市的实际状况,规定在杭州市从事拆迁评估的评估机构有具有三级(涉及三级)以上评估资质。自从8月杭州解放路延伸拓宽改造拆迁项目初次实行新的拆迁评估措施至月份，杭州市已经合计拆迁0万m2. 三、拆迁评估中波及的地价问题由于拆迁工作的复杂性,通过一段时间的拆迁评估实践,深切感到无论是措施还是有关配套原则，有诸多方面有待继续完善和细化，同步,各估价机构和估价师对措施和配套原则的理解和执行上也亟需统一和规范，本文只对拆迁评估中波及的地价问题进行分析思考。 (一）住宅拆迁评估中的地价问题 在都市住宅(国有土地）拆迁评估中，存在两种土地性质的房屋，一种是土地性质为行政划拨的住宅,另一种是土地性质为出让的住宅（出让地块上建造的住宅和划拨土地上住宅通过转让后土地性质变化为出让）。由于措施中货币补偿基准价的的定义是:本地上一年度同类地段、同类用途新建房屋的市场平均价格，而杭州市从1995年后来,房地产开发用地都采用出让方式供地,因此，货币补偿基准价应当是一种土地性质为出让的房价，然而措施和配套原则中都没有明确对土地性质为划拨的住宅的价格修正，因此,在估价

4、师之间存在与否要对土地性质为划拨的住宅在评估时扣减土地出让金的争论。 如果要扣减,如何扣减?如果不扣减,就存在两方面的疑问：其一在二手房市场上,划拨土地住宅买方需要补缴土地出让金，因此，土地性质为划拨的住宅和土地性质为出让的住宅在二手房市场上其价格有明显差别,那么,在拆迁评估时，两者同等看待,显然不合理;其二为如果统一按照出让土地价格评估补偿,那么开发商就存在这样的疑问，既然我按照土地出让性质对拆迁的房屋进行了补偿,那么根据国家土地使用权出让和转让的法律规定,该地块剩余使用年限内的权利与义务一并转移,国家不应当再次收取土地出让金，最多补足变化用途、增长容积率和延长土地使用年限之间的差额。尽管估价师之间存在上述分歧，但是由于群体效应和在评估机构选择是由被拆迁人投票选举这种机制之下,杭州市对土地性质为划拨的住宅在拆迁评估时都没有扣减土地出让金。 (二)非住宅拆迁评估中的地价问题 在非住宅的拆迁评估中,地价重要牵涉到如下问题： 1、不同土地使用权类型房屋拆迁的地价问题在杭州市拆迁评估中，国有土地重要体现为三种类型:出让、划拨和租赁。对于出让土地上的拆迁房屋，由于其收益权、处分权等比较明确，因

5、此,估价师、拆迁人和被拆迁人之间理解较统一,按照市场比较法或其她评估措施评估其剩余使用年限内的市场价格即可;对于划拨土地上的拆迁房屋，尽管其实际收益权（特别是出租收益)、处分权与法律规定相去甚远，但在性质认定上比较明确;分歧最大的是租赁土地上的拆迁房屋,根据土地租赁合同,租期一般在八年以内,且租赁条款规定，租赁期届满,甲方(杭州市国土资源局）有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法获得，土地使用者应根据规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地使用证。乙方(承租方)如需继续使用该宗地，需在期满之日前36日向甲方提出续期申请书，并在获准续期后拟定新的租赁年限和年租金及其她条件,重新签订租赁合同,办理土地使用权变更手续。由于这种状况大部分本来是行政划拨土地，后来由于改制、重组等产权变动或其她因素，土地性质由划拨转变为租赁，其中也有部分是通过拍卖流通方式获得规划旧城改造范畴内的房产时核发的土地证。因此，被拆迁方觉得应当按照划拨土地上的房地产进行评估,而拆迁人觉得既然是租赁土地,就应当按照剩余土地租赁年限和建筑物及其她附属物现值进行评估。通过向杭州市国土资源局征询，答复如果不

6、拆迁，承租人可以不断续租，因此应当等同于行政划拨土地，这种解释与租赁合同规定的租赁期届满,甲方（杭州市国土资源局)有权收回该宗地的使用权，地上建筑物及附属物所有权也由甲方依法获得相矛盾，不能说服拆迁人。 2、划拨土地使用权类型房屋拆迁的地价问题 对于划拨土地上的拆迁房屋，其拆迁价格评估时,需要扣除土地出让金，但是在具体扣除项目上存在如下问题： (1）扣除项目 杭州市宗地价格提成三大块:土地开发成本、大市政配套费和级差地租,分别占评估地价的4、%和20，杭州市规定,行政划拨土地转变为出让土地,需要补缴大市政配套费和级差地租，因此，划拨土地房地产在拆迁评估时应扣除大市政配套费和级差地租基本没有异议,但被拆迁人（也有估价师）指出如果公司改制，只要补缴级差地租就可以把行政划拨土地转变为出让土地,随着国家经济改革的不断进一步，只要假以时日,总可以享有上述政策,既然如此,拆迁人就应当补偿由于强制拆迁对被拆迁人导致的享有政策优惠方面的损失，也就是划拨土地房地产在拆迁评估时应只扣除级差地租。 (2） 如何扣除从理论上讲,划拨土地房地产在拆迁评估时可以采用土地开发成本加上建筑物现值和先算出出让地块上房地

7、一体的市场价格，再扣除大市政配套费和级差地租的措施，但问题是拆迁评估对象的所在区域很难用市场比较法等直接得到现状使用条件下地块在出让性质条件下的毛地地价，因此估价技术路线大多采用先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格，然后根据剩余法算出出让性质下的地价,求出土地开发成本，再加上建筑物现值得到拆迁评估价格。在实际操作中,有如下几种解决方式: 直接扣减方式 先用市场比较法、收益法评估出土地为出让性质下的市场价格,然后直接乘以80%或7等系数后得到的成果作为拆迁评估价格。其根据为杭州市地价成本为房价(出让土地）的36%5，因此，划拨性质房地产应扣减的大市政配套费和级差地租为：房价36%5%=房价2%,拆迁评估价格房价%.这种方式长处是简朴以便,但缺陷是房价中的地价成本难以把握,成果粗糙,精确度差。 套用重置价格原则扣减 根据公式： 房地产总价=地价建筑物现值地价+建筑物重置价格成新率地价=房地产总价-建筑物重置价格成新率拆迁评估价格=(房地产总价建筑物重置价格成新率)45%+建筑物重置价格成新率 建筑物重置价格和成新率套用杭州市房屋重置价格原则和房屋成新率原则,该方式房地产总

8、价中地价与建筑物现值之间的划分明显不合理。 用成本法倒算测算地价 根据成本法公式: 新建房地产价格=地价+建筑物建导致本+管理费用+利息利润+销售税费建筑物建导致本可细化为前期费用、建安成本、社区配套费、政府规费等。 由于管理费用、利息、利润、销售税费由地价和建筑物建导致本两者共同产生,因此，上述项目可细分为管理费用1、利息1、利润1、销售税费和管理费用2、利息、利润2、销售税费2，分别代表由地价和建筑物建导致本产生的项目，把它们之和计为A1和,则上述公式可写为： 新建房地产价格地价A1+建筑物建导致本+A 旧有房地产价格=地价A1+(建筑物建导致本A)成新率 地价=旧有房地产总价-(建筑物建导致本+A2)成新率 拆迁评估价格=45%+A1（建筑物建导致本2)成新率 （*）其中房地产总价是用市场比较法、收益法等评估得到的土地性质为出让的价格。 四、完善拆迁项目中地价评估的思考 浮现上述分歧和疑问的重要因素是房地产拆迁评估和土地出让价格评估之间的脱节,假设开发法是房地产开发用地出让中最重要的评估措施之一，用其评估得到的在新规划条件指标下的毛地价，实际就是政府收取的大市政配套费和级差地租，

9、公式为： 新规划条件指标下的毛地价=房地产销售总价-拆迁成本-建筑物建导致本-管理费用利息利润-销售税费拆迁成本涉及拆迁补偿费和旧有建筑物拆除及场地清理费用。因此,无论是出让土地、划拨土地还是租赁土地,只要拆迁价格评估时所考虑的项目与土地出让价格评估中拆迁补偿费所涉及的项目相一致，则得到的拆迁评估价格是合理和公平的。因此，为了完善拆迁评估，应采用如下措施: 1、国土资源局组织土地管理、法律等有关方面的领导、专家对租赁土地的性质进行商讨，明确租赁土地与行政划拨土地之间的异同,并发文公示。 2、杭州市国土资源局、房管局会同土地估价师协会、房地产估价师协会对土地出让价格评估中拆迁补偿费所涉及的项目和拆迁价格评估时所考虑的项目进行规范明确,使两者内涵和外延相一致。 3、对于被拆迁住宅的货币补偿金额的评估,为了体现评估的合理公平性,应当辨别土地性质为出让和行政划拨的住宅之间的差别，划拨土地住宅的评估价格可以参照房改房上市交易需要补缴的土地出让金原则进行修正。 4、对于土地性质为行政划拨的非住宅的评估,土地估价师协会、房地产估价师协会可组织若干资深估价师对不同区域内(可以按照土地级别划分)不同用途的非住宅的地价/房价比进行测算,其成果报市政府批准后参照执行；或者按照中的公式(*)计算。 税后利润分派时还要缴个人所得税吗 钢材热解决加工公司成本要如何核算 编制会计分录小技巧有哪些 为什么会计师事务所的劳动报酬支出高 会计刚入职接手各类假乱错账时要如何解决 有关完善中央

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