国际名城物业方案书

1、 . 目 录一、物业概况（1）二、管理处组织架构图（4）三、岗位职责（5）四、具体管理措施（9）（一）务管理（9）1 资料管理（9）2 前台管理 （10）3 值班管理（11）4 园区巡查管理（11）5 物品采购与管理（11）6 业主意见征询工作（12）（二）装修管理（12）1 装修申请（12）2 日常装修管理（13）（三）安保管理（15）1 常规防（15）2 技术防（26）（四）设施设备维修保养管理（28）1 公共部位设施设备维修保养管理（30）2 有偿服务管理（33）（五）二级财务管理（33）（六）保洁管理（33）（七）绿化管理（38）（八）其它（39）安保系统（1） 摄像监视系统在园区出入口、主干道、电梯的大厅均设有黑白摄像机，实行24小时数字录像。（2） 周界报警系统 园区周界设有红外线对射探测器，并和摄像系统实行联动，一旦发生非法翻越立即报警。报警中心设在会所监控中心机房，对住宅区周界实行24小时值班监控。（3） 出入口管理系统园区出入口设有挡车闸，业主车辆凭小区车辆通行证进出，访客车辆经确认同意后，由保安员换放临时车辆通行证进入园区，实行计时收费；外来人员需经得保安员同意，并

2、登记有效证件后，方可进入园区。（4） 可视对讲与门禁系统采用联网型可视对讲系统，可实现户与单元门口机、住宅区保安值班室之间的可视通讯。住宅区各公寓单元门均设有门禁系统，业主可凭门禁感应卡进入。访客可通过公寓单元门口机呼叫被访业主，业主可通过室主机显示屏确认来访者，并可进行通话与开启单元门。（5）消防报警系统半地下车库设自动喷淋系统与消火栓系统，高层公寓楼道均设有消火栓与消防安全通道。国际名城一期管理处组织架构物业经理1名经理助理1名维修工3名内务员1名二级财务1名管理员3名保安队长1名1名监控员3名保安班长3名保洁员12名保安员12名共配置员工为41名岗位职责物业经理岗位职责1、执行公司的各项方针、政策、计划和指令。2、负责管理处工作计划的制定和实施，并定期检查，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。3、负责每月召开一次工作例会，传达公司月度会议精神和具体实施工作。4、负责控制管理处日常费用的支出，按时收取各项管理费用和代收代缴费用。5、负责处理业主的投诉。6、负责管理处ISO9001质量管理体系的落实。7、努力调动员工的工作主动性和积极性，提高服务意识，检查并督促各岗位员工履行岗位职

3、责。8、负责当地政策法规、市场信息的收集与分析，与时向公司汇报。9、负责与当地政府部门的联系。10、负责管理处员工的考核工作。11、负责与其他部门的沟通、联系。12、负责园区突发事件的处理。13、负责完成公司安排的其他工作。保安队长工作职责1、负责保安队各项安保管理工作和保安队部管理工作。2、负责保安队ISO9001质量管理体系工作，建立各项安保台帐。3、组织监督队员的日常工作，维持秩序，确保全体业主的财产和人身安全。4、熟悉并掌握安保设备的运作状况，并监督队员做好日常运作记录，与时检查设备完好程度，发现问题与时通知有关单位进行维修。5、组织队员对安保设备进行日常保洁、保养。6、安排安保工作，制定安保值班安排表，并做好队员的培训教育工作。7、负责制定安保与消防管理制度和各项应急方案，定期检查安保工作与消防制度落实情况，并与时对各项制度进行调整、完善。8、园区发生闹事、打架等突发事件时，应立即赶赴现场并组织队员与时处理，与时上报开物业管理处，并积极配合有关部门做好调查、取证工作。9、不定期抽查本园区公共区域与公共设施，如发现管辖区域设施有任何损坏或潜在危险，与时通知有关部门进行处理。10

4、、负责保安业务训练、业务学习与业务考评，并负责召开保安队工作会议。11、定期检查和总结保安队整体工作，确保保安队正常运作并发挥最大的工作效率。12、每月对园区夜间查岗不少于8次。13、每季与队员谈心1次。14、定期向物业管理处作书面或口头汇报园区保安工作情况。15、服从物业管理处的工作安排，完成交办的其他事项。管理员工作职责1、在物业经理的领导下，对分管的物管责任片的物业工作全面负责，为业主服务，收好物业管理费。2、密切联系业主，热情为业主服务，坚持“业主至上，服务第一”的宗旨，随时收集反馈业主的需求。3、定时巡视分管物管责任片的业主居住情况与公用设备、设施、共用物业的完好状况，发现问题，与时通知有关部门处理。4、注意自身形象，不断提高管理质量水平和自身业务素质。熟悉分管责任片的基本情况，对业主家庭情况要有基本了解，做到有问必答，有需求尽可能与时帮助解决，并反馈信息。5、做好业主的委托服务工作，积极按业主的需求，负责联系和安排，满足业主的需求，并合理收费。6、负责园区二级财务工作。7、发放并回收业主意见征询表，并对征询表进行汇总。8、负责管理处清洁、绿化人员的管理。9、服从上级领导安排

5、，完成领导交办的其他工作。前台接待员管理职责1、负责接受业主的各类信息，作好信息记录，与时处理或发联系单给相关责任人 ,并作好反馈工作。2、负责各项服务的联系单的签发，做好整个闭环的跟踪工作。3、负责建立业主资料台帐，保管管理处的钥匙、资料、各类设施、设备的台帐。 4、严格按工作时间工作，作好交接班与值班工作。5、与时向管理处反映业主的需求信息，每月26日负责本月的信息汇总，并向物业经理汇报。6、负责管理处的考勤。7、负责拟定管理处值班安排表。8、负责园区物品管理。9、完成管理处安排的其他工作。维修工岗位职责1、负责制定年度维修保养计划，报管理处审核和备案，并组织实施。2、负责设备房的清洁工作。3、负责建立园区图纸资料、设施设备的台帐工作，保管好维修工具。4、做好园区的公用水电表的抄表工作(每周一次)，做好记录，与时分析，并向物业经理汇报分析情况，协助做好园区的节能工作。5、掌握园区设备的技术性能与控制方式，熟悉管线的具体走向和每个开关、阀门的具体位置。6、负责开展有偿维修服务。7、协助和监督其他施工单位在园区的维修保养工作。8、严格按照设备的操作规程，正确使用各类维修用具。9、坚守岗

6、位，做好相关的工作记录。10、认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能与系统情况，做到故障判断准确，处理与时迅速。11、完成管理处安排的其他工作。保安班长岗位职责1、在保安队长的领导下，安排本班各项具体工作。2、监督本班队员执行上级各项工作指令与公司规章制度。3、检查本班各岗位工作情况，与时纠正工作偏差。4、如实记录并小结本班工作情况，并与时向上级汇报。5、做好保安器材的交接和保管工作。门岗岗位职责1、按制度做好交接班工作。2、实行跨立式服务。3、对车辆进出进行管理，所有外来车辆进出大门都实行登记。4、对装修工人进出、物品进行管理，对携带可疑物品的装修工人进行检查。5、对来访人员进行询问并登记或有效证件后方可放行。6、负责园区业主存放物品的管理。7、每班保安员下班时做好值班室和大门口的卫生保洁工作。8、禁止各类闲杂人员进入园区。9、协助巡逻人员做好突发事件的处理。巡逻岗岗位职责1、按规定巡逻签到，纠正管辖区域发生的一切违章行为。2、做好管辖区域治安工作，发现可疑人员询问盘查时先敬礼，再询问。3、做好管辖区域车辆管理工作，使管辖区域车辆按章行驶和有序停放。4、检查管辖区域消防设施，确保其不受

7、损坏和丢失，保证其整洁完好、有效；如发现隐患，或失效的消防器材应与时做好记录并向上级汇报，并提出整改意见。5、夜间巡逻注意业主门窗关闭情况，与时做好提醒工作。6、发现突发事故按紧急事故预案程序处理。7、做好巡逻期间的各项记录。8、协助做好装修管理工作，对占道堆料和垃圾散放进行重点管理，禁止装修工人乱拉电线、使用休闲设施和到其它房屋，禁止园区的延时装修作业现象。9、接到报警信号后应以最快速度赶到报警现场细查，予以酌情处理，并把详细情况反馈到报警室存档，以备追溯。清洁、绿化人员岗位职责1、认真执行公司规章制度，服从管理，听从安排，禁止发生偷懒行为。2、工作时间需佩戴工号牌，着工作服，保持着装整洁。3、准时上下班，不迟到、早退、旷工，病、事假需提前申请。4、在工作场所严禁高声喧哗、聊天、打架等。5、严禁动用或偷盗园区与工作无关的任何物品。6、清洁中必须挪动物品时，清洁完毕后应放回原处。7、严禁把拖把、扫把等工具扛在肩上走路，工作完毕后与时对工具进行清洁、保养，各种工具和垃圾应放在墙角等隐蔽的角落里。8、清扫现场时，应放好“正在清扫”的标识牌。9、按照保洁服务质量标准，保质保量地完成责任区域的

8、保洁任务。 10、保洁员进行保洁服务时，发现任何破坏环境卫生行为或故意损坏公共设施行为时应与时劝阻，对不听劝告者，应与时向管理员反映。11、 对业主的询问，应谦和礼貌，使用文明用语。12、 不得随意把工具、保洁用品借给他人使用。13、 领用保洁用具需以旧换新。14、 禁止接受任何其它私人服务。15、 负责对园区绿化的巡视、修剪等工作。16、 负责绿化用农药的申购和保管。17、 完成管理处安排的其他工作。具体管理措施（一）务管理1、资料管理（1）工程资料1）要求标准分门别类地接收整套接管验收资料，填写相关表格。每年年底对整套资料进行一次核对。资料由专人管理。借用、归还资料必须登记。2）管理容所有工程技术、维修、改造资料，各种竣工图与各类设施设备使用、说明等资料、施工管线图等。（2）业主资料1）要求标准每年年底核对一次。资料由专人管理。借用、归还资料必须登记。2）管理容业主基本情况登记表。房屋交接验收表。装修前验收表。装修管理协议。装修检查表。业主意见征询表。业主投诉报告单。与该业主相关的资料。（3）财务资料1）要求标准性。档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、散失和泄密。除公司领导、公司财务部外，任何未经物业经理同意的人不得查阅管理的帐务。管理处帐本隔年上交公司存档。2）管理容财务相关资料。（4）文件资料1）要求标

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