房地产价格影响因素

1、华中科技大学文献综述房地产价格影响因素学生姓名:张某某学 号:12467652332专 业：房产经营与估价班 级：09房产2班指导教师：于老师房地产价格影响因素摘要:近年来我国房地产价格变动呈现出一定的变动性,房地产价格成为人们日益关注的对象，也是一个非常敏感的话题,它的影响不仅限于房地产还关系到我国整个国家经济的发展,社会的安定。分析房地产价格影响因素无疑是非常重要和必要的。本文具体从房地产价格的形成条件和房地产价格本身的特征以及房地产的各类影响因素方面分析了我国房地产价格状况，旨在使我们对于房地产价格影响因素有更为全面深刻的认识，知道我们的相关活动。关键词：价格 、条件 、特征 、经济 、社会 、区位引言：房地产在我国的国民经济体系中无疑是非常重要的产业。它的影响力之广之大决定了房地产业在整个国民经济体系中的基础性、先导性地位。而房地产价格作为房地产的重要而敏感的因素也备受我们的关注.了解房地产价格因素无论是对于整个社会还是我们个人都是非常重要的。对于政府而言分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于政府分析房地产市场,进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求

2、的增长,实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。对于个人而言，分析房地产价格影响因素能够使人们更加深刻的认识房地产市场从而更加理性的进行房地产相关的经济活动。下面就具体对房地产价格影响因素进行了分析。1。房地产价格的形成条件要了解房地产的价格影响因素我想首先必须了解房地产的价格形成条件，才能对此有较为深入的了解。房地产价格的形成要同时具备效用性、相对稀缺性和有效需求这三个条件。它们构成了房地产价格的要素,任何影响房地产价格的具体因素都是通过这三者起作用的。房地产价格的效用性是指房地产消费者对消费房地产所产生的主观和心理上的满足程度。房地产如果没有效用,人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去消费,也就不会有价格。房地产的相对稀缺性是指房地产的数量相对于人们的欲望而言处于相对不足的状态。有效需求是个人或团体参与市场，用现金或其他等值物以取得物品或劳务的能力.房产是一种特殊的商品,在市场经济中,房产的需求包含了两种：一种是居住，一种是投资。房地产的有效需求是指消费者经济上能够承受、有现实支付能力的房地产需求。2。房地产价格的特征房地产以其独一无二价值量大性深深的为人们

3、所关注着,关于它的特征分析也由来已久.下面就然我们了解一下房地产价格的相关特征。2。 1 房地产价格具有区位性区位对房地产价格的影响可分为两个方面：一是地区性,主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲，相应土地和同质房屋，其价格大城市高于中小城市，沿海城市高于内地城市，市场经济发达的城市高于发展中城市。另一方面是地段性，主要表现在同一城市市区范围内不同地段之间存在较大的房地产差价。2。 2 房地产价格实体具有双重性房地产是以土地和固着在土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系，这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础，其中一部分来源于土地开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值,另一部分则来源于土地使用权(或所有权) 价格.2。 3 房地产价格具有权益性房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产位置不可移动，在交易中转移的不是房地产的实物，而是房地产的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。2。 4 房地产价格形式具有双重性房地产价格既有交换代价的价格，也有使用和收益代价的租金。由于房地产寿命长、价值大,同一宗房地产可以由买卖和租赁两种经营方式，因而房地产同时有价格

4、和租金两种价格形式相对应。2. 5 房地产价格形成具有长期性房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。一宗房地产通常与周围其他房地产构成某一特定地区,但该地区并非固定不变,其社会经济位置等经常处在变化过程之中。同时,房地产本身也在随时间发生着变化。2。 6 房地产价格具有保值和增值性随着人口的增加、经济与社会的发展和人民生活水平的提高，房地产价格在总体上呈现不断上升的趋势。造成房地产价格具有增值性的最主要的原因是土地资源的有限性及土地投资的积累性。房地产开发建造周期长,投资风险大。房地产价格的增值程度在不同社会经济状态和不同区位是不同的。3。影响房地产价格的因素分析影响房地产价格的因素有很多，各因素的的效果也不尽相同，各有侧重，因此，我们在分析各个因素的时候也不能一样看待.要更加深入的了解它就必须对各个因素区别分析看到它们的不同点从而更好的了解房地产价格因素。3. 1 一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括：（1) 经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值

5、、居民收入水平、物价指数等经济因素都会对地价的形成产生影响。在国民经济增长快、国民生产总值大、居民收入水平高、资金充裕的地区,国民生产总值中用于投资、消费的部分加大,用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产支出增加,从而促进房地产业的繁荣,带动房地产价格上涨。再有，居民收入和消费水平以及利率也影响着房价。当居民实际收入(即扣除通货膨胀率后的收入) 增加后,对其居住与活动的空间的要求也有所提高,导致房地产价格上涨。另一方面,利率水平的高低影响到社会上投资收益水平的高低。（2） 社会因素。社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产价格的影响.房地产需求的主体是人,人口因素对房地产价格的影响表现为人口数量、人口密度和人口素质三个方面。人口密度高的地区,一般房地产的供给相对缺乏，供不应求,该地区的房地产价格水平趋高。再有，社会治安因素、城市化水平也影响着城市房地产的价格。（3） 行政因素.行政因素通过对社会、经济等行为施加一定的规范来影响房地产价格，这些规范主要指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等因素。3. 2 区域因素区域因素指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等

6、因素相结合所产生的区域特性,对该区域内的各块土地的价格水平会产生影响.区域因素是房地产市场的直接影响因素。（1） 商业服务繁华程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流数量,从而影响到所在地区的房地产价格.商服繁华程度越高，该地区的房地产价格水平也会较高.(2） 交通条件。交通条件的优劣将直接影响一个区域人流、物流的通达性及其交通运输成本，明显影响人们的出行方便度,因而影响房地产的价格.(3) 城市设施状况。城市设施分为基础设施、生活设施、文体娱乐设施。以上三类设施可以用对应的设施完善度等指标来衡量,这些指标一般都对房地产价格成正相关影响。（4) 环境状况。环境状况是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素。主要有噪声、空气质量、水质量、景观、卫生状况。随着经济发展和生活水平的提高,环境条件成为人们选购房地产的重要因素，因而对房地产价格有明显影响。3。 3 个别因素个别因素是指具体影响某宗房地产价格的因素。这类因素对房地产市场的影响范围和程度最小,但对具体房地产价格的影响却是最直接、最具体.(1） 土

7、地因素。土地是影响地价的非常重要的一个因素。区位有自然地理区位和社会经济区位之别，土地的自然地理区位是固定不变的，但是，其社会经济区位却会随着交通建设和市政设施的变化而变化。同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差别。一般来说,凡土地面积过于狭小而不利于经济使用的土地,其地价必低.但在相邻土地合并的情况下可能有例外。土地面积大小的合适度因不同用途、不同地区、不同消费习惯而有所不同.土地形状是否规则，对地价也有一定影响.一般认为矩形地容易利用,因此,矩形地的价格较高,而其他形状的土地价格会偏低.地质条件决定着土地的承载力,直接关系到建筑物的造价和建筑结构设计。一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平,地价较低；地势高的房地产价格要高于地势低的房地产价格.容积率因素是影响土地价格的主要因素之一。容积率越大，地价越高; 反之,容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。土地的用途对地价的影响相当大,同样一块土地，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。在年地租不变的前提下，土地使用年期越长,地价越高。（2) 建筑物因素。一是面积、结构、材料。建筑物的建筑

8、面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的建设成本不同;建筑物的结构及使用的材料的质量也对建筑物的成本有影响，从而影响其价格。如果建筑物的面积或高度与周围环境不协调，则该建筑物的价值会大大降低。二是设计、设备是否良好。建筑物的形状、设计风格、建筑装潢等应与建筑物的使用目的相适应,建筑物设计、设备是否与其功能相适应,对建筑物价格有很大的影响。三是施工质量。建筑物的施工质量不仅影响建筑物的投入成本,更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用的安全性、方便性和舒适性。因此，施工质量是否优良,对建筑物的价格有很大影响。四是法律限制。有关建筑物方面的具体法律限制,主要是城市规划及建筑法规。如建筑物高度限制、消防管制、环境保护等.4。结论：经过以上分析我们可以看出，影响房价的因素错综复杂的，不是某一个因素就可以决定房地产价格的，也不是某些价格因素累加的结果,是众多相关因素共同作用的结果。这也决定房价并不是一成不变，而是在时间序列上表现出上升或下降，也正好反映了多种因素发展变化、共同作用的结果。同时了解房地产价格影响因素不仅能够有助于我们了解价格本身还能够指导人们理性认识房地产价格，理性的进行房地产相关活动。参考文献：【1】 陈立新。特区经济.当前我国房地产价格的合理性研究.2012，4【2】 査奇芬； 李小俊。房地产价格波动与我国银行体系脆弱性关系研究.经济纵横.2011，03【3】 李颖; 胡日东.中国房地产价格与宏观经济波动-基于PVAR模型的研究.宏观经济研究.2011，02【4】 梁斌； 李庆云。经济科学。中国房地产价格波动与货币政策分析基于贝叶斯估计的动态随机一般均衡模型。2011，03【5】 杨坚。通货膨胀与股价、房地产价格、货币供给量的相关性研究。2经济科学.011，13【6】 刘纯彬； 陈冲.我国房地产价格上涨的宏观结构效应分析.中央财经大学学报.2011，10【7】 高东胜。我国房地产价格波动的宏观经济效应研究.统计与决策.2011，19【8】 赵昕东.中国房地产价格波动与宏观经济-基于SVAR模型的研究.经济评论.2010，01【9】 柳冬； 王雯珺； 谢海滨;等。我国房地产价格影响要素分析与趋势预测。管理评论。010,052

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