办理房地产转让业务应注意的几个问题
4页1、办理房地产转让业务应注意的几个问题京都律师事务所孟冰2003 年 12 月 1 日起实施的北京市城市房地产转让管理办法 (以下简称办法 ) ,对在北京市范围内的房地产转让行为进行了进一步的规范, 办法与此前颁布的城市房地产管理法 、 城市房地产开发经营管理条例及最高院的一些司法解释对照,各有侧重。因此, 律师在为北京市范围内的房地产转让行为提供法律服务时, 应综合考虑以上法规及司法解释的规定, 全面审查转让行为的合法性及每一环节的法律后果, 以保证律师提供的法律服务的质量。下面,笔者将就办法中涉及的一些事项,提出几个应注意的问题。一、在建项目转让条件办法 第 10 条规定的房地产在建项目转让条件与其他法规规定的转让条件相同, 即:( 1 ) 已支付了全部土地出让金, 并取得了土地使用权证书; ( 2 ) 完成了开发投资总额的 25%以上,但应注意的是,从通常意义上理解,以上规定应是针对转让方的,但是,根据最高人民法院 2003 年 6 月 9 日关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同的效力问题的答复规定, 只要“转让方已经支付全部土地使用权出让金, 并且转让方
2、和受让方前后投资达到完成开发投资总额的 25% 以上,已经办理了登记手续,或者虽然没有办理登记手续, 但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的, 转让合同可以认定为有效” , “完成开发投资总额的 25% 以上” ,可以理解为“转让方和受让方前后投资达到 25% 以上” ,在此情况下,只要履行了一定手续,转让行为是合法有效的。在实践中,我们经常遇到转让方投资尚未达到 25% 而要转让项目的情况,因此,最高院这一司法解释,对我们判断某一转让行为的合法性,具有非常重要的指导意义。二、附属物的转让办法第13 条规定, “可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的,应当在房地产转让合同中载明;没有载明的,视为一并转让。 ”按照签订买卖合同的通常方式, 买卖标的应该是明确的, 即在合同中严格约定的, 在合同中未约定的, 一般不认为是买卖标的。但办法中的规定正好与之相反,对附属物未约定即视为转让。虽然笔者对此持有异议, 但既然已如此规定, 即应在起草、 审查房地产转让合同条款时予以充分注意, 要求当事人明确房地产转让内容以及非转让内容, 以免因通常意义上的理解, 而使当事人蒙受
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