上海明泉企业集团信贷风险评估的报告

1、上海明泉企业集团（即王云关联企业集团）信贷风险评估报告 中国建设银行股份有限公司上海市分行二O一O年四月二十一日目 录一、 集团企业历史沿革及概况二、 集团企业关联关系三、 集团企业法人治理结构四、 集团企业涉及的主要行业及业务经营情况分析五、 集团企业财务状况分析六、 集团企业授信情况分析七、 集团企业的其他重要事项八、 总结上海名泉企业（集团）有限公司实际控制人为王云，出于谨慎性原则，及与客户在我行的集团授信口径一致性原则，本报告将以王云关联企业集团为分析对象。一、集团企业历史沿革及概况（一）集团历史沿革王云关联企业主要有：上海名泉企业（集团）有限公司、上海隆源资产经营有限公司、上海银七星名泉置业有限公司。1、上海明泉企业（集团）有限公司历史沿革l 上海明泉企业（集团）有限公司，原名上海明泉房地产开发有限公司，成立于1994年12月29日，成立之初注册资金1500万元人民币，股东结构为：上海隆源实业发展有限公司（占比90%）和上海七宝房地产公司（占比10%）。l 1999年8月，自然人王云和上海明泉物业管理发展有限公司分别出资3000万元、500万元，对公司增资至5000万元（原股

2、东出资额不变）。增资后股东结构为：王云（占比60%）、上海隆源实业发展有限公司（占比27%）、上海明泉物业管理发展有限公司（占比10%）、上海七宝房地产公司（占比3%）。l 2004年4月，上海明泉物业管理发展有限公司和上海七宝房地产公司将其拥有的共13%股权全部转让给上海隆源实业发展有限公司。转让后股东结构为：王云（占比60%）、上海隆源实业发展有限公司（占比40%）。l 2004年10月，上海隆源实业发展有限公司将其拥有的40%股权（2000万元）分别转让给自然人王云（1000万元）和自然人李涛（1000万元）。转让后股东结构为：王云（占比80%）、李涛（占比20%）。l 2006年10月17日，根据股东会决议及修改后的章程规定，上海明泉房地产开发有限公司更名为上海明泉（集团）有限公司，组织类别为私营有限责任公司，产权交易明晰。2、上海隆源资产经营有限公司l 2002年5月，上海明泉企业（集团）有限公司和李涛（王云妻子）共同出资组建了上海隆源资产经营有限公司。上海隆源资产经营有限公司注册资本3500万元，股权结构为：上海明泉企业（集团）有限公司（占比90）、李涛（占比10）。l 2

3、005年5月，上海明泉企业（集团）有限公司将其所持的90股份全部转让给王云，同时李涛以实物对公司增资2300万元，公司注册资本达到5800万元。股权转让及增资后，公司股权结构变更为：王云出资3150万元（占比54.31）、李涛出资2650万元（占比45.69）。公司组织类别为私营有限责任公司，产权交易明晰。3、上海银七星名泉置业有限公司2008年2月，上海名泉企业（集团）有限公司和上海大顺北海道滑雪有限公司分别出资500万元组建了上海银七星名泉置业有限公司，公司注册资本1000万元。（二）集团概况1、上海明泉（集团）有限公司成立于1994年12月29日，由上海市工商行政管理局批准注册，注册号：31。公司注册资本：人民币伍仟万元。法定代表人：王云。公司类型：有限责任公司（国内合资）。住所：上海市闵行区金汇南路88号，经营范围：房地产开发经营，室内外装潢，水电安装，建材销售，实业投资。公司为国家建设部壹级房地产开发资质企业，是上海市房地产十大民营企业之一，上海市房地产企业协会常务理事单位，并先后被评为“上海房地产企业50强”、“中国房地产企业200强”。公司坚持以“凝聚东方神韵，构筑人居经

4、典”为企业使命，逐步确立了“东方神韵”地产文化理念，不断加大品牌建设力度，已形成了清晰的品牌定位和价值导向，并打造出具有相当社会知名度的“明泉”地产品牌。公司开发的项目包括：明泉花园别墅、明泉大酒店、锦绣江南家园，重庆星河城等，其中“锦绣江南家园”曾荣获“全国新世纪人居经典综合大奖”、“上海市十大典型新都市住宅楼盘”、2004年“上海最受欢迎楼盘综合金奖”等多项荣誉。目前正在开发“明泉江南苑二期”等项目。2008年，公司实现销售收入5480万元、净利润356万元；2009年，公司实现销售收入9642万元、净利润为932万元，经营状况较好。2、上海隆源资产经营有限公司成立于2002年5月，注册资金5800万元，实际控制人为王云。公司主营建筑材料的批发，属于建材批发行业。公司90%的产品销售给上海名泉企业（集团）有限公司及其下属公司。公司2008年实现销售收入2593万元、净利润1456万元；2009年实现销售收入3289万元、净利润2013万元，经营状况较好，财务结构较合理。3、上海银七星名泉置业有限公司成立于2008年2月，注册资金1000万元，上海名泉企业（集团）有限公司和上海大顺北

5、海道滑雪有限公司各持股50%，实际控制人为王云。公司是为开发建设银七星室内滑雪场裙楼改建工程项目而成立的项目公司。二、集团企业关联关系 （一）集团关系树80% 王 云 54.31%上海隆源资产经营有限公司上海明泉企业（集团）有限公司上海银七星名泉置业有限公司李 涛 50%20% 45.69%重庆盛联置业发展有限公司 50%上海浩元实业有限公司90%上海明浩房地产开发有限公司70%连云港名泉房地产开发有限公司90%（二）集团实际控制人集团实际控制人为王云。王云，男，1964年出生，MBA。1994年创立公司至今，有多年企业管理经验。现任上海市四川商会会长。曾荣获上海市实事功臣，首届上海房地产优秀青年企业家，上海房地产界“十大企业家”等荣誉。先后主持开发过明泉花园别墅、明泉大酒店、锦绣江南家园等项目。其经营稳健，在同行业和社会上具有较高知名度和声誉。三、集团企业法人治理结构王云所投资的企业均依法设立，制定有规范的公司章程，具有科学的公司组织架构和治理结构。王云对各企业的经营、财务控制能力很强，权力制衡机制实施效果较好。各公司均设董事会和监事会。四、集团企业涉及的主要行业及业务经营情况分析集

6、团在国内投资的企业主要从事房地产开发经营，具体分为两大板块：房地产开发经营和建筑材料经营（一）房地产开发经营核心企业为上海明泉企业(集团)有限公司等。目前集团正在开发“明泉江南苑二期”、银七星室内滑雪场裙楼改建等项目。1、明泉江南苑二期（1）项目概况项目位于上海闵行区虹桥镇59号地块，虹泉路以南、蒲汇塘以北、虹莘路以西、外环线以东，占地面积54094平方米。项目总建筑面积64734平方米，其中：地上建筑面积44734平方米（含可售面积42480平方米、公建配套2254平方米）、地下建筑面积20000平方米，主要建设内容为：联排住宅172套（地上建筑面积35655平方米、地下建筑面积14800平方米）、多层公寓2幢共72套（地上建筑面积6825平方米、地下建筑面积5200平方米）。其他主要建筑技术指标为：容积率0.8、建筑密度26.9%、绿地率35%、集中绿地率15%、机动车泊位244辆。（2）项目进度l 2003年9月27日，上海市闵行区房屋土地管理局与上海明泉房地产开发有限公司签定了上海市国有土地使用权出让合同沪房地闵字（2003）出让合同第191号。l 2005年11月1日，项目取

7、得建设工程规划许可证沪闵地（2005）12051102E01568号，批复项目总用地面积83399平方米，其中，建设用地68675平方米（一期14061平方米、二期54614平方米）；规划道路14724平方米。l 2006年5月19日，签订补充合同沪房地闵字（2006）出让合同补字第13号。l 2006年9月26日，项目取得上海市房地产权证沪房地闵字（2006）050380号，宗地面积68585平方米，使用期限2003年9月27日至2073年9月26日止。l 2008年4月9日，项目取得上海市发展改革委关于闵行区明泉江南苑二期商品住宅项目可行性研究报告的批复沪发改城（2008）107号。批复二期项目占地面积约54094平方米，总建筑面积64775平方米（含地下建筑面积20000平方米）。项目总投资估算53606万元。l 2008年6月27日，项目取得建设工程规划许可证沪闵建（2008）12080627F01494号，建设规模64734平方米。l 2008年7月14日，项目取得建筑工程施工许可证0801MH0026D01-3171519。（3）项目投资估算据初步测算，项目总投资47550

8、.25万元，主要包括：土地费用17564.94万元、前期费用1665.70万元、工程费用23857.63万元项目单位成本按开发面积（64734万平方米）单价为7345.48元/平方米，按可售面积（42480万平方米）为11193.56元/平方米。（4）项目销售进度2009年10月，项目公寓房开盘，销售均价2.5万元/平方米，目前已基本销售完毕（除部分保留房）。2009年12月起，部分联排住宅对外销售，销售价格5万元/平方米起，销售情况良好。剩余联排住宅计划于2010年5月对外销售，预计销售均价7万元/平方米起。预计项目共可实现销售收入约20亿元。2、银七星室内滑雪场裙楼改建项目项目位于闵行新城标志性的七莘路商业景观大道，总用地面积48860平方米，总建筑面积95895平方米。项目建设内容为：商业裙房5层，主要功能为商业和娱乐设施；两栋高层各26层，为小户型办公楼。（二）建筑材料批发核心企业为上海隆源资产经营有限公司，该公司90%产品供应给上海名泉企业（集团）有限公司及其下属公司。五、集团企业财务状况分析说明：王云关联企业无合并报表，以下将对集团主要企业报表进行分析。（一）上海明泉企业（集团）有限公司1、公司近年财务状况（单位：万元）项目2007年2008年2009年总资产6811275709125543总负债280333536484266资产负债率41.1646.71%67.12%销售收入4443254809643净利润155373569322、财务指标分析（根据2009年底数据）指标名称指标值盈利能力净资产收益率5.31%总资产报酬率3.39%销售（营业）利润率49.62%净利润率22.82%资产净利率2.16%息税前利润率35.9%成长能力利润增长率540.63%总资产增长率69.45%销售（营业）增长率75.96%营运能力资本积累率5.49%应收账款增长率85.77%应付账款增长率-1.35%预收账款增长率100%应收账款周转率557.09%应收帐款平均周转天数65.5195存货周转率8.98%存货平均周转天数4064.8102流动资产周转率10.11%总资产周转率9.45%修正的总资产周转率7.41%营业收入/固定资产净值18.3842存货与经营成本比率1389.74%存货周转天数4009.1279固定资产周转率1842

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