万邦时代广场商业业态战略规划
11页1、商业业态布局规划建议四 川 领 先 行二00六年六月一、 业态规划的目的1、 为项目提供合理的商业组合方案,奠定繁荣持久经营的基石。2、 指导招商工作的有序进行,明确招商目的和后期经营管理方向。3、 为销售部提供可以向投资者解释描绘的商业前景,支撑销售工作进行。二、 业态规划的原则1、 租金贡献率优先原则。入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力,为项目销售提供较高的回报率;同时该行业的租金走势要坚挺,经营持久而稳定,为项目提供较长远的发展繁荣基础。2、 人气贡献率优先原则。入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体,为其他业态提供消费者支撑和共享,进而为商场的可持续发展提供客源支撑。3、 高品质优先原则。同行业商家的甄选,品质优先条件优先,主要针对高品质商家招商,通过高端客户向低端客户渗透和带动消费;通过高品质商家表现商场整个项目的高品质定位。4、 配套的原则。所有业态之间必须能够相互衔接协调,客源相互不冲突并且有共同特质,经过一定的方法能够互动共享;业态的组合要能够满足汉中市民购物休闲等日常和大件消费;必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的
2、随机性和必备配套服务。三、 商业区域的划分 根据项目的建筑情况,业态规划将按照不同的楼栋划分成若干个小商圈区域,各个区域都独有特点,连接后可以相互衔接协调。总体上将一楼作横向处理,其余按照各自楼栋的楼层着重向处理。1、 横向关系:一楼的人流动线最为顺畅,势必要成为各个楼栋之间最紧密地联结体。通过一楼的整体业态布局带人流向各个方向分散,为楼上商家提供随机性客源支撑。2、 纵向关系:因为个楼栋相互独立,二楼以上的人流动线被架空的天井和走廊阻隔,业态定为主要考虑本楼各楼层之间的照应关系,其次再考虑相邻楼栋的之间关系。结合纵横关系,将整栋建筑分成的区域如下。3、 一楼整层区域:包括1-5号楼的一层。主要以服装为主,其次细分层各个类别。4、 2号楼区域:包括2号楼的2-4层。主要以体现高品质的美容婚纱西餐为主要业态。5、 3号楼区域:包括3号楼的2-4层。主要以餐饮为主。6、 4号楼区域:包括4号楼的2-4层,主要以政府机构和健康消费为主题。7、 5号楼区域:包括5号楼的2-4层,主要以私密性消费和社区配套为主。8、 1号楼A区域:包括1号楼A的2-4层,主要以到达型消费和主题商场为主。9、 1
3、号楼通道:包括1号楼AB结合走廊的部分,主要以能够聚集人流的小店面为主。10、 1号楼B区域:主力店。四、 主要业态划分说明1、一楼区域n 主要业态:服装n 细分业态:品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽、饰品化妆品、箱包皮具n 辅助业态:社区配套、银行、西式快餐、花鸟虫鱼n 定位原因: 服装最聚集人气,有利整个商场经营; 服装可以承受较高租金,支撑销售; 服装经营商家数量足够多,有利招商; 形成足够的规模,服装商场才有竞争力; 全国各地产权商场,一楼经营服装的居多,本项目比较安全。n 细分业态说明: 1、品牌服装:临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力,需要实力厂家支持;临主干道人气却不是最旺,最有利形象展示。品牌店不能够为商场创造人气,只能创造品质;品牌服装安排在主力百货店两侧,容易形成良性互动;此区域可以穿插个别高品质业态,比如珠宝、眼镜等等;主要以成熟女性和成功男士为主要客户。类比商家:七匹狼、哥弟、圣大保罗、ITAT、庄吉、ESPRIT、艾格 2、休闲服装租金承受能力其次,人气聚集能力第一;此区域以具有一定品牌的专卖店为基本。能够衔接品牌服装和体育服
4、装,同时为网吧提供客户。主要以青少年为主要消费对象。类比商家:真维斯、美特斯邦威、以纯、班尼路 3、体育服装市场需求量不是很大,因而人气不旺,所以安排在项目的最后面;租金贡献较好,安排在一楼次入口旁;主要消费者为学生和年轻人,同楼上的网吧客户群体相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。类比商家:李宁、双星、耐克、鸿星尔克 、体育用品体育用品的租金承受力和店面形象支持很好,人气吸引力却很弱,因而放在体育服装的后面,从人流动线来讲此区域将会是未来人气最少的地方之一。希望通过1栋通道能够聚集人气的化妆品和礼品等改善客源状况。类比商家:巅峰户外、ZIPPO、澳瑞特 、花鸟鱼虫延承该区域目前自发形成的市场的现状,在此基础上进行升级换代并统一规范经营,打造成为汉中独具特色的专业市场和客户休闲街道,主要的老年消费群体也会有益的补充项目的客户人流。 、饰品化妆品玩具礼品化妆品、饰品、玩具礼品等能够吸引众多年轻时尚的女孩,同时为一楼的普通服装提供客源引导和疏散,解决狭长的走廊的人流聚集,同时为二楼的商家提供补充客源。此区域配合部分休闲区域和随机性消费的休闲食品店,吸引往来客户停留休息。类比商家:石头记、
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