住宅开发项目实施阶段成本管理办法

1、 项目实施阶段成本管理方法（2011版）目 录第一章总 则. 2第二章释义. 2第三章工程预算编制. 4第四章变更与现场签证. 10第五章工程竣工结算. 15第六章监督与约束. 22第七章附则. 25第一章总 则第一条为了加强公司所开发项目的工程预算编制、合同价评审、变更签证审查和竣工结算管理，有效规工程施工各阶段的成本管理行为，明确各方责任，强化对施工过程的动态管理意识，有效控制项目工程总体成本，实现对项目实施阶段成本的事前、事中、事后控制，特制定本方法。第二条本方法适用于公司所有开发项目围的所有工程施工图招标参考价的编制、合同报价书的评审、工程变更与现场签证的管理和竣工结算的编制审核工作。第三条本方法由总则、释义、工程预算编制、变更与现场签证、工程竣工结算、监督与约束、附则七部分组成。第二章释义施工图预算：指根据施工图设计文件、施工组织设计、招投标资料、现行预算定额与有关文件编制的单位工程建设费用文件，是成本控制的依据。工程招标参考价：为了分/子公司在招标采购过程中能合理的控制成本，公司在施工图纸与相关施工组织设计资料的基础上计算工程量，按照当地或行业建设主管部门颁发的有关计价依据

2、和方法，同时考虑到各地公司市场竞争情况而确定的工程造价，是分/子公司确定工程招标价格的基础。甲供材：为了提高产品品质，保证工程质量，由发包方出资购买供给承包方施工用的材料。甲方指定分包项目：工程发包方将单位工程发包给某一施工总承包单位，对某些专业技术要求较高，总承包单位无能力完成的，由发包方在征得总承包单位许可的基础上指定其他分包单位完成的工程项目。变更：是指对设计容进行修改、完善、优化的确认，主要有以下几种类型：一、最终由设计单位出具的变更1、建设单位提出的变更（1）、由于设计单位的施工图出现错、漏、碰、缺等情况，或者由于建设单位改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程容，而导致的变更；（2）、应业主的要求，对某些功能或做法变动导致的变更；（3）、其它变更，如为节约成本的材料替换或工艺、工法的变动而导致的变更；2、施工单位提出、但须经建设单位认可的变更（1）、施工单位发现的设计图纸的错误而导致的变更；（2）、由于施工单位采用新工艺、新材料或其他技术措施等，而导致工艺、工法的变动、材料代换或其他需要变更的事项；二、最终由分/子公司出具的变更1、分/子公司自行提出，但依据相关法规不需要

3、通过设计单位而发生的变更；2、施工单位提出的其它不需设计确认但要经过甲方认可的变更项目。现场签证：是指施工现场发生的、无法根据图纸计算工程量或无法根据合同报价书和相关定额确定综合单价、但实际不得不跟施工单位立即确认价格或计价原则的事件总称。现场签证主要包括以下几种类型：(1)、因变更导致已施工的部位需要拆除的（需注明变更单编号）；(2)、施工过程中出现的未包含在合同中的各种技术措施处理；(3)、在施工过程中，由于施工条件、地下状况（土质、地下水、构筑物与管线等）变化，可以直接由建设单位依据工程经验出具的变更事项；(4)、建设单位在施工合同之外，委托承包单位施工的与合同有关联的零星工程；(5)、根据现场实际情况需实测实量工程量的项目。工程竣工结算：是指建设工程完工后，分/子公司、造价咨询公司、总公司根据国家对工程造价的规定，依据工程承包合同、经批准的施工组织设计、工程变更和现场签证等，审核、编制、审定工程竣工结算价款的过程。政府（或行业）垄断项目：是指某些工程项目，当地主管部门（指政府或政府的行业主管部门）不允许建设单位自行发包，必须由当地主管部门指定企业或主管部门所属的企业进行施工，工

4、程造价不允许谈判或者谈判的余地很小的工程。例如高低压配电、供电工程、自来水工程等。垄断工程由总公司采购部根据各地调查的实际情况进行确认，经采购部经理签字确认后报审计部备案（政府（或行业）垄断项目确认单详见附件1）。第三章 工程预算编制第一部分 工程招标参考价编制第四条各分/子公司每年度的工程招标参考价的编制时间节点根据公司批复的年度生产计划执行。第五条各工程招标参考价编制流程详见流程图1。分/子公司在委托设计单位进行施工图设计后，分/子公司成本部经理应在委托预算编制前10日填写拟编工程招标参考价工作联系单（见附件2），以书面形式通知预结算部施工图的计划出图时间，图纸审完成时间，拟委托编制招标参考价的时间与拟建工程概况等。第六条设计公司出具施工图纸后，分/子公司总工办负责组织工程部和成本部共同对拟编制预算的施工图进行审核（没有总工办的公司由工程部负责），审核完毕后将审核意见（包含图纸会审记录或者修改后的设计图纸）以分/子公司文件的形式报送公司预结算部。根据工程规模的不同，分/子公司总工办在8天审核完毕，同时组织填写预算图纸交接记录表（见附件3）并负责整个交接过程。图纸审查容与程序执行施工

5、图审核管理方法（见荣盛发展2008第57号文件），同时应注意以下问题：1、车库、园林、外线等配套工程应统筹设计，车库施工图原则上与单体一起审核，设计方案需经公司总工办审批。园林工程、外线工程出具施工图后，除按照上述程序审核外，还需公司总工办组织相关人员审查是否与设计方案相匹配，公司总工办应在3日审核完毕，如果匹配，由公司总工办在预算图纸交接记录表上签字确认，并将图纸转交预结算部进行预算编制，如果不匹配，由总工办将图纸返分/子公司重新进行设计修改，预算编制时间自图纸符合规定开始。2、对于园林、装修与其他零星项目的施工图，设计单位不能签字或盖章确认的，如果分/子公司同意按照此图编制预算，则分/子公司总工办须对设计的安全性、适用性、法律法规的符合性等全面负责并签字确认，同时必须得到公司总工办的书面签字认可，否则公司预结算部将不予进行预算编制，且施工合同不予进行审批。第七条分/子公司在委托设计单位进行施工图设计后，主管副总经理应与时召开会议，负责确定工程拟定的甲供材料、甲方指定分包项目、根据当地的市场情况和习惯做法确定工程的取费级别与其他需要特殊说明的容，组织安排相关人员进行工程招标参考价编制

6、资料的收集和整理工作。第八条分/子公司主管副总经理应确保工程招标参考价编制委托书的容与招标文件上的容一致，在上报公司后不得随意更改甲供材料、甲方指定分包项目与价格。第九条工程招标参考价编制资料包括但不仅限于：1、工程招标参考价编制委托书（见附件4）；2、施工图纸（包含纸版一套和对应的电子版一份）；3、工程取费说明（如无说明，则视同套用现行定额）；4、工程甲供材明细表（见附件5）；5、工程甲方指定分包项目明细表（见附件6）；6、分/子公司的部施工图纸审查记录表（包含且不限于以下常见的几个问题的处理情况：同批次、同类型的住宅工程做法不统一，结构图纸与建筑图纸不对应，安装图纸与土建图纸不对应，设计严重或者明显不合理；门窗表与建筑图纸标注不符，细部工程做法同一套图纸中前后不一致或者同批次不一致，详图不全，不满足施工图审查管理方法中的相关要求）；7、分/子公司经过充分论证的，与招标参考价编制有关联的施工组织设计方案。以施工单位投入最少的原则制定方案。此方案在保证进度和质量的前提下，标段的划分要与施工组织设计相匹配，该施工组织设计方案至少包括以下容：（1）整批开发项目的施工顺序（包括主体、车库、外

7、线等的开工顺序等）；（2）拟使用的主要机械设备的情况（包括明确使用的塔吊的型号，是否使用施工电梯，是否采用泵送等）；（3）需要降水和边坡支护的工程，分/子公司要上报详细的降水和边坡支护的方案，并且该方案能够指导预算的编制。8、因施工场地狭小等原因，有别于常规施工方法需采取的施工组织措施；9、其他需要特殊说明的容。其中第3、7、8、9项可采用文字表达的方式进行说明，经主管副总经理审核同意并签字确认；第6项以分/子公司文件形式提供，其效力与图纸相当。第十条分/子公司成本部负责工程招标参考价编制资料的收集汇总工作，分/子公司总经理对以上工程招标参考价编制资料的准确性和完整性进行审核，并签署工程招标参考价编制委托书。成本部负责将以上资料报送公司预结算部。第十一条 公司预结算部将审核后的预算委托资料报送给造价咨询公司，造价咨询公司按照预算委托的要求编制预算。材料价格按照公司采购部每季度发布的工程建筑材料价格信息中的价格计入预算；对于精装修的材料价格，按照公司采购部确定的集采价格（包含战略采购价格）计入预算；以上价格信息中均未涉与到的材料，造价咨询公司应在7日提供 工程材料询价单（见附件7）给预结

8、算部，并将需要询价材料一次性提供齐全。第十二条 预结算部对 工程材料询价单进行审核，审核后将其转发给公司采购部，公司采购部负责下发给分/子公司采购人员进行询价。分/子公司采购人员应在3日提供询价材料的价格，并报送公司采购部，公司采购部在1日审核完毕转交预结算部。分/子公司提供的材料价格要有供应商的联系人和联系方式，各种材料的询价主体对材料价格的真实性负责。预结算部对采购部提供的材料价格进行审核，有权对不合理的价格进行调整，调整后价格作为确定招标参考价的依据。第十三条 对于在招标参考价编制过程中造价公司或预结算部提出的质疑，预结算部应以书面形式通知分/子公司成本部，分/子公司成本部应在2日书面回复，作为工程招标参考价编制的依据。第十四条造价咨询公司按照公司预结算部的委托容进行招标参考价拟定稿的编制，编制标准时限为18天。第十五条公司预结算部关注造价公司的招标参考价编制过程，对招标参考价编制过程中的问题与分/子公司进行沟通，并对造价公司的招标参考价编制结果进行审核。公司预结算部应在5日审核完毕，填写工程招标参考价编制审核表（见附件8），并要求造价公司出具最终的招标参考价成果。公司预结算部将

9、最终的工程招标参考价转交公司采购部。第十六条公司预结算部根据最终的招标参考价成果，编写施工图预算分析报告，报送直接上级和分管领导，抄送公司总工办。施工图预算分析报告包括以下容：1、工程概况：包括建筑面积、结构形式、层高、层数、建筑物总高度、工程类别等；2、工程特征：地质情况、基础形式、各部位装修标准、发包围；3、招标参考价定价依据：包括计价依据、材料价格来源、主要材料单价等；4、主要技术指标：包括分专业工程造价、单方造价、主要材料含量（如钢筋、砼、砌体、门窗、保温、外装饰、模板、安装材料等）；5、招标参考价的造价指标含量：包括分部分项工程费的人工费、机械费、材料费和措施项目费（组织措施费和技术措施费）、利润、税金分别占总造价的比例。第十七条为了更加合理的确定园林工程计价方式，便于园林景观相关工作的顺利进行，招标参考价的编制要按照园建、苗木、景石、道路、水电等系统分别编制。分/子公司提供委托资料的编制依据需分别列项。如园建、道路、水电原则上参照当地定额计算，便于确定合理的合同价款；对于苗木、景石等，应提供苗木的种植、养护、管理费与利润等综合费率，景石的综合单价与暂定工程量等。第十八条对于住宅精装修项目，分/子公司要按照主楼预算编制程序，进行样板间精装修招标参考价的编制，根据编制的招标参考价进行工程的招标和施工单位的确定。第二部分 合同组成价编制第十九条对于分/子公司须报送总公司进行评审的合同，须经分/子公司造价主管审核后方可上报公司进行评审。在部招标定标报告审批后当天，成本部应提供中标单位的投标报价书与谈判中与施工单位确认的调整报价书时需注意的事项给预结算部（原则上要求将调整报价书时的须知随定标报告一并上报）。第二十条预结

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