2021年物业服务价格指数研究报告

1、 2021 年中国物业服务价格指数研究报告“十四五”期间，我国已转向高质量发展阶段，加快发展物业服务业是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。后疫情时代，物业服务企业通过完善服务标准、扩展服务内容、更新管理手段、推进技术升级、创新品牌建设、赋能系统管理、提升从业人员素质等方式，实现行业转型升级、高质量发展的目标。在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。并对五星级物业服务标杆案例进行剖析，开展“超五星级”物业服务项目研究。一、主要研究成果1. 指数：二十城综合指数环比上涨 0.09%，涨幅较上期收窄 0.25 个百分点图：2021 年 12 月二十城市物业服务价格指数指数（左）同比（右）环比（右）1220118011401100106010209802.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%940-2.0%数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-2021 年 12 月，二十城物业服务价格综合指数为

2、 1074.66，同比上涨 0.43%，涨幅较去年同期扩大 0.28 个百分点；环比上涨 0.09%，涨幅较上期收窄 0.25 个百分点。同比来看，二十城中，杭州、长沙、上海等 19 个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期增加 7 个；合肥物业服务价格指数与去年同期持平。其中杭州同比涨幅最大，为 1.72%；长沙、上海等 5 个城市涨幅在 0.5%-1.0%之间；北京、常州等 10 个城市涨幅在 0.1%-0.5%之间；深圳、天津和青岛同比涨幅均在 0.1%以内，其中青岛涨幅相对2021 年中国物业服务价格指数较小，为 0.01%。与 2021 年 6 月相比，二十城中，杭州、宁波、长沙等 11 个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期减少 8 个；北京、无锡、合肥等 9 个城市环比持平。其中，杭州、宁波、长沙环比分别上涨 0.69%、0.29%、0.28%，涨幅较上期分别收窄 0.34 个百分点、0.04 个百分点、0.36 个百分点；常州、上海等 5 个城市涨幅均在0.1%（含）-0.2%之间；武汉、天津、重庆环比涨幅均在 0.1%以内，其中重庆涨幅相对较小，为

3、0.01%。图：2021 年 12 月不同星级物业服务价格环比指数三星级 四星级 五星级基值线：1000点102010101000990980杭州 宁波 长沙 广州 上海 南昌 南京 天津 常州 武汉 重庆 北京 无锡 合肥 青岛 昆明 深圳 成都 苏州 济南数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-从不同星级物业服务价格指数来看，二十城各星级物业服务价格指数同比均上涨， 五星级同比涨幅相对较大。2021 年 12 月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.09%，同比上涨 0.47%；四星级物业服务价格指数环比上涨 0.10%，同比上涨 0.43%； 五星级物业服务价格指数环比上涨 0.04%，同比上涨 0.49%。2. 价格：二十城均价为 2.42 元/平方米/月，各星级物业服务收费同比均上涨图：2021 年 12 月二十城物业服务均价1本报告数据来自中指数据 CREIS 或其他公开资料。详情请查询 https:/www.cih- 或致电 400-630-1230、010-56319253。4.03.53.0元/平方米/月2.52.01.51.00.5均价（左） 同比（右）

4、环比（右）3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%0.0-0.5%数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-2021 年 12 月，二十城物业服务均价为 2.42 元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为 3.78 元/平方米/月；北京次之，为 3.25 元/平方米/月；杭州、上海、广州、天津均价分别为 2.78 元/平方米/月、2.64 元/平方米/月、2.58 元/平方米/月和 2.57 元/平方米/月；宁波、武汉等 8 个城市均价在 2.0-2.5 元/平方米/月之间，其中宁波均价相对较高，为 2.47 元/平方米/月；南京、济南等 6 个城市均价在 1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为 1.26 元/平方米/月。图：2021 年 12 月不同星级物业服务收费三星级 四星级 五星级765元/平方米/月43210深圳 北京 广州 武汉 杭州 上海 天津 苏州 青岛 长沙 宁波 无锡 重庆 成都 济南 南昌 南京 合肥 昆明 常州数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-从不同星级物业服务收费

5、来看，各星级物业服务收费同比均上涨，四星级同比涨幅最高。2021 年 12 月，二十城整体三星级物业服务收费为 2.00 元/平方米/月，同比上涨0.40%；四星级物业服务收费为 2.72 元/平方米/月，同比上涨 0.50%；五星级物业服务收费为 3.75 元/平方米/月，同比上涨 0.38%。3. 样本：四星级项目数量增长明显，一线城市四、五星项目占比达 62.99%1） 二十城样本整体以三星级项目为主，四星级项目占比明显上升，两者占比差距进一步缩小至 1.28%图：二十个城市物业服务星级评价情况数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-整体来看，二十城物业服务水平仍以三星为主，占比 45.60%，四星级和五星级项目占比分别为 44.32%、10.07%，四星级项目占比与三星级项目占比差距进一步缩小；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为 62.99%，同比小幅提升；二线城市四星级项目占比为 42.40%，同比上涨 3.40%，环比上涨 2.35%，涨幅明显。五星级项目占比为 7.77%，三星级项目占比 49.83%，四、五星级项目占比之和首次超过三星级项目。图：区域

6、物业服务星级评价情况数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级样本占比均超 50%，分别为 55.00%和 58.33%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。西南地区、珠三角地区和长三角地区因四星级样本占比分别达 58.33%、55.00%、42.88%，使得四、五星级样本占比居于高位。长三角地区和环渤海地区经济较为发达，物业服务行业发展时间长，服务水平在全国保持领先，其中环渤海地区的五星级样本占比最高达 19.12%。中部地区三星级样本占比较高，为 60.44%，导致区域整体物业服务四、五星级占比偏低。2） 物业服务软硬件整体发展均衡，软件得分略高于硬件得分图：二十个城市软硬件得分情况数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-物业服务软硬件平均得分均有提升，软件得分增长速度略高于硬件得分。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为 80.74 分和 80.22 分，软件平均得分略微高于硬件平均得分。2021 年经过上半年的上市潮，下半年物业管理行业高质量并购频发，为统一服务标准，收购企业主动更新被收购企业小区的

7、硬件水平，小区的公共设施、安保系统等硬件系统得到升级；软件方面，下半年物业服务企业持续加大软件方面投入，努力提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，软件服务水平环比增长明显， 除此之外企业还通过不断满足业主个性化、多元化需求，优化服务品质，提高服务效率， 提高软件服务水平。2021 年下半年软件服务水平提升高于硬件服务水平。图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图数据来源：中指数据 CREIS，www.cih-大部分城市软硬件服务水平差距较小，深圳、宁波软硬件得分差绝对值较大。宁波、 深圳软件得分分别比硬件得分高 4.75 分、6.02 分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳、宁波硬件得分接近二十城均值及以上，但软件得分明显领先，分别位列软件得分的第一位、第二位；其余城市软硬件得分差绝对值较小，除成都与合肥外，硬件得分与软件得分的差值为 1.19 和 1.21，剩下的十五个城市软硬件得分差绝对值均小于 1 分，匹配程度较高。二、五星级物业服务样本标杆1. 成都保利天悦打造“和，而不同”的中式服务哲学1） 项目基本情况项目位置项目规模物业服务收费价格成都市武侯区

8、航空路飞云二巷 1 号41.59 万平方米住宅：5 元/平方米/月公寓：7 元/平方米/月保利天悦中心的产品定位是针对城市 600-3000 万的高净值客户、全国高端商务客户、领馆区外籍人士。整体产品为高净值人群和涉外高端商务人群量身打造设计， 小区品质、调性、都可堪比国际水准和成都市场标杆。该项目是由保利物业提供“东方礼遇”的高端小区，基于“通情达礼”的品牌 理念，打造了以“全域安全”、“双管家服务”、“文化共创”为核心的三位一体的服务体 系，提供尊崇、信赖、人文的中式人居生活体验。关键字礼数（双管家服务）2） 项目服务亮点“来而不往，非礼也”，礼数是刻在东方文明里的管家文化。东方礼遇，重视高端业主“物质生活及精神追求”，增设了随需而动、共建社文的“礼遇生活官”，形成“专属管家+礼遇生活官”的双管家配置，基于业主“衣食住行健康”五大基本需求，提供恰到 好处的场景化服务。2. 融创玖棠府以东方美学，诠释川派贵雅生活服务体系1） 项目基本情况项目位置项目规模物业服务收费价格成都市天府新区绵州路1666 号26.16 万平方米高层住宅：3.3 元/平方米/ 月；联排别墅：4.9 元/平方米/月融创玖棠府项目的高层客户主要是为 70、80 后，客群身份主要以企业中高管、个体商家、普通消费阶层中的精英人士等；联排别墅客户多为 60 后和 70 后，具有一定社会背景。业主对物业服务的需求主要体现在“私享、尊贵、亲和、品质、健康” 层面，物业服务是基于马斯洛层次需求理论服务，按需求量化对应实施，以业主心理需求和生理需求为考量打造服务亮点。融创玖棠府通过产品定位，从人居审美角度，提炼玖棠府产品底层逻辑，对应物业服务形成探园之旅的九重序列，打造院子里的生活。在夯实物业基础服务的同时， 将客户需求与服务有机结合，在优先完成服务的基础上做到精致与完美。2） 项目服务亮点归心社区运营：建立“棠主”模式，常规服务侧重物品日常的清点、规整、环境卫生及消杀，并纳入周期性工作开展；提供商务洽谈预约、饮品及洽谈过程

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