娱园旅游度假区开发项目hlxe

1、上饶万万年娱园旅游游度假区区开发项项目可行性报告万年县招招商局项项目部20033年5月月目 录第一章 项目背景景1.1区区位条件件1.2微微观环境境1.3市市场环境境 1.44 产权权及机制制 1.55开发现现状 1.66优势分分析1.7困困难分析析第二章 旅游资资源调查查与分析析2.1旅旅游资源源状况2.1.1起伏伏的地貌貌2.1.2秀丽丽的水体体2.1.3宜人人的气候候2.1.4民风风纯朴的的农村景景色2.2资资源组合合评述2.3资资源总体体评价第三章 客源市市场分析析 3.11客源市市场定位位3.1.1逗留留目的分分析3.1.2地理理来源分分析3.1.3游客客嗜好分分析 3.22限制条条件分析析3.2.1季节节性、周周期性限限制因素素 33.2.2其他他旅游点点的存在在第四章 旅游游产品市市场定位位4.1定定位原则则 4.22开发思思路 44.3市市场定位位第五章 旅游产产品设计计与功能能分区 55.1旅旅游产品品设计 55.2游游览线路路组织设设计第六章 旅游游区形象象策划与与产品营营销策略略6.1营营销策略略6.1.1策略略6.1.2营销销步骤6.1.3目标标市场6.2促促销

2、宣传传6.2.1正确确的促销销思路6.3.2促销销渠道6.3.3促销销策划第七章 开发发的效益益估算 7.11景区建建设规模模 7.2建设设成本费费用估算算7.2.1基础础设施建建设费7.2.2绿化化工程费费7.2.3管理理费7.2.4不可可预见费费7.3效效益分析析7.3.1直接接效应7.3.2间接接经济效效益第八章 实施施步骤与与保障机机制 8.1分期期实施 8.11.1项项目分期期 8.1.22各期目目标 8.11.3实实施步骤骤 8.22保障机机制 8.22.1投投资开发发方式8.2.2经营营管理体体制万年县娱娱园旅游游度假区区旅游项目目策划总总体方案案受万年县县珠山乡乡党委、乡乡政府及及万年县县娱园旅旅游开发发有限责责任公司司的委托托，万年年县招商商局、万万年县旅旅游局、万万年县水水利电力力勘察设设计室对对娱园水水上旅游游度假区区进行旅旅游开发发总体策策划。策策划的内内容包括括项目地地旅游资资源调查查与评价价、客源源市场分分析与目目标市场场定位、旅旅游产品品开发总总体构想想与定位位、旅游游产品论论证与设设计、旅旅游地形形象策划划与营销销、投资资成本估估算与效效益分析析以及分分

3、期实施施步骤与与策略。第一章 项目目背景1.1地地理位置置项目开发发地余源源水库位位于江西西省万年年县珠山山乡，地地理座标标为北纬纬284015，东经经11770726。北面面是北源源村，南南部金流流村，东东有雩紫紫峰，西西至江西西水泥厂厂。库区区有余源源和金流流两个村村委会。1.2交交通条件件项目所在在地万年年县位于于江西省省东北部部，境内内有皖赣赣铁路。公公路有2206国国道穿境境而过，从从县城通通往各乡乡镇的路路面都实实现了硬硬化。目目前库区区与外界界的交通通联系只只有一条条机耕道道。随着着县乡镇镇对该机机耕道的的拓宽、平平整，该该库区发发展旅游游业的区区位交通通条件将将得到明明显改善善。1.3市市场环境境在大力发发展旅游游业的形形势下，江江西省提提出了“生态江江西，休休闲花园园”的旅游游发展构构想，上上饶市提提出了大大力实施施“鲲鹏战战略“，加快快旅游业业发展的的若干意意见。随随着社会会劳动率率的不断断提高和和城镇社社会经济济的迅速速发展，城城镇居民民闲暇时时间愈来来愈多，外外出旅游游的客观观需求愈愈来愈强强烈，形形成了巨巨大的旅旅游客源源市场。 虽然万年年周边地地区水体体旅游

4、资资源比较较丰富。但但同类型型的水库库（湖区区）旅游游项目则则不算太太多。开开发得比比较好的的是上饶饶枫泽湖湖、婺源源鸳鸯湖湖、万年年龙泉湖湖。但针针对鹰潭潭、景德德镇等地地的客源源市场，本本项目开开发则有有明显的的区位优优势；龙龙泉湖开开发先行行一步，正正在向市市场逐步步推销，则则是本项项目主要要的市场场竞争对对手。1.4产产权及机机制库区边岸岸、半岛岛等陆地地及其资资源产权权绝大部部分归珠珠山乡人人民政府府所有，少少部分为为陈营镇镇人民政政府所有有，库内内水域资资源产权权归珠山山乡人民民政府所所有。上上述两家家单位同同属于万万年县人人民政府府领导，关关系融洽洽，便于于协调。水库边岸岸、半岛岛上的山山林资源源一般按按现行政政策由珠珠山乡或或陈营镇镇下属村村、林场场管理，部部分采取取了承包包方式经经营，多多数处于于自然状状态；放放养水面面由珠山山乡人民民政府收收回，交交给娱园园旅游开开发有限限责任公公司一并并经营。1.5开开发现状状目前只有有江西水水泥厂工工人、家家属和附附近居民民到库区区游泳游游览，也也有一些些摄影爱爱好者来来此拍摄摄艺术照照片；半半岛上没没有人工工建筑；水库内内只有

5、少少量条件件简陋的的木船或或木排供供村民往往来、樵樵采和捕捕鱼，旅旅游开发发尚未起起步。1.6优优势分析析（1）项项目地的的区位条条件是发发展当地地旅游业业的主要要优势。特特别是项项目位置置处于万万年县城城近郊和和江西水水泥厂厂厂后，可可以形成成客流、物物流的“盆地效效应”，有利利于形成成旅游客客源规模模和旅游游资本积积聚。而而项目地地本身的的资源品品质是旅旅游开发发后走内内涵式发发展的内内在因素素。（2）立立项单位位的党政政领导，对对发展旅旅游业有有高度的的认识和和积极性性。围绕绕本项目目做了大大量相关关工作，政政府主导导是本项项目取得得成功的的有效保保障。（3）整整个项目目地理环环境处于于一个相相对封闭闭的状态态。水库库由低山山丘陵环环绕，除除了一条条机耕道道外，没没有其他他对外机机动车道道，便于于周边环环境的整整体保护护和项目目的经营营管理，这这是项目目开发以以后不断断提高品品位的重重要条件件。1.7困困难分析析（1）地地质地貌貌条件不不是十分分优越，在在社会上上的知名名度较低低。该水水体主要要用于本本地的水水利灌溉溉，功能能比较单单一，对对其他地地区没有有什么影影响；库库区边岸

6、岸土层不不够肥沃沃，植被被种类不不够丰富富，园林林绿化工工程难度度较大、周周期较长长。（2）旅旅游基础础设施缺缺乏。库库区目前前除了通通电和机机耕道正正在计划划拓宽平平整以外外，电信信和无线线通讯条条件急需需改善，否否则，将将直接影影响到该该项目的的实施。（3）万万年经济济欠发达达，长期期以来是是以农业业和工业业为主，第第三产业业比重较较小，旅旅游业更更是新生生事物。虽虽然发展展旅游业业已经提提上了议议事日程程，但是是，在群群众中对对旅游业业的认识识还有一一定的差差距，尤尤其是对对于应该该如何发发展旅游游业，还还缺乏必必要的科科技和人人才支撑撑。第二章 旅游游资源调调查与分分析2.1旅旅游资源源状况2.1.1起伏的的地貌余源库区区环周丘丘陵起伏伏。库区区周边最最高峰为为雩紫峰峰，海拔拔5522米。由由于构造造地层较较软，地地表风化化剥蚀较较严重，无无陡峭山山峰、象象形石等等观赏景景观。但但库区四四周群山山环抱，远远山近水水，富有有层次感感。库区区沿岸地地形迂回回曲折，半半岛星罗罗棋布，随随水位的的变化而而相应变变化。水水面被分分割得千千姿百态态，宛如如迷宫，为为旅游开开发提供供了良好好

7、的条件件。2.1.2秀丽丽的水体体项目策划划地总库库容达111000万立方方米，有有效库容容8077万立方方米，在在10. 2平平方公里里的集雨雨面积内内，群山山叠翠，林林木葱郁郁，除少少量生活活污水外外几乎没没有污染染源，使使水库保保存了清清纯洁净净的一湖湖秀水，水水体能见见度可达达3米以以上，库库区港湾湾相连，水水域富有有变化。湖湖区山水水相映，景景色迷人人，尤如如镶嵌在在群山中中的一块块秀玉，每每当清晨晨太阳初初升，湖湖水烁金金。黄昏昏，晚霞霞如胭脂脂，为湖湖面染上上一层金金色。月月夜，静静谧得湖湖面一片片银白，微微风吹来来，摇曳曳生辉，令令游人如如痴如醉醉。2.1.3宜人的的气候万年处于于北亚热热带，气气候温暖暖湿润，阳阳光和熙熙，无霜霜期长。由由于库区区森林覆覆盖率较较高，加加之水面面的温度度调节作作用，营营造了舒舒爽宜人人的小气气候，库库区空气气清新，富富含空气气负氧离离子及植植物精气气（空气气杀菌素素），具具有较高高的空气气质量，适适宜游客客开展娱娱乐休闲闲保健度度假活动动。2.1.4民风风纯朴的的农村景景色库区周边边余源和和金流两两村自古古民风纯纯朴，乡乡民们的的婚嫁、

8、节节庆活动动丰富而而有特色色，如玩玩彩灯、舞舞狮子、舞舞剑、打打秋千、挤挤棍，加加之金流流进村处处有4栋栋（樟树树、黄连连、楮树树、枫树树）百年年以上的的古树，极极具地方方特色与与旅游开开发价值值。库区区四周山山水相映映，风光光旖旎，春春夏秋冬冬景色各各异，旅旅游者到到此游览览有回归归自然之之感，仿仿佛置身身于浓墨墨重彩的的山水画画之中。2.2资资源组合合评述（1）项项目策划划地以自自然旅游游资源为为主，人人文旅游游资源为为辅，组组合度良良好，旅旅游可开开发性强强；（2）远远山近水水，线条条柔美，山山水比例例恰当，符符合黄金分割比比，给人人以一种种秀丽、和和谐的美美感；（3）人人文旅游游资源虽虽然数量量不多，级级别不高高，但也也是地方方特色，能能起到锦锦上添花花的互补补作用。2.3资资源总体体评价（1）本本项目地地是一个个以水体体为主，地地方特色色突出的的旅游客客体，自自然旅游游资源要要素较为为齐全，人人文旅游游资源相相辅相成成。（2）库库区资源源组合度度良好，水水面区域域开阔，富富有层次次变化，天天然质朴朴，可开开发性强强，适宜宜运用中中国园林林构景手手法进行行主题性性开发，将将之建

9、成成集观光光娱乐、休休闲度假假、水上上竞技为为一体的的多功能能综合性性城郊新新型水体体旅游区区。（3）有有良好的的自然生生态环境境，库区区青山秀秀水，绿绿视率高高，基本本未受到到污染，远远山近水水，树竹竹摇曳，田田园村舍舍，阡陌陌纵横，民民风纯朴朴，具有有浓郁的的江南农农村景色色，能对对城市游游客群体体产生较较强的吸吸引力。（4）加加大环保保力度，视视一湖秀秀水为旅旅游开发发的资源源基础，有有计划改改变湖区区植被树树种的单单调，大大量营造造观赏林林。（5）靠靠近主要要客源地地。地方方政府重重视，项项目地基基本无社社区居民民居住，开开发投资资费用相相对较小小。第三章 客源源市场分分析 对项目目地旅游游开发的的过程，从从逻辑上上说，应应首先从从研究市市场的实实力开始始。市场场研究的的目的是是确定潜潜在市场场并测算算其规模模，最终终使得管管理者正正确地理理解其身身处的经经营环境境。 旅游客客源的市市场规模模可以用用以下公公式表示示： G= M1+ M22/D 其中GG：客源源市场规规模； M1：市场引引发力或或称出游游动机； M2：目的地地的吸引引力； D：客客源发生生地与目目的地间间的距离离影响力力 所以，首首先必须须明确该该项目的的目标市市场，再再有针对对性地研研究该市市场的出出游动机机、对该该市场而而言目的的地的吸吸引力、以

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