开征物业税的政策设计及税收效应分析[].

1、目录导 论 1.1 问题提出 11.1.1 西安市房地产市场现状 11。1.2 现行房地产税制存在一定缺陷 31。2 研究目的及意义 41。2.1 研究目的 41.2。2 研究意义 41.3 研究综述 51。3.1 国外物业税研究 51.3。2 国内研究现状 61.4 研究方法及创新点 81。4。1 研究方法 81。4。2 论文创新点 81。5 论文框架 8第二章 相关概念及理论基础 102。1 我国房地产税收制度及其结构特点 102。1.1 我国房地产税收制度概述 102.1。2 我国现行房地产税收体系的结构特点 112.2 对现行房地产税制的评价 122。3 开征物业税的理论分析 162。3.1 开征物业税的理论依据 162。3.2 我国开征物业税的理论分析 18第三章 物业税制度的比较分析及对我国的启示 213。1国外及港台地区物业税制度的比较分析 213.1。1 物业税税收要素比较 213。1。2 物业税立法模式比较 213。1。3 物业税税权划分比较 233。1。4 物业税财政地位比较 243.2 对我国物业税制度的启示 24第四章 我国开征物业税的政策设计 274。1 物业

2、税改革的原则和目标 274.1.1 物业税改革的原则 274。1.2 物业税改革的目标 284。2 物业税改革的基本框架 294。3 物业税构成要素的具体设计 294.2。1 纳税人 294.2.2 征税对象 314。2。3 征税范围 314.2。4 计税依据 334.2。5 税率（名义税率） 34纳税地点 364.2 。7纳税期限 364。2.8 起征点和减免税优惠 374.2。9 物业税配套制度和措施 3842第五章 开征物业税的税收负担和效应分析 5。1 对房地产的价格影响分析 425。1.1 西安市房地产价格构成 425。1.2 对住宅价格产生的影响 445。2 对纳税人的税收负担分析 4547第六章 结 论 6。1本文主要工作 476。2 本文研究结论 476.3 下一步研究方向 49参考文献 . 致 谢. 5053第一章导论1.1问题提出1。1.1西安市房地产市场现状二十世纪90年代以来，随着住房改革的深入,金融政策的支持以及城市化进程的 加快，我国房地产的需求主体迅速由集团向个人转移，需求的增长带动了房地产开发 投资的强劲上扬，房价更是扶摇直上，房地产市场出现了一派繁荣的

3、景象，房地产 业成为拉动经济增长的重要力量但是在繁荣背后也有隐忧：一是与房地产的市场需求相比，房地产供应结构矛盾突出。主要表现两个方面：住宅供不应求，非住宅供大于求；普通住宅供不应求，非普通住宅供大于求。从 西安市房地产市场不同用途商品房投资比例来看，住宅投资比例经历了1998 2000年短暂上升后，开始出现下降趋势，1998年为86% 2003年为82%，到2006年下降至 78%。与此同时，办公与商业用房的投资比例不断上升，1998年为14%, 2003年为18% 2006年上升到22%。在住宅内部，受预期高利润的吸引，房地产投资流向高档住宅开 发，经济适用房投资急剧下降，廉租房缺位现象严重。从投资额来看，高档住宅与 经济适用房的投资比逐年上升，2001年为73%，2006年上升为86%;从房屋施工面积 来看，经济适用房占住宅面积的比例从 2001年的36%下降到2006年的9%仅2004年 就有10个较大的经济适用住房项目转为商品房项目，所涉及的建设面积是2004年至2006年三年间建成的全部经济适用房面积总和的 4倍多。据国家统计局发布的统计数 据表明:2006年1-9月，全国

4、经济适用房投资407.6亿元，仅占同期房地产投资的3。 2%,仅相当于同期别墅、高档公寓投资的43.8 %。可见，这种供给结构与市场需求 差距在全国普遍存在。 个人收集整理，勿做商业用途个人收集整理，勿做商业用途二是与政府不断加大房地产业的调控手段相比，房地产价格增长持续过快。最 近几年，全国各地房地产价格普遍以较大幅度上涨（表 1 1），西安就掌灯住宅卖 到了每平方米1万元左右的价格，深圳、北京等地住宅价格的增长速度更是惊人。由1998年一2006年西安年鉴中固定资产投资、房地产业部分数据计算而来。表1 12002年一2006年全国商品房销售价格变化表年份2002年2003 年2004年2005年2006年平均销售价格（元/平方米）22502359277831683516同比增长率（）3。 74。817.81411数据来源：国家统计局 2006年发布的“国房景气指数”，价格为推算得出从2003年4月中国人民银行发出关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 开始,政府不断加大对房地产业的调控，先后 9次制定相关政策调控房价居高不下问 题。2006年5月17日在国务院常务会议上，审议并通过

5、了中华人民共和国测绘成果 管理条例（以下简称“国六条”）巴建设部等九部委又出台了关于调整住房供 应结构稳定住房价格的意见，按照“国六条”提出了包括税收政策在内的15项具体 措施,但是房价一直居高不下国际上一般认为，住宅价格相当于居民家庭收入的3 6倍时,是比较合理的房价收入比.2005年，西安市房价与收入比达到7。51: 1,2006年 达到6。16: 1，超出我国通常使用的6: 1的比例严说明房价增长高于居民收入的增 长，对经济健康运行及和谐社会的建设构成一定隐患。三是与迅速发展的房地产业相比，房地产税收收入增长十分有限。以 2002年 2006年西安市房地产税收入与投资额的弹性分析（表 1 2）,说明房地产税收入增长 速度落后于房地产开发投资额的增长速度。表12西安市房地产投资及税收收入增长情况年度房地产税收入（亿元）增长率（%）房地产开发投资额（亿元）增长率（% ）税收收入弹性20026。17-79.37-20037。2116。86124。 8257。260.2920049.3629.82163.4030.910.97200511.3721.47225.2337。840。5720

6、0614.2425.24285.7626。900。94数据来源：房地产开发投资额来自西安市统计局提供；2002年一2006年房地产税收入来自西安市财政局、西安市地方税务局年报表从表1 2可以看出，从2002年到2006年虽然房地产税收入逐年都在递增，但房 地产税收增长率一直低于房地产经济发展的增长率。财政部财政科学研究所的李泉 博士曾研究测算自1999年以来，我国经济处于快速发展期，税收弹性系数在1.5 2.0 之间属于合理范围而西安市2003年到2006年，房地产税收的弹性系数均小于1.这 表明，房地产税收入增长速度落后于房地产经济的发展速度，虽然税收绝对量是增 加的,但税收参与分配的比重却有下降趋势。四是与房地产业平均利润位居国内各行业前列的地位相比，房地产企业鲜有进 入“中国纳税百强排行榜引人深思。目前房地产行业已成为税务违法行为的“重 灾区”，也是国家税务总局唯一连续4年对其进行税收专项检查的重点行业。通过西 安市历年开展的检查情况来看，存在税务违法行为的企业平均占到被查房地产企业 总数的85鸠上，户均查补税款33万元，其中仅2007年就查处50万元以上大要案15户， 户均查补

7、税款134万元。1 o 1.2现行房地产税制存在一定缺陷我国最近一次关于房地产税收制度的改革是在1994年，历经了 10多年，面对着日趋成熟的房地产市场和不断出现的新情况、新问题,房地产税收制度己明显滞后， 呈现出若干亟待解决的问题，包括：税种多，重复征税严重；税基窄，征税范围覆 盖面有限；征税对象单一，计税依据不合理；税率设计固定，税收弹性较小；重流 通，轻保有，税负不公；内外税制不统一，不符合国民待遇原则等缺陷，影响了房地 产税收效率原则、公平原则和财政原则的贯彻落实。鉴于以上房地产市场存在的突出问题和现行房地产税制存在的缺陷，十六届三中全会上在关于房地产税收制度改革方面明确提出：实施城镇税费建设改革，条件 具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关税费在2007年的政府工作报 告和财政预算报告中，也提出“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”和“研究开征物业税实施方案”的工作任务。开征物业税已成 为房地产税制改革的一项重点工作，具有重要的研究意义数据由西安市地方税务局稽查处报表计算而来。1。2 研究目的及意义1.2.1 研究目的开征物业税，是国家宏

8、观调控房地产业的一个重要手段，而不能仅仅看作是简 单的税费改革内容 . 本文以目前房地产市场和房地产税制存在问题为起点 , 通过对存 在问题的分析，论证物业税改革的必要性，为开征物业税提供理论依据；通过对物 业税各税收要素的设计和配套制度的探讨，为开征物业税提供政策选择；通过对开 征物业税产生的税收负担和效应进行定性定量分析，对实施物业税后可能造成影响 进行预测。希望能对物业税改革方案的讨论有所借鉴。1.2.2 研究意义目前，我国北京、上海、广州、深圳等大城市的经济增速、投资规模、就业及 税收等已经进入了对房地产业高依存度的阶段。 4无论是房价的非理性高涨，还是 房价的骤然下跌，都势必对我国的金融业乃至整个经济的发展造成巨大影响。只有 推动房地产市场健康、有序地向前发展，才能促进国民经济持续健康发展，才能使 低收入人群的安居需求逐步得到满足。而物业税作为国际上房地产行业通行的税制 , 它的实施有利于形成统一和规范 的房地产税收制度，清理税费不分和税费繁多的现象；有利于解决土地闲置与炒地 并存的现状，抑制房地产行业的投机活动；有利于调整房地产行业的市场结构，使 市场结构恢复平衡；有利于改

9、变房地产收益分配格局，使政府能够参与土地增值价 值的再分配，提高地方政府的财政收入。因此，有必要在分析和借鉴发达国家物业 税税制经验的同时 , 结合自己的国情特点，研究和建立我国的物业税制度，正确分析 物业税开征带来的税收负担问题和税收效应 , 发挥税收对宏观经济的调控作用 , 推动 我国房地产行业的持续稳定健康发展。1.3 研究综述1。3。1 国外物业税研究世界上许多国家（地区）都征收物业税或征收带有物业税性质的税收。从各国 （地区）的税制实践来看，虽然对物业税的提法有所不同 , 如有的国家 （ 美国、加拿 大）称之为财产税 （property tax ）；有的国家（波兰、奥地利 ） 称之为不动产税 （real estate tax） ；有的国家 （ 英国、新西兰等） 称之为地方财产税 （local property tax）; 中国香港称之为差饷 （rates） 等等，但其实质都是对土地、房屋及其附属物在房地产 保有阶段征收的税种。由于世界各国历史、文化、国情以及经济调控目标各异 , 各国在房地产税制方面 也有许多不同之处 , 但大多数国家都很重视在房地产保有阶段的征税， 而房地产权属 转让的税收则相对较少。这样做

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