重庆现代广场整体商业运营方案

1、精选优质文档-倾情为你奉上重庆现代广场整体商业运营方案第一部分：前 言1 背 景 重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司(以下简称“国资委”)在江北区观音桥商业步行街所属项目“现代广场”为大型综合性商业项目，共分A、B、C、D四个区域。本方案另综合考虑原观音桥农贸市场纳入整体规划之中，共有商业（裙楼）建筑面积约平方米（未含农贸市场部分）。 重庆盎然实业有限公司与国资委共同协商，就上述项目的商业部分（以下简称“本项目”）拟共同出资合作运营。特出具本报告以确立本项目的宏观运营方略。2.目 的 研究并评估本项目的商业经营潜力； 为本项目确立可持续发展战略和运营方略； 就本项目的影响因素预以评估并确立新的规划思路； 评估本项目未来的投资、经营、回报前景及整体投资收益。3方案设计的出发点 以长、中、短期目标相结合，并以资源系统整合为目标，确保本项目能成为未来北部商圈的新龙头企业，重庆、乃至西南地区的知名企业。 方案设计中期望通过高远战略和大手笔，以期拉动观音桥商圈的升级和商圈整体价值。 方案设计是充分考虑了资产的保值和增值的长期效益，尽量回避因急功近利而损害整体效益和整体商业价值的体现。 方案

2、的系统设计中充分考虑了操作和实施的可行性和可操作性。 因项目原规划、设计、内外交通组织等存在致命性的先天性缺陷，加之资产关系错综复杂，因而，在方案设计中以盘活和提升项目整体商业价值的出发点，增加了投资和实际操作的复杂性。 本方案尽可能结合项目本身与商业大环境，商业发展趋势等宏观和微宏因素而规划和定位。4说明 因时间原因，市调方法略显单一，市场的详尽调研尚不够充分。因此，实操部分及市场资料部分在未来运营中会加以针对性调查。 本方案着重于战略性设计，加之有关项目的诸多细节了解尚不够充分。因此本方案尚有不完善之处，有待进一步完善。 项目的实际运营是在较系统的机构组织和各专业分工形成，因此有关物业规划、招商组织、企业文化、管理理念、营销推广等各内容上需在战略方向的指引下分别策划和实施，本方案尚未能就此做具体描述。 本项目中有关投资和经营的相关数据为概算，加之细节不充分而不够精确，未来的各专项投资将另行分类预算。第二部分： 市场研究1 国民生产总值（GDP） 总体特征：重庆市的经济在近年保持了连续高速增长的良好势头，1997年2004年期间，重庆地区生产总值增速高于全国平均水平，比直辖前水平翻了

3、一番。2004年重庆市国内生产总值达到2665亿元，比上年增长12.2%。 1997年6月18日，重庆直辖，使重庆从经济发展，城市建设、区域影响力和综合竞争能力等综合方面均得以飞速发展。国家于1999年开始实施的西部大开发政策，使作为西部重镇的重庆发生了翻天覆地的变化。重庆享有的地方政策和大规模的固定资产投入促使重庆成为在全国具较强影响力和代表意义的经济重镇。 但是，从经济规模上看，重庆与国内经济发达地区和一线城市在经济规模上仍存在着较大差距。在西部十二省区中经济总量排在四川、广西、陕西、云南之后，居第五位。增长率在西部排第六位。2 GDP的构成 第一产业 1997年到2004年期间，重庆市第一产业在数量逐年下降，在国内生产总值中的比例亦逐年下降，第一产业占经济总量的比例从1997年的22.8%，下降到2004年的16.2%。第一产业在GDP中比例的下降，标志着重庆城市化进程的快速提高，经济形态在逐步走向现代化。由于重庆下属区县的城市化进程和众多农业人口的影响，重庆与国内的一线城市及发达地区相比仍存在一定的差距。 第二产业 1997年到2004年间，重庆市第二产业在数量上保持了高速增长

4、。在GDP总量中的比例基本保持稳定，由1997年的42.1%增长到2004年的44.3%，第二产业在GDP总量的比例比较高，一方面说明了重庆仍然以机械、汽车、电子、航空等重工业为主体，另一方面，重庆第二产业总量的较高增长速度得益于重庆市政府对高新技术产业的重点发展和招商引资的成效。 第三产业 重庆市第三产业在GDP总量中的比例逐年提高，已由1997年的35.1%增长到2004年的39.5%。第三产业和第二产业结构的差距进一步缩小，第三产业将逐步在整个国民经济中逐渐占有主导地位。 重庆市第三产业的结构与发达地区仍有较大差距，但增长速度强劲，随城市化进程的高速发展，预计重庆在第三产业仍有巨大潜力。3 居民消费价格指数（CPI） 2004年，重庆市居民消费价格指数为103.7%；进入2005年居民消费价格指数逐月下降，05年10月份CPL指数已降至99.4%，国家抑制投资政策及金融新政效应正逐步显现。 物价水平进入负增长区间，消除了通货膨涨的风险，却增加了通缩紧根的阴影，但物价指数的下降主要因房地产新政及国家产业政策对汽车、钢铁、水泥、铝制品、房地产等固定资产投入较大产业的抑制和食品价格指数

5、的下降所致。因此对消费品市场的增长将起到推动作用，使居民的实质消费力处于上升态势，从而带来对商品需求的增加。4 固定资产投入重庆市固定资产投入自1997年后大幅增长，总量从1997年的不足450亿元增长到2004年的1609亿元。2004年在宏观调控背景下仍然达到26.8%的增速，在本西部十二省区的投资总量排在四川、内蒙、陕西之后，居第四位，但重庆与之相比区域面积较小，且内蒙、陕西有大量投资为国家用于水土保持和退耕还林，相比之下重庆的实际投资效果和对经济的刺激更为明显。 固定资产投入的不断加大和绝对总量将促使重庆经济继续保持高速增长，并对第三产业的拉动、农村城镇化建设、城市建设规模的扩大和就业产生重要而积极的影响。5社会消费品零售额 社会消费品零售总额体现了重庆市总体的购买能力，增长水平则体现了消费趋势和市场潜力，是影响商业物业和零售企业的重要因素。 2004年重庆市全年实现社会消费品零售总额955亿元，比上年增长14.3%，比2003年提高4.8个百分点，2005年上半年仍保持了13.8%的增速。自直辖以来的8年间，社会消费品零售总额保持了持续、稳定、高速增长的态势。 重庆市社会消费

6、品零售总额的增长因素可归纳为重庆的经济快速增长，居民可支配收入的上升。另外一方面表现出居民消费升级的快速形成，储蓄意愿的下降和对收入预期的增长。 另外随重庆商业大都市的膨勃兴起，商业设施日趋完善，各商圈不断扩大，商业网点急剧膨胀，商业流通规模进一步扩大，也促使社会零售总额的快速增长。 重庆市政府的“大商贸、大流通”政策及各区对本区商贸流通和商圈建设的重视也促使产业的升级和规模的扩大。 零售业各新兴业态的快速崛起和连锁业的快速发展对消费市场产生重大影响，到2004年全市连锁企业门店总数达到6000多个，实现零售额162亿元，分别比上年增长20.4%和28.9%；连锁企业占社会消费品零售总额的比例上升到12%。 按行业分析，2004年批发零售贸易零售总额达812.9亿元，占社会消费品总额的比重提高到85%，较上年增长13%；其次为餐饮业，达到132亿元，比上年增长23.1%，值得留意的是，餐饮业连续保持了高速增长，并超过总体零售额增幅的8.8个百分点，表现出城市生活水平的显著提高，生活节奏加快对餐饮市场的积极推动，同时饮食多元化和网点的大规模扩张，为餐饮业发展提供了广阔空间，也显示居民对餐

7、饮服务业需求殷切。 按区域分析，2004年重庆市城市消费品市场完成社会消费品零售额555.1亿元，比上年增长15.1%，占重庆市总量的58.1%；农村消费品市场完成社会消费品零售额399.9亿元，比上年增长13.2%，其中县的社会消费品零售额129.5亿元，增长14.9%；县以下的社会消费品零售额270.4亿元，同比增长12.4%。 从区域消费及重庆的人口分布结构来看，重庆主城区对各区、县、镇的商业辐射力仍然较强，但主要体现在高档、大件和耐用消费品上。另外随城乡经济一体化进程和农村经济改革的深入，各经济区域的快速发展，促使区、县和农村的消费正处于快速升级进程，消费能力也得以快速增强。6居民消费能力可支配收入 重庆市2004年城镇居民人均可支配收入9221元，较上年增长13.9%，扣除价格性因素实际增长9.8%;直辖后的8年间,重庆居民生活水平不断提高，可支配收入持续增长。在西部大开发十二省、区中跃居第一位，但与高收入地区仍有较大差距，如与上海相差63%，与深圳仍相差61%。 近年农业改革推动和农民税费的大幅减负，农村居民近年的纯收入已扭转缓慢增长趋势而实现快速增长，2004年农村居民的

8、人均纯收入2535元，较上年增长14.5%，扣除价格因素实际增长6.9%。 居民收入的持续增长对于第三产业产生了积极的促动作用，居民对收入预期整体看好，也促使各阶层消费需求处于升级阶段；农村居民促动县域，县域促动城镇，城镇促动重庆主城区，各级呈逐级放大效应。消费性支出 2004年重庆城镇居民消费性支出7933元，较上年增长12%；其中食品性支出3015元，增长11.6%；衣着支出780元，增长6.1%；家庭设备及用品性支出474元，下降0.3%；医疗保健支出538元，增长17%；交通通信支出865元，增长95%；教育文化及娱乐服务支出1201元，增长17%；居住及用房支出903元，增长218%。城市居民的恩格尔系数378%，农村居民的恩格尔系数仍高达56%。家庭消费支出结构 家庭支出结构中食品占37.8%；衣着占10%；家庭设备及用品占6%；医疗保健占7%；交通通信占8%；教育文化和娱乐服务占15%；居住及用房占11%；其它性支出占2.2%。家庭支出结构中呈现出新的特征。消费特征由于政策性原因和统计数据的局限性，居民的收入、支出及在消费市场中心的体现与实际情况有一定偏差，具体特征表现为

9、： 收入两极分化严重，并呈现出日趋严重的态势。 社会的高收入阶层如公务员、企业主及对企业和社会资源占支配能力人群的实际收入和可统计收入差距甚大，社会隐性收入在这部分人群中占有比例极大，同时带动周边亲朋好友的财富效应亦有扩大，因此在实际收入和支出中有较大偏差。 由于权力资源相对垄断性和中国人情事故的文化背景，在实际消费中会有大量的请客、送礼和集团购买性消费，而这部分消费在一定程度上占有较大份额，而实际数据尚无法统计。 各阶层消费支出均呈现出升级特征，从农村居民换彩电，到城市居民换液晶电视，高收入阶层二次置业等，各阶层呈现逐级放大和上升态势。 由于医疗、教育体制改革的失败，社会保障体系的弱化，人际交往费用的增加，做为社会主体的普通城市居民用于医疗、教育、交通、通信等方面的负担较重，对于收入单一，保障收入不足的家庭而言，消费能力普遍仍显不足。 随消费能力的提升，居民生活品质的提高。家庭用于旅游和服务性支出呈快速增长势头，因此对第三产业，尤其是餐饮、娱乐、休闲、文化等方面行业将产生巨大的促进作用。7人口及人口发展状况对于零售企业和零售物业来说，做为城市最终消费者的人口。无疑是最重要的影响因素之一。

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