苏州项目可行性报告
6页1、苏州新区工程可行性分析报告一、总论1、工程建立背景 苏州新区枫桥镇农工商总公司下属的新泰房地产开发公司由于资金缺乏,不能及时启动本工程。恰逢整个江苏省的企业改制,有意转让本工程,这是能得到这个工程的重要的外在因素。枫桥镇为了能改善居民的生活质量和进步本地区的房地产整体程度,所以希望找到能开发高品质住宅的开发商。而浙江省特别是杭州市的房地产开发公司不管是资金实力,还是开发程度在全国来说可谓是首屈一指的。这是能转让到并开发的内在因素。根据苏州的城市总体规划开展以及新区枫桥镇片区控制性规划要求,该片区将是新区乃至整个苏州重要的住宅区。本公司经过对苏州全面认真的市场调研,对工程区位环境进展反复的分析比拟,根据苏州目前的房地产现状与开展趋势,只要做出能满足苏州市城市居民新的住房要求和高品质,同时定位准确,完全不用担忧工程的销售,而且有丰厚的利润。 该工程已经获得了土地使用权证和工程规划答应证,各工程会谈工作已相继展开。2、工程概况该地块位于苏州新区何山路和塔园路穿插口。紧接苏州科技学院,有良好的文化气氛。道路宽阔交通便捷,有何山大桥与古城区相连。工程占地126亩,其中120亩是建住宅用地,6亩是
2、建配套幼儿园用地。容积率为2.0,总建筑面积为16万平方米,小高层和多层相结合,沿街底层为商业配套用房约占5%。具有一定的开发规模,并能品牌的延续提供保障,给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本工程的建立资金完全由本公司自筹,缺乏局部通过土地抵押和预售房款解决。二、苏州市介绍苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部,东经l1955-12120,北纬3047-3202之间。东邻上海,西傍无锡,南接吴江,北依长江,面积8488.42平方公里,占全省面积的8.27。市区392.3平方公里,其中建成区68平方公里,古城区14.2平方公里。所属六县市面积为:常熟市1094平方公里,张家港市772.4平方公里,太仓市620平方公里,昆山市864.9平方公里,吴县市1257.42平方公里,吴江市1092.9平方公里。2001年,苏州市完成国内消费总值1760亿元,经济总量在长江三角洲位居第二,列全国第六,人均GDP按现行汇率折算超过3600美元,显示出强劲的增长势头。整个市的人口580.53万,城区人口为80万。新区的经济开展保持良好的开展势头,全年实现工业销售产值400亿,同比增长17%;完成国内消
3、费总值160亿,同比增长14.2%;实现财政收入20.5亿。正在启动二期开发。三、苏州市住宅市场分析1、2002年以前苏州市住宅市场分析在这之前,苏州市住宅程度一直维持在工业园区2300元/m2,古城区2500元/ m2,而新区住宅价格也一直在2000元/ m2左右彷徨。究其原因不外乎以下几点:1、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源,政府没能做好土地供给的长期规划。开发商可以通过工程可行性报告,以很廉价的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地本钱在整个工程中只占很小的一局部。 2、整个苏州的住宅以零星分散建立为多,不注重整个小区环境、园林、文化方面的建立。使一大批想改变住房质量的居民找不到适宜的住宅,贵了又觉得不合算。 3、居民居住观念没有改变。大多数苏州人认为,过了苏杭大运河就觉得分开了城市,到了郊区。而且也一直认为苏州新区是一个工业区,不适宜居住。同时,枫桥镇一直以来治安、环境都不好,在一定程度上限制了该区域的房价。 4、消费观念也限制了整个苏州市的房价。许多苏州居民留恋于“小桥、流水、人家,只要有地方住,能吃饱,不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。 5、这段时间里,
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