答客问-篇(5.14)

1、1东方知音销讲一、浦东新区房地产政策法律法规1. 关于退税的政策问题一.关于可享受个人所得税计征税基抵扣的对象问题：1.可享受个人所得税计征税基即应纳税所得税额抵扣的个人，是指在本市购买或者差价换购商品住宅并持有本市税务征收机关开具的个人所得税完税凭证的中国国内公民和外籍个人、华侨、香港、澳门、台湾同胞（以下简称“购房者”）。2.购房者必须是商品住宅的产权人，即由上海市房地产管理部门核发的产权证法定拥有人，且必须与购房合同、发票相一致。2. 购买本市共有住房的个人，不属于个人所得税计征税基抵扣的对象。二.关于可享受个人所得税计征税基抵扣的时间问题：1.所支付的购房款五年内可从个人所得税计征税基中扣除，是指在1998年6月1日至2003年5月31日期间购房的购房者，可享受有关个人所得税的扣除。抵扣期限自1998年6月1日起至2003年5月31日止。1. 购房时间的确定以购房者根据购房合同支付购房款并取得购房发票的日期为准。2. 抵扣期限的确定：不论购房者取得年度收入、月度收入还是单笔收入，均以缴纳个人所得税的入库日期为准。三.关于可享受个人所得税计征税基抵扣的范围问题：1.可享受个人所得

2、税计征税基扣除，是指购房者在购房行为确立后应缴纳个人所得税的应纳税所得额，最高不得超过购房者购买或者差价换购商品住宅所支付得购房款（含担保贷款本息）。2.个人所得税应税项目中，下类应纳税所得额可予抵扣：工资薪金所得；采用查帐征收得个体工商户的生产、经营营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得；劳务报酬所得；稿酬所得；特许权使用费所得；利息、股票、红利所得（不包括从上市公司取得的股息、红利所得和对私营企业投资者带征的股息、红利所得）。3.经税务部门机关检查有偷税、漏税行为而查补的个人所得税税款，不属于可享受个人所得税计征税基扣除的范围。四.关于可享受个人所得税计征税基扣除的具体办法：1.扣除采用“先征后退”的办法，即先由主管税务机关按规定征收个人所得税，再由指定的税务部门从个人所得税计征税基中扣除有关个人应纳税所得额，并退还给购房者月交的个人所得税税款。2.各税务分局按现行的个人所得税征管办法进行日常征管，在开具购房者个人所得税缴款书时，应完整填写征税项目，应纳税所得额、税率、税款及入库级次等项目。五.关于办理个人所得税计征税基扣除的操作程序：1.购房者在购买或换购本市商品住宅后，须

3、在六个月内持购房合同、购房发票和上海市房地产管理部门核发的产权证（如属以按揭方式购房的则应提供与银行签定的“商品房抵押合同”）和身份证或护照（若产权拥有人为两人以上，应同时提供），到指定税务部门申请办理个人所得税计征税基扣除的登记手续，领取“上海市购房者个人所得税计征税基扣除登记卡”（以下简称“登记卡”）。2.办理登记手续的购房者出售已购商品住宅，须在产权转移之日起三个月内持房屋买卖合同，销售发票及有关纳税凭证、“登记卡”和本人身份证或护照到指定税务部门办理注销登记手续。从商品住宅转移之日起，原购房者不再享受个人所得税计征税基扣除的优惠。3. 购房者再购房行为确立后缴纳的个人所得税，应向征收税务机关申请单独开具个人所得税缴款书，据已办理退税手续。4. 每年4月1日至4月30日购房者可到指定税务部门办理上一年度已缴纳个人所得税的退税手续。购房者按规定申请退税时,须提供房屋产权证或商品房抵押合同、登记卡、本人身份证或护照以及上一年度的个人素的税缴款书，填写“上海市购房者个人所得税计征税基扣除申请表”，指定税务部门受理并审核上述申请后，在政策许可抵扣范围内，开具“上海市购房者个人所得税退税证

4、明”交购房者到指定银行提取现金。5. 指定税务部门按购房者完税凭证的收入级次分区县汇总后于5月15日前报市局预算处，在每年市与区县财力结算时将已代有关区县退库的水手扣还市级。购房者抵扣个人所得税办理登记退税注意事项凡签定了购房合同，分期支付房款的，应要求房产商分期开具相应金额的发票，以确定购房日期（二手房应由税务机关开具）凭购房合同和首期房款发票，到单位财务部门要求开具个人的个人所得税缴款书，并妥善保存原件和复印件，待取得产权证后办理登记。产权证若抵押在银行，请去银行开具有关证明，并提供在发证日期页和共有人页加盖红公章的产权证复印件。必须在产权证发证日期后的六个月内办理登记（期间遇四月份退税顺延一个月），逾期视为自动放弃。办理登记需要带以下资料：1)购房合同（所有签定过的预售合同、出售合同）2)购房发票（包括原有收据、解款单的复印件由房产商加盖公章）3)产权证原件（或贷款银行的证明及加盖公章的复印件）4)抵押合同、借款合同（由贷款者提供）5)身份证或护照（产权证多人应同时提供）6)委托书（产权人二人以上提供）7)以上资料一套正本（原件），一套复印件办理退税手续需带以下资料：1）预约通知

5、单2）登记卡3）身份证（护照）原件4）退税专用存折5）纳税凭证原件6）产权证原件（或本年度开具的贷款银行证明，以及加盖银行红公章的产证复印件）抵扣金额按房款符合退税规定的部分计算，贷款利息在2003年5月31日以后予以抵扣。2.外省市人员购房贷款流程案场 贷款工作流程 签定合同财务收取合同交易费及贷款费用案场发客户贷款须知、公积金查询单、收集交易资料 合同交易、公积金查询服务中心填写交易清单，申领交易费用 贷款户一次性付款户财务做清单，服务中心发催款通知及催讨签定贷款合同进户办确定额度收集资料收取与卡进户存档不定期派送一条龙贷款确定时间通知客户银行审核银行审核公证保险 公证保险抵押登记 通知客户领取龙卡按时还贷银行放款进户收取余款存档进户办3.境外人员购房流程案场 贷款工作流程 签定合同财务收取合同交易费及贷款费用案场发客户贷款须知、公积金查询单、收集交易资料 合同交易、公积金查询服务中心填写交易清单，申领交易费用 贷款户一次性付款户财务做清单，服务中心发催款通知及催讨签定贷款合同进户办确定额度收集资料收取与卡进户存档不定期派送一条龙贷款确定时间通知客户银行审核银行审核公证保险 公证保

6、险抵押登记 通知客户领取龙卡按时还贷银行放款进户收取余款存档进户办4.贷款流程案场 贷款工作流程 签定合同财务收取合同交易费及贷款费用案场发客户贷款须知、公积金查询单、收集交易资料 合同交易、公积金查询服务中心填写交易清单，申领交易费用 贷款户一次性付款户财务做清单，服务中心发催款通知及催讨签定贷款合同进户办确定额度收集资料收取与卡进户存档不定期派送一条龙贷款确定时间通知客户银行审核银行审核公证保险 公证保险抵押登记 通知客户领取龙卡按时还贷银行放款进户收取余款存档进户办5.贷款须知请您于付壹万定金时携带：公积金帐号：房地产权利人及其配偶的帐号，若无帐号请带好身份证号。（夫妻双方均需提供）若不行，则须在大定后电话通知！请您于签定合同之日即付首付款之日时务必携带好以下资料：一. 预售合同中房地产权利人（合同中有名字的人，以下同）及其配偶的身份证复印件（合同中没有配偶名字的也需提供配偶身份证复印件），若有小孩，无身份证的需提供独生子女证明或出生证明复印件：4份二. 房地产权利人及其配偶的户口簿复印件（从第一页有公安章的开始复印，户主页也需复印，直到本人页及配偶页）：2份三. 结婚证书复印件

7、（含照片一页）或未婚证明（由其人事档案管理部门出具）或离婚证明复印件及单身证明：2份（单身证明一份原件、一份复印件）四.首付房款的发票复印件（至少20%以上）及定金发票复印件：2份五.借款人及参贷人的收入证明：一份原件、一份复印件六.房地产权利人及其配偶的私章（合同中没有配偶的名字也需提供）；七.工行扣款卡：若无，则由银行代开新卡；若有（为红色封面，主贷人为户名的），请携带此存单复印件（要有帐号页）；若您是外地人士，除上述资料外，还需携带：一.您在上海有固定居住场所的证明或暂住证；二.首付至少30%以上房款的首付发票。银行接待时须携带：以上客户所提供资料的原件及黑钢笔。 房地产权利人及配偶均须到场。购房费用一.合同交易费：100元二.贷款抵押登记费：1.纯公积金：100元 2.纯按揭贷款或组合贷款：200元三.贷款保险费：1.纯公积金或组合贷款：0. 5*房价*最高贷款年限2.纯按揭贷款： 0.7*房价*最高贷款年限四.现房时需交付：1.契税：0.75%*房价 2.印花税：0.3*房价 3.过户手续费：250元 4.权证费：130元 5.维修基金：1198*3%*建筑面积注：进户时具体费用由物业管理公司出具的费用单为准。二、答客问1.基本资料篇1) 你们基地地址门牌号是多少？答：浦东新区搏山东路777号2) 你们的开发商是哪家？答：上海新远房地产开发有限公司。3) 你们的投资商是哪家？答：复地集团4) 你们的行销企划是哪家？答：复地集团上海策源房地产咨询有限公司。5) 建筑商的资质等级是几级？答：本院具有机械、轻工、铁道（车辆工厂）、建筑、船舶、兵器等行业的甲级设计证书6) 建筑设计公司是哪家？有哪些成功之作？答：机械工业部二院7) 你们的景观设计公司是谁？有哪些成功之作？答：泛亚易道。近期的重要项目包括香港迪士尼乐园，欧洲迪士尼乐园，美国佛罗里达迪士

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