步入房产代理行业基础培训

1、步入房产代理行业基础培训资料步入房产产代理行行业基础础培训资资料房地产行行业人员员五大素素质1、自信信表现为专专业，注注重仪表表仪态，拥拥有良好好的习惯惯和心态态。2、信念念信念是度度过难关关、战胜胜困难的的关键；依据自己己的实际际，订立立成功的的目标。3、胸襟襟要取得事事业的成成功必须须拥有宽宽广的胸胸怀，所所谓“海纳百百川，有有容乃大大”。4、学习习方法“海绵式式”学习法法能掌掌握的知知识量大大；像“章鱼鱼一样有有众多的的触脚”从多多方面接接触的知知识。5、体能能和健康康必须具有有充沛的的体能，在在工作的的时候保保持头脑脑清醒。房地产专专业知识识第一课时时一、房地地产有关关知识1、房地地产是房产和和地产的的总称，在在法律上上称为不不动产。特点：11）不可可以移动动； 22）具有有长期的的稳定性性。2、房地地产交易易在我国是是指房产产产权、土地的的使用权权的买卖卖、转让让和出租租。我国法律律规定：住宅土土地使用用权年限限是700年；商商务办公公楼土地地使用权权年限是是50年年；商业业用地土土地使用用权年限限是400年。3、房地地产业隶属于第第三产业业，包括括土地、房屋的的开发，经经营

2、，租租赁等。4、房地地产业的的行业特特点1） 价格不公公开，买买卖双方方沟通少少，房地地产交易易不能反反映房地地产的实实际价值值；2） 区域性很很强；3） 市场对短短期的供供求反应应不灵敏敏，短期期变化不不明显；4） 市场垄断断与竞争争并存，土土地国家家垄断；5） 市场调节节机制和和国家计计划调节节机制并并存。5、房地地产市场场1）房地地产市场场： 广广义整个社社会房地地产交易易的总和和；狭义专门用用来经营营、租赁赁和抵押押房地产产实物的的地点。2）地产产市场一级市场场：土地地使用权权买卖市市场，国国家土地地管理机机关开发商商；二级市场场：土地地使用权权转让市市场，开开发商开发发商。土地市场场是土地地及地上上建筑物物和其它它附着物物作为商商品进行行交换的的总和。土地市市场也称称为地产产市场。我国土土地市场场有三种种运行模模式：一一级市场场即政府府出让市市场，是是指政府府有偿、有限期期的出让让使用权权的市场场；二级级市场是是指土地地使用权权转让市市场；三三级市场场是指用用地单位位土地使使用权的的有偿转转让。二、建筑筑类型分分类1、按使使用功能能划分：生产性性建筑（工工用）和和非生产产性建

3、筑筑（民用用）。2、按建建筑的高高度划分分：多层：224米以以下，一一般为七七层以内内；高层：224米以以上、1100米米以下，七七层三十三三层左右右；超高层：1000米以上上。注：国家家规定建建筑屋的的层高一一般要达达到3米米，不能能低于22.8米米。3、 按建筑的的建材划划分：砖木结构构、钢结结构（适适用于厂厂房，但但不耐火火）、混混凝土结结构、钢钢混混合合结构（超超高层建建筑，承承载力强强）4、按建建筑结构构划分：框架结结构：适适用于办办公楼、宾馆、商场、写字楼楼等建筑筑。特点：抗抗震能力力强；空空间的掌掌控能力力强，比比较容易易自由分分布空间间大小；楼层之之间使用用柱子传传递承载载力。楼板地基柱子简体结结构：一一般用于于多层住住宅。剪力墙墙结构：使用墙墙壁来平平均承载载重量，主主要用于于普通住住宅。一一般是11540层层之间的的建筑。特点：成成本低；室内平平整、美美观；侧侧向稳定定；但是是灵活性性不够。框剪结结构：是是框架、剪力墙墙结构的的混合体体，具有有两种结结构的优优点，应应用比较较广泛，商商务楼等等。5、房屋屋的基本本组成部部分基础墙、楼板层层、房屋屋层、楼楼梯、门门、窗

4、三、房地地产交易易1、房地地产经营营中的价价格构成成：物质质消耗、人力资资源、赢赢利部分分物质消耗耗： 土地取得得费用、前期工工程费（平平整地块块、拆迁迁费用） 房屋的建建筑安装装工程费费、基础础设施、公共配配套设施施费 经营管理理费用、销售费费（人员员开支、广告宣宣传） 金融往来来费用、利息、共商税税费 利润2、房地地产估价价方法：市场比比较法、成本法法、收益益还原法法3、房地地产交易易遵循的的基本原原则1） 房屋的所所有权、土地使使用权拥拥有者统统一原则则；2） 接受国家家价格管管理原则则3） 遵守出让让合同原原则4、房地地产转让让程序1） 买卖双方方签定合合同；2） 双方在合合同签定定后的330天内内，持有有关文件件（合同同文本、房地产产产权证证、双方方有效的的身份证证明）去去房地产产管理部部门提出出申请，申申报成交交价格；3） 房地产管管理部门门对所提提供的文文件进行行核查，115天内内决定是是否受理理，受理理后核实实价格的的合理性性；4） 完成上述述程序后后，有关关当事人人交纳所所应缴纳纳的税费费和手续续费，完完成过户户。5、商品品房预售售条件1） 已交付了了全部的的土地使使

5、用费用用，取得得国有土土地使用用权证、建设工工程的建建设用地地规划许许可证、建设工工程规划划许可证证、施工许许可证等等；2） 投资的资资金已达达到总工工程资金金的255%以上上，工程程进度已已达到地地平线以以上；3） 上海规定定：多层层结构必必须封顶顶、高层层的工程程进度必必须达到到2/33以上；4） 向县级以以上人民民政府申申请预售售许可证证。第二课时时一、房产产税收契税：22%左右右；印花税：万分之之三不同物业业的税费费也不一一样。二、名词词术语解解释1、房地地产市场场的级别别一级市场场：发展展商从国国家手中中取得土土地的土土地交易易市场；二级市场场：发展展商销售售正在开开发（或或已完成成开发）的的房屋；三级市场场：主要要指二手手房的交交易。2、 生生地：没没有达到到施工的的标准，即即三通一一平；熟地：达达到施工工的基本本要求，即即具备三三通一平平。三通一平平：通水水、通电电、通路路，土地地平整。施工工的标准准七通一平平：通水水、通电电、通路路、通煤煤、上水水、下水水、通电电讯，土土地平整整。入住的的标准衡量3、容积积率容积率=总建筑筑面积基地面面积 土地地的利用用率第 2 页 共

6、 10 页独栋别墅墅：0.33双拼别墅墅：0.5左右右联体别墅墅：0.50.88叠加别墅墅：略高高于联体体多层：00.81.2小高层：1.221.8高层：11.82.5超高层：2.5534、限高高、退界界、容积积率政府出让让土地时时往往规规定好了了限高、退界、容积率率等相关关经济技技术指标标。退界：按按照道路路、河流流宽度的的一半，向向土地界界限内退退一半。道路河流道路河流退界衡量5、建蔽蔽率建蔽率=建筑投投影面积积基地面面积1000% 建建筑密度度1公顷=100000平平方米1亩=6667平平方米1公顷=15亩亩衡量6、绿化化率绿化率=总绿化化面积基地面面积1000% 小小区品质质现在住宅宅小区的的绿化率率一般达达到400%以上上，最低低的标准准时355%以上上。上海海规定“花园”小区的的绿化率率不能低低于500%。注： 方孔砖的的地面面面积一半半作为绿绿化面积积计算。 集中绿地地中的小小品算作作绿化面面积。 公共建筑筑、配套套设施、道路、水泥停停车位不不算作绿绿化面积积。 高档住宅宅小区的的绿化率率甚至达达到了770%以以上。衡量7、得房房率得房率=套内面面积建筑面面积1000%

7、小区品品质、得得到房子子的面积积 建筑面积积=套内内面积+公摊面面积 套内面积积=关门门面积 独有墙体体截面积积全部算算作该户户的建筑筑面积；和邻居居的共有有墙，每每户计算算其一半半面积在在各自的的建筑面面积之中中。 公摊面积积包括门门厅、楼楼梯、过过道、电电梯、设设备室等等 大公摊：整栋楼楼的公摊摊 小公摊：一层楼楼的公摊摊部分 独栋别墅墅得房率率1000%；多多层得房房率900%左右右；小高高层得房房率788%82%；高层层得房率率为755%左右右，商务务办公楼楼得房率率为688%。 住宅房的的最低得得房率为为70%，最优优的得房房率在888%左左右。8、阳台台面积计计算方法法封闭阳台台全部面面积计算算在建筑筑面积内内；未封封闭的阳阳台面积积计算一一半的建建筑面积积；露台台一般是是赠送的的。9、商品品房交付付时开发发商应该该提供的的证书交付使用用许可证证、入住住许可证证、质量量保证书书、产品品使用说说明书10、营营销模式式台湾销售售模式：强调团团队协作作，寻找找潜在客客户，包包装产品品香港销售售模式：单兵作作战能力力11、楼楼板价衡量楼板价=土地成成本总建筑筑面积 每平方方米的地地

8、价（土土地成本本）楼梯12、建建筑物的的总体构构造1）建筑筑构造点式：楼楼梯间位位于中间间，房屋屋围绕中中间，朝朝向南北北。蝶式：朝朝向不定定板式：朝朝向向南南，楼梯梯平均分分布2）、小小区排布布 兵营式（排排列式） 组团式：利用天天然的、人工的的河、景景观分成成相应的的组团 围合式三、判断断房型好好坏的标标准1、方正正：普通通人要求求房型为为四方型型的，但但也要注注意一些些人的个个性追求求。面宽宽：一般般为东西西向；进进深：一一般为南南北向。2、采光光：规定定一年中中冬至日日某扇窗窗的日照照时间至至少为一一个小时时，一年年中其他他时间不不能少于于五个五五个小时时。3、通风风：主要要靠南北北通透。4、朝向向：考虑虑阳光、景观、通风等等因素，使使之达到到最优的的功能效效果。主主卧和客客厅的朝朝向比较较关键。5、层高高：层高高一般为为3米，净净层高不不得低于于2.88米。6、得房房率：多多层为990%左左右；小小高层为为80%以上，高高层为770%以以上。7、面积积大小经济型舒适型一室50 MM270 MM2两室90 MM2110 M2三室120 M2140 M2四室150 M2160 M28、功能能间： 门厅（玄玄关）、客厅、餐厅、厨房 卧室（主主卧、客客卧、次次卧）、卫生间间（主卫卫、客卫卫） 书房、衣衣帽间、储藏室室、保姆姆房 阳台（景景观阳台台、工作作阳台）、露台9、面宽宽 主卧的面面宽不能能低于33.9米米； 次卧的面面宽不能能低于33.6米米； 客厅的面面宽不能能低于44.2米米。

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