惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告

1、惠州融通投资惠东华侨城地块可行性分析报告二九年十月二十八日 / 文档可自由编辑打印目 录一、项目分析21地块经济指标分析22地块四至分析33SWOT分析44地块价值分析5二、宏观经济对项目的影响分析101宏观经济发展趋势102房地产市场分析103惠东县经济走势（生产总值走势、五大基地建设）114惠东县固定资产投资12三、惠东房地产概况131惠东市场情况132华侨城在售项目分析163华侨城在售项目户型总配比1642010年入市项目分析185市场综述19四、项目入市时间预测及建议201入市时间建议202工程方面建议203营销方面建议21本报告目的主要是：u 对项目地块进行价值分析，推导出该地块的产品定位；u 对目前市场宏观经济的分析与目前在售项目的销售来推算本项目的入市时间。一、 项目分析1地块经济指标分析 项目位置：项目位于平山华侨城金光沿江边地段 总占地面积：4.5万平米 容积率：2.7 总建筑面积约：12.15万平米由容积率可知，该地块可作为多层加小高层用地，产品形态较为丰富。东北：金光居委，为村民自建房，视线较开阔，但环境相对较差2地块四至分析西北：西枝江流域，无遮挡，拥有优质景观

2、资源NEWS西南：菜地和金光村，视线开阔，但景观不优美西南：嘉洲花园及怡景湾花园3SWOT分析 地段优势 本地段位于华侨城片区规划内， 随着片区的成熟，区域价值会得到提升； 临近西枝江，便于后期的景观营造； 北部地块视线较开阔。 地段劣势 地块周边购物、教育、医疗设施等市政配套不齐全； 地段周边为村落，环境相对较差； 地块四周临路，噪音影响相对较大； 机会 周边高端住宅项目林立，对本地块会起到价值的提升； 随着片区的成熟，区域价值会逐渐体现出来； 环城北路的通车，将完善县城交通网络，拉大城市发展骨架，可能带来辖区乡镇的市民来县城置业； 惠东县“五大基地”建设工程，不但提升惠东的经济发展水平，同时扩大住房的需求量； 威胁 华侨城片区及周边片区在售及未来入市项目较多，可能会产生一定的竞争，分流部分客户； 目前经济虽有好转，但对于未来的经济走势不稳定。4地块价值分析 方案一入口两房三房21三房四房 1号地块是临西枝江，景观面优秀，已确定作为写字楼用地； 2号地块临未来规划的侨盛路和富星规划商业街，由于此地块无外部的景观资源，只能制造内部园林景观，并且此地块面积不大，建议规划为围合型布局，增加

3、通透性与楼间距； 把2号地划分为3个小地块，靠商业街地块噪音影响较大，建议做成两房和三房单位，两房靠外设置，三房靠近园林设置，又考虑到此地块对面为商业楼和嘉州花园，视线有一定遮挡，建议做成东南朝向的小高层，底层做商业裙楼； 地块前面为写字楼，对此有严重的视线遮挡，而此地块相对较安静，建议做成三房和四房.，三房靠外设置，四房靠园林设置，要求三房和四房的设计都能看到园林景观； 地块无明显的外部景观，但此位置较安静，视线开阔，也有可能看到西枝江部分景观，建议此地块做成三房和四房，考虑到整个项目的通透性以及旁边地块用途的不确定性，建议不做商业裙楼。 方案二入口4五房四房两房三房四房三房312 1号地块临西枝江，景观面优秀，已确定作为写字楼用地； 2号地块临未来规划的富星规划商业街，噪音影响较大，同时由于其优美的江景资源被1号地建筑物遮挡，无外部的景观资源，只能制造内部景观，建议靠商业街地块做成两房和三房单位，两房靠外设置，三房靠近园林设置，又考虑到此地块对面为商业楼和嘉州花园，视线有一定遮挡，建议做成东南朝向的小高层，底层做商业裙楼； 3号地处于整块地的核心部分，虽然无外部景观，但可以营造内部

4、的园林景观，并且环境安静，东南方向视野开阔，建议设置成东南朝向的四房和五房； 4号地块临规划的金盘路，无外部优美景观，但视线较开阔，建议临路设置成三房和四房，隔路为村庄，人流量不大，建议不做底商设置。二、 宏观经济对项目的影响分析1宏观经济发展趋势经济增长持续回升，经济主体信心趋于恢复据国家统计局初步核算，今年上半年GDP累计增长7.1%，比去年同期低3.3个百分点;二季度当季GDP同比增长7.9%，增速比上季回升1.8个百分点，GDP环比增速比同比增速快一步，及时地反映出经济回暖的势头。2房地产市场分析 房地产开发完成情况良好，有持续增长趋势2009年前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长13.4%，比1-8月提高2.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%。 全国商品房销售情况增长迅猛前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长7

5、3.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。 70个大中城市房屋销售价格指数持续上涨今年一至三季度，70个大中城市房屋销售价格累计平均上涨6.7%，一季度上涨5.6%，二季度上涨6.3%，三季度上涨8.2%。其中，新建住宅价格三季度上涨9%。3惠东县经济走势（生产总值走势、五大基地建设） 生产总值走势同比增长10.4%2009年上半年惠东县生产总值实现84.1亿元，同比增长10.4%，与惠城区（10.3%）、惠阳区（10.5%）增幅相近 五大基地建设可为项目带来潜在客户预计到2012年，惠东县“五大基地”建设将达到500亿元产值，为惠东发展提供强有力的经济支撑，新增就业岗位8.6万个，将会带来庞大的置业群体。4惠东县固定资产投资 上半年，全县固定资产投资总额达27.9亿元，比增95%，增幅创历年来同期新高，增幅居全市第一。固定资产投资主要体现在西枝江水利枢纽工程和环城北路。强大力度下的基础设施建设为惠东的经济建设提供了良好的环境。三、 惠东房地产概况1惠东市场情况年份施工面积（）竣工面积（）销售面积（）2006年1581152

6、1.22007年20612024.62008年179.6621.2715.162009年1-8月144.2813.637.39累计687.94269.968.3519%28%17%10% 近年惠东县商品房的销售均价保持年均18%的增长率，在遭遇全球金融危机的情况下，仍保持10%的稳步增长率。 2008年由于受到金融危机的影响，商品房销售面积同比降幅达到38%，近三年的平均销售大约为20.32万平米左右； 从2009年的数据已经市场状况来看，今年上半年没有新盘推出导致销售面积也偏低，但随着万隆的现楼热销及中航城的热销，销售面积预计将会比2008年有所提升。 2005年至2007年惠东房地产投资年增长120%以上，高于广东省年增长率近2.3倍 ，但2008年有所回落，2009年15月房地产投资同比增幅56.9%，房地产开发呈现迅猛增长的态势。12214114 一季度我县房地产开发投资延续了去年上升的势头，继续保持快速增长，一季度我县房地产开发投资总额为28147万元，与同期相比增长56.9%； 由于受大环境影响，商品房的销售面积与销售额与去年同期相比均出现下滑趋势。1-3月，商品房销售面积

7、为12039平方米，与去年同期相比下降3.6%；销售额2933万元，与去年同期相比下降30.1%。每平方米平均售价为2436.2元，与去年同期相比下降27.5%，但从4月份一来，受到利好政策影响，惠东楼盘成交量持续上升。2华侨城在售项目分析项目名称项目地址占地面积建筑面积（）容积率建筑形态总套数户型面积（）套数均价（元/）销售率畅销户型中航城惠东县华侨城文化广场西侧10万35万2.7小高层425（一期）三房98-143132400087%三房和四房四房157-174266假复98-17415复式157-27012怡景湾惠东县平山华侨城西枝江畔4.9万22万4.5小高层高层773三房143-148267340087%三房和四房四房145-163326五房193-199164复式289-36516丽景华庭惠东县平山镇华侨城三利埔丽景华庭3.6万18万5.2小高层442（二期）三房 131、49330087%三房和四房四房 147-182256五房 185-209106六房251-25231清辉花园惠东县平山镇黄排交桥水大另地原总工会内1.8万8万4.8小高层348三房13214832003

8、5%三房、五房、七房四房146-15778五房174-19578七房266-27144琪锦花园惠东县城平山镇黄排河与平深路交汇处3万10.7万3小高层125四房150-16075280098%四房、五房五房180-21050由上图表可知：以上项目建面均在10-15万平方米左右，容积率较高，户型以三房、四房、五房为主，产品结构相近，目前均处于尾盘销售，说明市场的刚需需求较旺盛。3华侨城在售项目户型总配比户型面积（）套数比例三房98-14859628%四房140-174100147%五房174-21039819%七房266-271443%假复式98-174151%复式157-365282%由上图表可知：华侨城在售项目户型主要以三房、四房和五房为主，其中四房所占比例达到47%，对于本项目户型配比设置具有参考指导意义。1. 惠东项目销售一览表（09年3月10月）户型2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月备注怡景湾4910023尾盘销售，成交量相对较少丽景华庭41721111115琪锦花园07811121清辉花园1020436中航城

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