XXXX年7月深圳房地产市场分析报告_百思勤

1、重要声明：本研究报告仅代表本公司研究人员在发表时的个人观点，仅作参考。本报告为非公开资料，仅供百思勤客户使用。2010年7月深圳房地产市场分析报告百思勤策略中心 出品一、市场场综述1、一级级市场：7月深深圳共22宗商业业服务业业设施用用地挂牌牌出让。2、二级级市场：刚刚过过去的月份，深圳市新建商品房“价升量跌”。 7月新增增批准上上市商品品房6552套，新新增供应应面积8888229.998平方方米。 7月共有有2个楼盘盘开盘。 全市商品品住宅成成交总套套数为116811套，环环比下降降10.96。 总成交面面积约114.22万平方方米（不不含商用用物业），环环比下降降67%。 总成交金金额约225.99亿元，环环比极小小幅度下下跌。 成交均价价为1881799元平平方米，比比月上上升7。3、三级级市场： 7月月深圳二二手商品品房共成成交86658套套，环比比增长113.883%，成成交面积积却小幅幅度下降降。 龙岗区成成交套数数环比增增长最大大，为227.446%；而南山山区以成成交面积积环比增增长最大大，为332.223%。 罗湖区成成交套数数增幅较较小，面面积却环环比大幅幅下降高

2、高达255%。4、商用用物业市市场：77月商用用物业共共销售2223套套，面积积约1.68万万平方米米，占深深圳市总总成交面面积（含含商用物物业）的的10.58%。 商业共销销售1661套，销销售面积积约82223.447平方方米。 写字楼销销售622套，销销售面积积约86112.445平方方米。二、土地地成交情情况地块编号号区域地块位置用途用地面积积（）容积率出让年 限成交时间间成交价（万元）楼面地价价（元/）买方A0022-00040宝安宝安区新新安街道道商业服务务业211774.6674.05020100-077-02234000040144深圳市华华侨城酒酒店集团团有限公公司B1166-00029福田市中心区区南部商业服务务业115007.22811.225020100-077-30061300047655中国平安安人寿保保险股份份有限公公司7月深圳圳共2宗宗地块挂挂牌出让让。均为为商业服服务业设设施用地地，分别别位于宝宝安中心心区和福福田中心心区，楼楼盘地价价均高达达40000余元元/平方方米。三、供应应及开盘盘情况1、预售售情况：获批时间间项目名称称区域物业类型型面积（）套

3、数20100-077-055观湖园宝安低密度住住宅601772.88935520100-077-066公园大地地花园龙岗住宅98744.35510420100-077-300滨海阳光光园龙岗住宅187882.7741937月新增增批准上上市商品品房6552套，新新增供应应面积8888229.998平方方米。2、开盘盘情况：开盘时间间项目名称称主推产品品均价（元元/）优惠活动动20100-077-033宝能太古古城精装2房房31000098折优优惠20100-077-111波托菲诺诺纯水岸岸第七期期平层单位位（1455、1775、2235）最低价4480000全款955折按揭988折7月，共共有两个个房地产产项目（观观湖园和和公园大大地花园园）取得得商品房房预售许许可证，但但均选择择延后开开盘，仅仅有两家非非新盘开开盘。宝能太古古城位于于南山后后海湾核核心位置置，该区区域东、南临深深圳湾，北北接南山山区RBBD（休闲商商务区中中心），紧邻邻香港西西部通道道，是深深圳最后后一个大大型滨海海高尚住住宅区。本次发发售为北北区最后后一批共共60套套76平平米经典典精装两两房，号号称“以大户户型产

4、品品为主的的深圳湾湾片区稀稀缺产品品的经典典再现”，开盘当当天仅有有一次性性付款可可享受998折优优惠。与去年99月南区区近千套套国际精精装公寓寓当日即即售罄的的盛况相相比，受受前期涨涨幅过大大与市场场观望情情绪的双双重影响响，宝能太太古城此此次发售售堪称惨惨淡，77月仅成成交244套（北区区22套套，南区区2套）。波托菲诺诺纯水岸岸七期是是7月的的第一新新开楼盘盘，也是是调控以以来首个个开盘的的高端住住宅。本本次发售售的1号楼为为环湖精精装大宅宅，全部部为平层层单位，拥拥有景观观资源相相对丰富富，且完完全是现现楼发售售。共约约1522套，主主力户型型在1300-2330平方方米之间间。据发发展商透透露，开开盘当天天即售77成，且且选择一一次性付付款和按按揭方式式付款各各占5成成，到113日即即号称仅仅剩三种种户型在在售。但据百百思勤市市场部跟跟踪数据据显示，77月份波波托菲诺诺纯水岸岸并无成成交记录录。四、全市市新房交交易分析析1、成交交情况7月成交交数据区域总额（万元）环比（%）套数环比（%）面积（）环比（%）均价（元元/）环比（%）全市2585576-0.00616811-10.

5、961422236-6.6691817797.122罗湖103444-8.99449-14.0444777-6.886231005-2.223福田7931162.4454624.3322796617.33828366638.44南山358990-11.64201-22.69140558-18.762553308.766宝安131442155.00578950.55763966958.115205444-1.996龙岗713775-38.11584-41.37559004-35.23127667-4.445盐田16155-9.55212-14.2910322-14.851564496.2557月，深深圳市新新建商品品房“价价升量跌跌”，全全市6区区中，仅仅有福田田和宝安安两区成交交套数、成交面面积环比比大幅增增长，其其余四区区均有不不同程度度跌幅。 其中，宝宝安区环环比成交交套数及及面积增增幅最大大，同时时也是77月深圳圳市成交交冠军。主要得得益于该该区楼盘盘对当前前楼市的的准确研研判，或或不断推推出创新新、高性性价比的的产品，或或以特价价、区域域内相对对低价的的策略应应对。这这也是宝宝

6、安区77月成交交总额环环比增长长，但环环比均价价轻微下下跌的主主要原因因。 福田区成成交套数数环比增增长得益益于深港港1号（222套）、哈尔滨滨大厦（112套）等等中小户户型成交交；成交交均价的的环比增增长则主主要得益益于东方方新天地地（大中中华国际际金融中中心）（4450000元/）成交拉拉高整体均均价。 7月，是是龙岗“深圳扩扩容”的第一一个满月月，但龙龙岗区并并无新盘盘推出。上品雅雅园“特价房房”活动的的延续，为为项目带带来1005套的的骄人业业绩，荣荣居龙岗岗区成交交第一名名；公园园大地虽虽然已取取得预售售许可证证，但并并未推出出新盘，仍仍以山居居物业销销售为主主。总体体看来，凭凭借大运运一飞冲冲天的龙龙岗楼市市，对“深圳扩扩容”的反应应不如想想象中剧剧烈，但但也不排排除后续续力量再再次积蓄蓄后的爆爆发可能能。2、各区区成交面面积通过成交交数据看看，宝安安区与龙龙岗区依依然占据据深圳市市成交的的主要份份额，合合计高达达84%。7月月， 宝宝安区超超越龙岗岗区夺得得成交面面积第一一。主要要原因为为成交排排名前55名中有有4名是是宝安区区楼盘。福田、罗罗湖、盐盐田成交交面积较较小，

7、三区区总份额额仅为66%。主主要原因因为特区区“关内”土地稀稀缺，新新楼盘项项目数量量稀少。3、价格格走势7月，深深圳市房房地产二二级市场大大范围推推出特价价房的楼楼盘项目目相比66月大幅幅较少。导致整整体均价价略微上上涨： 福田区上上涨幅度度最大，均均价增幅幅高达338%。主要原原因有福福田区的的福田区区东方新新天地（大大中华国国际金融融中心）与与御河堤堤花园成成交拉动动整体均均价。 其余各区区均价相相对比较较稳定，幅幅度均在在10%以内。4、7月月成交套套数TOOP100名称套数面积（）万科金域域华府181141777.445水榭春天天花园125108222.998招商澜园园12495755.888上品雅园园10587766.511金地上塘塘道花园园8661655.122花乡家园园7731200.622丽湾商务务公寓7433244.6畔山御景景花园6651666.944公园大地地花园6668111.4龙兴商业业广场5435422.822总计958714884.332占全市总总量比56.999%50.226%成交套数数排名前前10共共计成交交9588套，占占全市总总量577%。成成交

8、面积积共7114844.322.，占占全市总总量500.266%。其其中： 前5名中中4名来来自于宝宝安区，前前10名名全部为为宝安区区与龙岗岗区楼盘盘； 龙兴商业业广场（龙龙兴国际际）为220044年开盘盘项目，开发商为深圳市康纳实业有限公司，因公司欠外债而无法办理房产证，导致楼盘销售长期停滞。但在7月13-16日突然出现集中成交，百思勤市场部进行了跟踪调查，拨打其售楼处电话进行咨询但提示电话已变更，项目具体情况有待进行进一步的调查和研究。五、各面面积区间间的成交交分析1、各面面积区间间成交情情况面积区间成交套数环比(%)成交面积积（）环比(%)成交均价价（元/）环比(%)成交金额额（万元元）环比(%)90以以下13866-18.13964557.664-20.541727759.3331666626-13.1390-114415285.337176221.99782.991157001-14.2727666956.881144以上14326.555281556.6631.335228330-0.66764288130.446 通过数据据可以得得出：990平方方米以下下的小户户型成交交13886套，成交套数与面积略微下降，但依然占据市场主要份额。且成交均价环比增长9.33%。主要原因为热销楼盘万科金域华府与水榭春天花园成交均价高于20000元/平米。 7月900-1444平方方米的中中大户型型成交环环比大幅幅度增长长达800%以上上，但成交交均价却却环比下降降14.27%。主要要原因为为天健阳阳光城共共成交拉拉低了该该区间的的整体均均价。 小户型楼楼盘价格格受市场场影响较较大，相相比之下下，中大大户型价价格受市市场影响响较小。2、各面面积区间间成交套套数分析析从成交套套数上看看，900平方米米以下中中小户型型占了882%的的市场份份额，其其中7月

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