拆迁安置房“一房二卖”代价高

1、拆迁安置房“一房二卖”代价高疯狂逐利背后的契约精神、良心拷问与法律较量案由：半百渔民与拆迁安置户的安置房买卖合同纠纷案承办人：邬辉林律师、董浩樑律师时间： 2011年 2013 年主要当事人、利害关系人：1. 渔民徐某 2. 安置房业主朱某 3. 朱某及前夫张某引言一套卖出但未过户的安置房， 在不到两年间价格涨了 1 倍多，原房主朱某与 丈夫张某串通设局加价， 加价不成索性一房二卖并通过协议离婚转移财产。 鄞州 法院一审判决朱某返还徐某房款 60.28 万元，并赔偿相当于房屋升值差价的经济 损失 60.82 万元。判决生效后，徐某申请法院强制执行张某通过离婚协议过户到 其个人名下的万达公寓房产。 张某以利害关系人身份申请两度申请执行异议， 并 通过行政诉讼搅局。 但正义最终到来， 经过多番较量， 宁波市中级人民法院最后 一次复议后驳回张某执行异议， 最终排除了执行程序最大障碍， 确保了徐某的合 法利益最终能够实现。 而朱某通过张某又以案外人身份提出执行诉讼， 胡搅蛮缠， 最终法院识破意图， 出具司法建议书， 朱某被追究刑事责任， 徐某也成功获得了 房款及违约金。诚信得以昭示，朱某的“一

2、房二卖”最终让其付出金钱、名誉、 自由等惨痛代价。案情摘要房价上涨，夫妻共谋一房二卖毁约 2008年，朱某家的老房子因拆迁，与鄞州区拆迁部门签署了拆迁协议，能 够获得安置房两套。朱某一家决定将其中一套面积为 95 平方米（附带车棚 10 平方米）的房子出售变现。 待这套安置房刚刚交付并拿到钥匙， 朱某便迫不及待 找寻中介刊登房源。此时，正值象山打渔为生的徐某了解此处安置房买售信息， 因考虑到宁波发展的儿子结婚住房， 而自己辛苦积攒大半辈子的血汗钱又买不了 商品房，此时又正好中意朱某的这套安置房， 于是当时的市场总价为 66.28 万元， 双方通过中介签订书面购房合同。 徐某东凑西拼， 在短短两个月内依约向朱某支 付了 10 万元定金和 50.28万元房款，并承担了中介费。拿着朱某交给的安置房 钥匙，此时，徐某心里一阵欣喜，一心为儿女操办终身大事的自己，顿时觉得一 块石头落地踏实许多。然而，因为朱某的房子系拆迁安置房， 在与徐某进行上述买卖时还未办理出 房屋产权证，所以双方约定待办完过户手续后， 结清剩余尾款。 徐某拿到房屋钥 匙后，因给儿子作婚房用，一直空置待筹钱装修，也未舍得出租他人

3、使用。恰恰在 2008-2010 年间，两年时间不到，全国房地产价格像火箭般上涨。到 2010时，宁波房价普遍相对 2008年的时候都已经上涨了 1 倍多。徐某从中介得 知朱某已经从拆迁办结算完毕取得了房产证， 于是多次催促朱某办理房屋过户手 续时。谁料，朱某一家认为原来房价太低，要求徐某需要多支付 30 万；但是徐 某认为应当遵守原来签订合同， 而且房屋实际上已经交付了钥匙， 对方只是配合 完成一个过户手续而已， 这时候来加价没有道理。 但是，朱某面对房屋涨价带来 的利益诱惑， 并不甘心按照原有合同履行， 而且现实中也出现很多卖家违约的情 况。于是， 朱某与其丈夫张某在房产证做出来之前， 策划并导演了一场一房二卖 的闹剧。2010 年 9月，朱某与其丈夫张某一起来到拆迁办，在朱某原先签署的房屋 拆迁补偿安置协议及调产结算清单中添加了其丈夫张某的名字。2010年 11 月朱某、张某领取了房屋产权证，朱某、张某成了该安置房屋的共有人。而这个时候 徐某要求朱某办理过户，但朱某、张某执意要求另行加价30 万才行。这无疑是徐某不能接受的。 已经谈婚论嫁的儿子， 曾向女朋友及其长辈应承自己已备有

4、婚 房，而现在呢？面对新婚、面对儿媳、面对亲家只能在外租房结婚？徐某经过与朱某多次协商未果后，想到了通过法律途径来解决。经过与邬 律师仔细商议后，徐某于 2011年 1月6日向鄞州法院提起诉讼，要求朱某继续 履行房屋转让协议，办理房屋过户手续并承担违约金。但是令人始料未及的是，提起诉讼一周内即 2011年1月 12日，因案件申 请查封该套安置房，但在查询房管信息时却发现该套房屋早于2010年 12月 24日由朱某伙同前夫张某以 110 万元的价格转让他人，并办结了过户手续。这个残酷现实意味着：第一，徐某原来要求继续履行合同办理过户手续已 经没有可能，只能申请解除合同，赔偿损失；第二，朱某可能转移财产，到时候 可能会存在判决生效后却没有财产可供执行的尴尬困局。徐某在邬辉林律师建议下，变更了诉讼请求，由继续履行合同变更为解除 合同；由要求对方办理过户手续变更为赔偿损失； 而且邬律师考虑到徐某的实际 损失，认为合同约定的 20 万违约金已经无法填补徐某的经济损失，参照了朱某 卖给第三人的房屋价格， 提出了要求对方赔偿徐某房屋差价经济损失 60.82万元。案件很快进入实体审判程序。庭审中几番轮

5、辩，作为被告的朱某多次以安 置房为母亲所有， 未经共有人张某同意， 合同无效等理由， 意图推翻双方买卖合 同关系， 逃避责任。 这些托辞终究经不起证据事实和法律规定的考验， 经过承办 律师努力，最终 2011年 3月 21日鄞州法院作出一审判决， 判令解除徐某与朱某 之间房屋买卖协议， 并判令朱某返还购房款并赔偿相当于房屋升值差价的经济损 失。协议离婚，夫妻合谋转移财产 一审判决后，朱某没有上诉。原本以为判决生效，徐某申请法院强制执行 会进行的顺利。但是承办律师在协助法院执行时意外获悉，朱某与张某于 2000 年 2 月 12 日登记结婚，双方于 2007 年 10 月购买了一套万达公寓房产，房产证 上登记了夫妻双方共有， 各占 50%份额。而巧就巧在， 在朱某取得安置房屋产权 证并转售给第三人之前不久的时间， 即2010年 8月 19日朱某和其丈夫张某办理 了协议离婚登记手续。 离婚协议里除了刻意隐瞒包括涉案交易的安置房屋等资产 以外，对婚后共同拥有的万达公寓房产一套， 无条件的归男方张某所有。 而且还 声明除该房屋外，婚后再无其它共同财产。后来调查发现， 朱某、 张某对于如何要求加

6、价迫使徐某就范、 如何规避违约 责任、如何转移财产等， 早有周密谋划。他们其实已预见到可能对徐某构成违约， 故在实施一房二卖前于 2010年8月 19日就协议离婚，将万达公寓这套共有房产 无偿转至张某名义，并在 8 月 24 日迅速过户至张某一人名下。加上朱某出售了 涉案的安置房，朱某名下就只剩下一套房产（按照规定不能拍卖）。这样，法院 申请执行朱某财产时，其名下已经没有实际可供执行的财产。费尽心机，前夫二度提出执行异议承办律师在案件申请执行时，针对上面这个情况，果断在 2011年 5月5日 向鄞州法院申请查封了张某名下万达公寓的房产， 并要求法院将该房产列入到执 行标的。（1）第一次执行异议听证及复议张某随即以利害关系人身份， 向法院提出了执行异议。 他认为查封的万达公 寓这套商品房属于通过离婚协议取得的个人财产， 朱某已不再享有任何权利， 要 求解封。法院受理张某异议后举行了执行听证， 在听证程序中法院认定案件被执 行人虽系朱某， 但案件债务发生在朱某与张某婚姻关系存续期间， 执行异议人张 某系共同债务人， 应当共同承担民事判决书所确定的债务， 法院查封该房产并无 不当，依法驳回执

7、行异议人张某的异议。 张某不服， 向宁波市中级人民法院复议 申请，经审查，亦驳回该复议申请。就这样， 朱某、 张某见自身当初周密转移财产、 逃避一房二卖违约责任的计 划失败。（2）行政诉讼搅局2011年 12月 26 日，张某作为原告，朱某作为第三人，转而向鄞州法院提 起不服房管局向朱某颁发的涉案安置房产权证的具体行政行为的行政诉讼，在行政诉讼庭审中， 朱某、张某一起合谋，就关键事实做出与之前民事案件 庭审笔录截然相反的陈述。 行政诉讼庭审时， 张某强调， 朱某隐瞒了有两个人签 署的房产协议， 以一个人的名义取得房产证， 张某认为房管局将房产证做至朱某 一人名下不合法， 要求撤销房管局办法该类房产证的行政行为。 同时希望让法院 来认定其对朱某擅自取得房屋权证后与徐某签署的协议不知情， 不属于他们的共 同债务。但是，这与此前案件实体审判及第一次执行异议听证程序中朱某、 张某的事 实陈述是矛盾的。 之前朱某在庭审中表示丈夫是知情， 强调张某对房屋份额， 她 属于无权处分； 而张某在执行异议时， 也声称涉案交易的房屋， 之前拆迁时有份 额，当时拆迁协议中加上他的名字也是知情的。朱、张二人公然

8、不顾之前的法庭陈述， 隐瞒关键事实，企图让鄞州法院行政 判决书做出错误认定。最后，行政判决确实也撤销了房管局房产登记行为。（3）第二次执行异议听证及复议2012年 4月 9日，张某持行政判决书向鄞州法院提请第二次执行异议申请。 张某认为， 行政判决书已经撤销了房管局的产权证登记行为， 其中认定其对 前妻朱某取得涉案安置房屋的权证不知情， 朱某转让涉案安置房屋也属于买卖无 效；并认为他与朱某对徐某不存在共同债务。但是，张某这份行政诉讼中陈述并被法院认定的事实， 却与其在第一次执行 异议听证程序中矛盾； 与朱某在实体审判时的陈述矛盾。 我们向法院提供了案件 庭审笔录和第一次的听证笔录。法院受理后， 经审查确定，行政判决书仅确定房屋登记并颁发房屋所有权证 的具体行政行为违法，而并未否定法院与中级法院作出的驳回张某执行异议申 请、复议申请裁定书所确认的事实和结论，故再次驳回张某的再次异议。现张某仍不服，向宁波市中级人民法院再次复议，中院近期驳回张某异议， 排除了案件执行程序的最大障碍，为徐某最后合法权益得到实现铺平了道路。胡搅蛮缠，刑事程序启动案件终得执行面临一次又一次的失败，不甘心的张某以案

9、外人身份， 2012 年 10 月，其又 向鄞州法院提出了执行异议诉讼， 试图做最后一搏。 但是， 张某在前述过程中先 后两次以利害关系人身份， 依据民事诉讼法 第 202 条申请执行异议及复议程 序。而这一次其另辟蹊径，试图通过民事诉讼法第 204 条以案外人身份提出 执行异议诉讼。 鄞州法院立案并组织开庭后， 邬律师代表执行申请人提出了两个 核心观点， 即第一，张某存在滥用诉权， 在已经用尽救济权利的情况下还胡搅蛮 缠希望通过案外人身份提出诉讼； 第二，执行异议程序与执行异议诉讼， 这两个 程序本身是平行的两个救济程序，两个程序不兼容。其实，这个案件经过长达两年多的反复纠缠， 张某及前妻在利益相伴之下结 成攻守同盟，已经到了强弩之末。 鄞州法院一方面及时针对这次执行异议诉讼的 原告起诉资格和条件重新进行了审视， 及时中止了审理； 另外在大量劝说工作无 效的情况下， 鄞州法院向公安机关出具司法建议， 认为被执行人朱某涉嫌 “拒不 执行生效判决、 裁定罪” ，建议公安机关对朱某在有财产但拒不配合法院执行的行为进行刑事立案侦查。 2013 年春节刚过，鄞州区公安对朱某采取刑事羁押措 施，朱某一房二卖最后不但竹篮打水， 反而迎来了一双冰冷的手铐。 迫于刑事追 责的震慑与压力， 朱某通过其家属最终愿意赔偿徐某 105万元。历时近 3 年，经 历民事、行政、刑事、执行等程序， 经过一审、二审、听证、复议等等反复拉锯， 虽然历经波折， 但最终法律让社会诚信得以昭示， 让时下炒房逐利的浮躁市场氛 围下“一房二卖”这种失信行为付出代价。案件评析 朱、张二人财产应属执行范围，费尽心机难逃恢恢法网。一、朱某向徐某负担的债务，性质上属于夫妻共同债务。 （婚姻法解释 二第 24条、婚姻法第 41 条）（一）该债务发生在婚姻关系存续期间。（二）朱某对外所负债务根据婚姻法及其解释，依法推定属夫妻共同债 务。婚姻法第四十一条规定： “离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应 当共同偿还， ”。表明即可以用夫妻一方的个人财产偿还， 也可以用共同财产偿

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