房地产开发前期法律事务
4页1、精选优质文档-倾情为你奉上1、做好目标地块的现状调查,摸清目标地块的情况地块的自然情况。地块上的树林、青苗、河流、湖泊、土地利用的种类(是否为耕地、林地或者其他用地)。对地块的初步利用意向做出判断,对可能要建设的土地基础设施的投入做出造价预测。地块的地质情况。地块的地质情况对项目日后的规划设计有重大的影响,也对土地平整、建筑基础的投入有重大的影响。比如,有些地块由于地基缺乏足够的持力层,并不适合用于建高楼,有些地块是沼泽地,需要前期投入大量的清淤费用等。笔者曾在凭祥做过一个项目,由于地块下全部是岩石,平整土地需要做大量的岩石爆破,成本非常的高。如果政府出让前做过地质勘察的,想办法拿到地块的地质勘察报告,如果没有,则尽可能拿到附近或者相邻地块的地质勘察报告作为参考。需要拆迁安置的情况。对土地上的拆迁户的具体情况,包括居民户数、家庭构成情况(从当地派出所、政府获得)、当地的民俗民风、需要进行拆迁的楼宇状况、拆迁面积、居民对拆迁补偿的期望值和要求等进行深入调查了解,尽量取得比较精确的数据。对土地的拆迁安置成本、征地补偿、青苗补偿、基础设施建设费用做出详尽的分析预测报告。2、做好目标地块周边的
2、总体规划利用情况调查目标地块周边的总体规划对地块的价值和项目的销售前景有非常大的影响。比如,周边规划为中心商业区、金融服务区的地价一般来说就会非常高,而规划为普通住宅区,地价可能会相对较低。所以,了解目标地块周边的规划情况对地价的预测有重要的作用。主要了解以下几个方面的资料:土地利用总体规划:土地利用总体规划是在一定区域内,根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件,对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局,是国家实行土地用途管制的基础。现在中国每个城市一般都会有经过合法程序审批的土地利用总体规划。出让的土地必须符合土地利用总体规划。当然,土地利用总体规划一般不作为开发商审查的特点,政府作为出让的土地一般都会履行了规划相应的审批层序,都是在符合土地利用总体规划的前提下进行出让的。控制性详细规划: 是以城市总体规划分区规划为依据,以落实总体规划意图分区规划为目的,以土地使用控制为重点,详细规定建设用地性质、使用强度和空间环境,规定各类用地适建情况,强化规划设计与管理结合、规划设计与开发衔接,将总体规划的宏观控制要求,转化为微观控制的转折性规划编制
3、层次。 控制性详细规划的主要任务是: 以城市总体规划或分区规划为依据,确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。 控制性详细规划包括下列内容: (1)确定规划范围内不同性质用地的界线,确定各类用地内适建,不适建或者有条件允许建设的建筑类型。 (2)确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标;确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求。 (3)提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则; (4)根据交通需求分析,确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施。规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高。 (5)根据规划建设容量,确定市政工程管线的位置、管径和工程设施的用地界线,进行管线综合。确定地下空间开发利用具体要求。 (6)制定相应的土地使用及建筑管理规定。周边项目的具体规划:周边项目的具体规划对房地产项目的影响是巨大的。比如南宁的东盟商务区,由于华润万象城的规划建设,对周边项目特别是商铺的价值起到了巨大的推动作用,使
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