杭州XX房产康宁乐苑小高层营销策划报告(DOC57)

1、杭州康业业房产康康宁乐苑苑小高层层营销策策划报告告目录一、宏观观/微观观经济分分析、宏观观经济分分析1、绍兴兴市经济济情况2、绍兴兴市房地地产供求求情况、微观观经济分分析1、袍江江工业区区经济概概况2、袍江江房地产产供求情情况二、可比比楼盘/竞争对对手分析析、袍江江地区、生态态产业园园区三、项目目SWOOT分析析、项目目优势、项目目劣势、项目目机会点点、项目目存在的的威胁四、市场场定位、目标标客户群群定位、价格格定位、形象象定位五、营销销策略、总体体销售思思路、广告告策略、战术术1、发售售时机的的确定2、销售售进程安安排3、价格格策略4、付款款方式5、销售售渠道6、促销销活动、项目目形象包包装1、 广广告牌2、 广广告旗3、 气气球条幅幅4、 气气拱门5、 售售楼部六、媒介介分析与与选择、 媒媒介分析析、 媒媒介选择择七、媒介介运用、总体体运用思思想、推广广重点选选择、推广广区域界界定、销售售进程划划分及相相应媒介介战术八、媒介介排期表表九、康业业房产小小高层项项目市场场调查报报告、 报报告总说说明、 调调查结果果统计分分析、 总总结附件：市市场调查查表杭州康业业房产康康宁乐苑苑小高层

2、层营销策策划报告告一、宏观观/微观观经济分分析、宏观观经济分分析绍兴市经经济情况况绍兴市是是我国经经济最具具发展活活力的地地区之一一。19900年到220000年GDDP增长长39倍倍；19991年年到19995年年年均增增长速度度达到226.22%，119966年到220000年年均均增长速速度达114.22%。20022年绍兴兴市国民民生产总总值已经经达到9928.15亿亿元，同同比增长长13%，居全全省最高高水平。20033年绍兴兴市国民民生产总总值首次次突破110000亿元，达达到10088.4亿元元，比上上年增长长15%，成为为浙江省省第四个个千亿城城市。人人均GDDP超过过30000美元元，人均均可支配配收入1102881元，居居长三角角第三位位。经济济总量位位居全国国大中城城市第229位，人人均生产产总值位位居第224位；城镇居居民人均均可支配配收入1131552元，农农村居民民人均纯纯收入661433元，分分别增长长12%和8%。绍兴市房房地产供供求情况况绍兴市房房地产市市场自119988年开始始正式启启动，在在19998-220011年的33年中稳稳步升温温，但220

3、022年的增增长态势势并不明明显，220022年的房房地产开开发投资资额为449.009亿元元，较220011年增长长仅为00.9%。历年年中，只只有20000年年的增幅幅相对较较大。虽然20002年年房地产产投资增增幅较小小，但是是20003年却却是绍兴兴房地产产的井喷喷之年。一一年中，市市区推出出的200多个楼楼盘平均均价格突突破了440000元/平平方米，部部分楼盘盘价格上上涨幅度度超过110000元，全全市商品品房销售售价格同同期上涨涨6500元/平平方米。20033年全市市房地产产开发投投资增速速高达770%以以上，比比全社会会固定资资产投资资高244个百分分点。其其中前三三个季度度投资额额50.9亿元元，增速速高达773.77%，位位居全省省第一。20033年绍兴兴推出330000余亩土土地参拍拍，都被被开发商商尽收囊囊中，成成交价一一般较起起拍价高高出500%，甚甚至数倍倍。绍兴兴市中心心的房价价每平方方米已高高达60000余余元，有有个别楼楼盘已突突破70000元元。据统统计，220033年，商商品房每每平方米米售价224811元，同同比上涨涨6688元；其其中住宅宅每

4、平方方米售价价22115元，同同比上涨涨5744元。20044年上半半年，国国家出台台的宏观观调控政政策，在在楼市激激起千层层浪，房房地产业业不可避避免的受受到一定定影响。受受宏观调调控影响响，今年年以来我我市房产产投资增增长呈逐逐渐下降降趋势。但但这一态态势在目目前得到到扭转，与与8月份份相比，99月份房房地产投投资回升升了 22.9个个百分点点，这是是今年首首次止跌跌回升。同时房产产开发规规模上升升势头良良好，前前9个月月我市房房产开发发计划总总投资达达2500亿元，同同比增加加47.6%；房产施施工面积积达7991万平平方米，同同比增加加48.5%，其其中新开开工面积积达3667万平平方米。房产销售售形势也也开始回回暖，截截至9月月底，全全市预售售商品房房面积为为2300万平方方米，实实际销售售面积992万平平方米，同同比增长长45.4%，形形势较为为乐观。与与此同时时，土地地购置费费占房地地产开发发投资比比重也逐逐渐下降降，前三三季度土土地购置置费占房房地产投投资比重重为377.7%，比一一季度及及上半年年分别下下降122%和33.5%，土地地购置费费开始出出现负增增长，这这将

5、有利利于绍兴兴房地产产企业降降低开发发成本，从从而使得得房地产产行业得得以稳健健发展。、微观观经济分分析袍江工业业区经济济概况绍兴大城城市由越越城、柯柯桥、袍袍江和江江滨四大大组团组组成，而而东连上上虞、西西接柯桥桥、南靠靠越城、北北达江滨滨的袍江江注定要要在绍兴兴百万人人口大城城市建设设中发挥挥不可替替代的重重要作用用。20003年年工业区区累计完完成自营营出口额额142293万万美元，同同比增长长1811.044%，增增幅列全全市第一一位，完完成市政政府下达达考核指指标65500万万美元的的2199.899%。今今年19月份份，全区区完成工工业现价价产值1132.33亿亿元，同同比增长长74.16%。其中中规模以以上工业业企业产产值1116亿元元，同比比增长779.55%，实实现销售售收入1129.8亿元元，其中中规模以以上工业业企业实实现销售售收入1113.02亿亿元，同同比分别别增长775.222%和和79.88%，完成成工业性性投入333.772亿元元。合同同利用外外资2663688万美元元，实到到外资1112773万美美元，同同比分别别增长118.558%和和41.39%。

6、分别别位居全全省国家家级、省省级开发发区（园园区）第第五、第第四位。按照袍江江“既是高高新技术术产业的的聚集地地，又是是温馨平平安的绿绿色生态态城“的目标标要求，若若干年后后，绍兴兴城北将将崛起一一座3550平方方公里的的杭州湾湾绍兴工工业新城城区，将将吸引大大批的外外来人口口。目前前，袍江江工业区区的外来来人口已已经达到到2.55万人。未未来的杭杭州湾绍绍兴工业业新城区区的外来来人口将将会超过过15万万人。这这部分人人主要将将以租赁赁或通过过朋友关关系购买买住房。而而他们当当中将有有相当一一部分人人成为袍袍江的常常住人口口，当然然更希望望拥有自自己的住住宅。袍江房地地产供求求情况总体来看看，袍江江房地产产市场应应该说刚刚刚启动动不久，但但由于前前年绍兴兴市政府府决议推推出“组团+绿心”城市建建设方案案，把袍袍江地区区建设成成为以高高新技术术为主导导的现代代化工业业新区，袍袍江正式式成为绍绍兴中心心城市的的四组团团之一。袍袍江房地地产发展展势头迅迅猛异常常，开发发商对袍袍江房地地产市场场信心倍倍增。袍江房地地产发展展速度可可以从地地价方面面略见一一斑。例例如，去去年6月月份推出出的C1

7、18地块块，标底底价为552000万元，仅仅四次加加价便到到一亿元元。最后后被袍江江房地产产公司拍拍得，约约合677.177万元/亩。而而前年55月份BB6地块块的起拍拍价仅为为28万万元/亩亩，却因因无人应应价而“流标”。至20004年99月底，袍袍江工业业区征地地470000余余亩，累累计拆迁迁农民房房2000多万平平方米。被被征地农农民6442700人，其其中办结结“农转非非”621164人人，参加加被征地地农民养养老保障障的有4492667人，参参保率776.77%。二、可比比楼盘/竞争对对手分析析、袍江江地区A、越中中新天地地开发商：绍兴市市越红房房地产开开发有限限公司项目概况况：新天天地由小小高层、多多层、沿沿街商铺铺组成，项项目占地地2288亩，总总建筑面面积25512000平方方米，其其中住宅宅面积221万平平方米，营营业房、商商务楼和和公建设设施面积积为4112000平方米米。世纪纪街南一一路全是是营业房房，面积积都在1130平平方米左左右，共共60间间，总营营业面积积78000平方方米；东东支路共共42间间，52200平平方米（1120平平方米左左右）；钱清柯桥上虞

8、大大道800间（1120平平方米左左右），总总96000平方方米，全全部为上上下两层层；东南南角1-6层拟拟商厦总总建筑面面积67700平平方米；东北角角1-66层为写写字楼，每每层6666平方方米。典型配套套设施：幼儿园园开盘时间间：20003年年9月225日B、鸿通通金都开发商：绍兴市市鸿通房房地产开开发有限限公司项目概况况：鸿通通金都位位于越东东路以东东，钱清清柯桥上虞大大道的南南面，呈呈半岛型型，是融融写字楼楼、公寓寓、商铺铺三大项项功能为为一体，并并配合大大型地下下车库的的综合性性商住楼楼。占地地面积99.8万万平方米米，总建建筑面积积14.82平平方米，其其中商铺铺建筑面面积约33万平方方米，共共有商铺铺3066间。11-2层层为门面面商铺，33-111为层写写字楼、单单身公寓寓。商铺铺面积在在60-2300平方米米之间。11-2层层商铺起起售35550元元/平方方米，均均价42250元元/平方方米；33-111层起售售20000元/平方米米。付款方式式：一次次性付款款97折折、按揭揭付款998折典型配套套设施：大型地地下车库库开盘时间间：20003年年7月11日C、天地地

9、天地公公寓开发商：绍兴天天地房地地产开发发有限公公司项目概况况：天地地公寓位位于里直直江与钱钱清柯桥上虞大大道交汇汇处。总总建筑面面积5660000平方米米，其中中商铺面面积约1130000平方方米，住住宅面积积约4330000平方米米。小高高层两幢幢，约一一万平方方米，绿绿化率332%。建建筑包括括商铺、多多层住宅宅、小高高层、地地下车库库等。典型配套套设施：隔江有有普尔斯斯马特大大型连锁锁超市、地地下车库库开盘时间间：20004年年4月330日D、天工工华庭开发商：绍兴天天工房地地产开发发有限公公司项目概况况：天工工华庭总总占地面面积6995300平方米米，总建建筑面积积10万万多平方方米，共共计8000套住住宅。住住宅价格格17000-221000元/平平方米。付款方式式：一次次性付款款、银行行按揭开盘日期期：20003年年6月E、伟业业新城苑苑开发商：绍兴市市伟业房房地产开开发有限限公司项目概况况：新城城苑北临临钱清柯桥上虞大大道，东东临海南南路，与与马山镇镇相连。占占地面积积60亩亩，总建建筑面积积约100万平方方米，商商铺建筑筑面积约约1万平平方米。沿沿街（钱钱清柯桥上虞大大道、海海南路）11-2层层为商铺铺，其余余为住宅宅。钱清清柯桥上虞大大道沿街街商铺招招商以建建材、汽汽配为主主，海南南路的商商铺定位位为时尚尚街。单单间营业业房面积积40-1900平方米米；售价价38888-770000元/平平方米。典型配套套设施：煤气管管道、有有线电视视、电话话、宽带带网接口口到户；水、电电一户一一表；预预留卫生生管道；电动卷卷帘门。付款方

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