xx区xx乡房地产可行性研究报告

1、XX区XX乡房地产可行性研究报告内 容 提 要XX区XX乡，属于XX市“十五方案确定的三大住宅新区之一。本文通过对XX区XX乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比拟后，依据XX区XX乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对工程的可行性与开发经营筹划提出初步意见，并结合工程的特点优势，对工程进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，工程总建筑面积11.72万平方米，工程总投资15594.85万元。经测算工程财务净现值3620.11万元，工程财务内部收益率27.1%，因此工程在经济上具有较强的可行性。关键字XX花园 工程投资 开发经营目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、工程概况第二章 工程开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸二、XX市房地产市场分析三、有利投资经济形势成因分析第三章 工程周边物业市场调查分析一、投资地块的地理环境二、XX地区区域分析三、工程周边主要物业分析四、XX乡消费者调查分析第四章 工程开发经营优势点与时机点分析一、房地产投资工程

2、开发经营时机形成模式二、工程开发经营优势点三、工程开发经营时机点第五章 工程定位一、目标市场定位二、产品定位第六章 工程规划、建筑设计建议一、工程总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章 工程开发经营策略及投资估算一、工程开发经营策略二、工程投资估算三、工程实施进度安排四、工程投资与筹资方案第八章 工程开发经营状况分析一、工程销售方案二、工程销售收入估算三、工程经营本钱估算四、工程利润估算五、工程现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 工程开发经营风险分析一、工程盈亏平衡分析二、工程敏感性分析三、工程开发经营主要风险及对策分析第十章 结论与建议第十一章 结束语第十二章 附录及主要参考文献第一章 前 言一、报告编制目的1、在对工程开发经营环境进行详细分析的根底上，结合工程所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对工程的可行性与开发经营筹划提出初步意见，并对工程的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和工程的特点，探索工程开发经营的可行方式。4、对工程进行投资分析和风险分析。5、对工程决策及其实施的优化

3、提出建议。二、报告编制依据1、XX市规划局规划方案；2、亿房网站 :/ fdc ；3、国家建设部及XX市公布的与房地产相关法律与政策；4、XX市2000房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料。6、XX市新洪泰中介代理公司提供的资料三、工程概况该地块位于XX区XX乡石桥村，总面积约125.59亩，属于XX市“十五方案确定的三大住宅新区之一XX乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据XX市规划局的要求，该地块已经根本平整通水通电，经市人民政府武政土字20012号文批准同意，且可以免收城市根底配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，也允许建高层40米以下，但比例不得超过20%。根据调查分析及以上资料，工程产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定工程主要技术指标如下：总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。容积率：1.4总建筑面积：11.72万M2其中：多层住宅：6.72万M2小高层住宅及别墅：4.48万M2公建面积：0.5万

4、M2建筑密度：22.5%绿化率：40%以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化第二章 工程开发经营环境分析一、2000年国内经济及房地产市场回眸投资时机孕育于经营环境之中，作为根底性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。2000年根据经济开展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业根底，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的开展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步上升，结构调整稳步推进，根底设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。?新华文摘?20015同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数值到达104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的开展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开

5、发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工工程快速增加如下表，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，?中国统计?China Statistics 20015，房地产市场也呈现出以下主要特征：全国房地产开发及销售情况表2000年实际 比上年同期+%住宅投资亿元 3318.7 25.8商品房新开工面积万平方米 28295 30.6商品房竣工面积万平方米 23027.9 16.4商品房销售建筑面积万平方米 16984.1 26.9商品房销售额亿元 3571.0 30.1其中：销售给个人亿元 2840.3 51.9占总销售额的比重% 79.5 -1 开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同

6、比增长25.8%。2 消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购置商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。3 销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。4 二级市场日趋活泼，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。5 需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房90平方米左右总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识

7、得到加强，品牌楼盘受到青睐。?中国房地产信息?20015 Real Estate Information of China 谢家瑾以上资料说明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步开展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。二、XX市房地产市场分析1 2000年房地产市场2000年XX市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.3

8、6亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况说明：XX市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。1个人购置率进一步增加。商品房个人购置率是反映地区房地产市场购置力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购置为6.91亿元，个人购置率为86.43%。从图中可以看出：2000年XX市商品房个人购置率是持续上升，至第四季度已经到达86.43%的水平，个人购置率的不断上升，也从一个侧面说明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速开展提供了条件。2房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四季度房地产投资总额为35.79亿元，在上季度的根底上进一步增长， 从左图看出：2000年各季度XX市房地产投资增长非常迅速，增幅很大，说明房地产业新的增长周期已经到来，同时也可以看出房地产需求对投资强有力的拉动作用。价格 指数一季度 1941.8 1000二季度 1963 1010.9三季度 2003.93 1031.9四季度 2021.66 1041.033截止2000年11月份，全市完成住宅投资20.87亿元，占房地产总投资的58.33%，2000年XX市住宅累计总投资75.82亿元，占房地产总投资的85.58%。其中住宅类物业价格指数具体见下表：各季度XX市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如以下图所示:通过以下图可以看出，第四季度住宅价格继续上涨，但涨幅小于上季度，原因是二季度的住宅价格基数相对较低，导致三季度住宅价格增幅较大，第四季度在三季度住宅价格基数相对较高的根底上难以继续保持较大的增幅，但总的趋势是住宅价格保持攀升。2市

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