西安直管公房管理难题破解
11页1、西安直管公房管理难题破解基金项目国家自然科学基金项目(71301013);教育部人文社科规划基金项目(13YJA79015。;陕西省自然科学基直管公房作为计划经济的产物,是我国住房保障系统中的重要组成部分,在解决人民居住和社会经济建设用房方面,发挥了积极作用。然而,随着社会经济和房地产市场的快速发展,直管公房管理与社会经济发展脱节的问题日益突出。由于土地资源的稀缺性,直管公房作为以保障性住房形式存在的重要存量土地之一,研究解决直管公房的管理问题,一方面可以更好地发挥直管公房为民服务的特性,另一方面也可以实现国有资产的增值,改善城市功能布局。近年来,许多学者针对直管公房的管理问题进行了研究,研究内容集中在直管公房信息化管理系统的建设,直管公房危房的修缮改造,城市转型与土地集约背景下直管公房的改造与管理,全国范围内直管公房的问题分析,城市层面的直管公房问题调研。作为西部中心,西安市的直管公房来源多样,历史久远,问题繁多,有很多本土化问题,亟须进行梳理分析。本文对西安市直管公房的历史沿革进行了梳理,通过实地调研,深入分析了当前西安市直管公房管理存在的问题,提出符合西安市直管公房实际状况的精细
2、化管理建议。一、西安直管公房的历史沿革直管公有住房是改革开放前,国家为国有企业、集体企事业单位职工分配的房产,由县级以上房地产行政管理机关或其授权单位进行管理。直管公房属于国有资产,产权与管理权分别归属于国家、房地产行政主管单位。西安市直管公房的来源主要分为以下几类:第一类是解放战争时期,没收的资本家、国民党及无产权人的房产;第二类是在社会主义建设初期的私房社会主义改造阶段,通过国家赎买、经租和公私合营等方式改造的房产;第三类是社会主义发展阶段中的计划经济时期,为满足人民居住与经济建设需要国家出资建造的房产;第四类是旧房改造及安置拆迁居民的住房。当前西安市直管公房主要有住宅和非住宅房屋两类,直管公房的基本特征为:1. 国家集中统一建设。直管公房作为一项国有固定资产,通过财政拨款的方式进行集中统一建设。20世纪70年代以前,直管公房以国家投资为主,70年代以后逐步转化为以职工所在单位投资为主。2. 租金低廉,福利分配制度。在计划经济时代,直管公房的经济管理实行低租金、福利制,不以盈利为目的,其宗旨是为人民生活和社会建设服务,采用行政手段分配,管理要义为“以租养房、设站管理”,即:“划域设
3、站,按房定员,上门收租,坐等报修,独家经营”。直到上世纪90年代房改,部分直管公房的租户可通过购买公房产权,获得租住的直管公房的产权,使之成为私有住房。西安市未出售的现存直管公房,租金长期以来都维持在很低的水平,西安市住宅类直管公房与非住宅类直管公房的租金标准依旧维持在2000年左右的政策,且均低于当时的社会平均水平。二、西安直管公房管理面临的现实问题(一)直管公房“以租养房”难以为继1. 租金标准过低当前执行的直管公房政策标准制定时间较早,不符合当今社会经济现状。目前,西安市住宅类直管公房的租金标准按西安市2002年公有住房成本价、市场价、公有住房租金标准(市政发200294号)执行,现住房租金按双职工家庭平均工资的9%收取,即每平方米使用面积月租金标准为2.00元。但实际上,租金一直维持在平均每平方米使用面积2元收取,并未实现社会发展水平按照双职工家庭平均工资的9%收取。非住宅类直管公房租金标准按西安市人民政府批转市XX局,XX局关于调整非住宅用房租金标准的报告的通知(市政发1991277号)规定执行,租金范围为4.7310.56元/m2.月。住宅类直管公房租金标准甚至低于当前我市
4、廉租房的租金标准(按使用面积为3.85元/m2.月)。非住宅公房租金标准与市场租金相差较大,造成国有资产价值流失。同时,使得直管公房租金管理严重滞碍,影响国有资产价值的实现。2. 巨大的直管公房租金“剪刀差”随着社会经济的快速发展,物价与劳动力成本不断上升,直管公房维修、维护管理等实际费用也随之上升,管理直管公房的房管所的运营成本大大增加。而较低的租金标准已给房管所带来“租不养人,租不养房”的巨大困扰,从2002年到2014年,住宅类直管租金标准一直维持在2元/m2.月,已形成巨大的直管公房租金“剪刀差”。政策不明朗造成了国有资产流失严重,无法保值升值,基层管理工作也无法正常开展。(二)违规转租转让问题严重从本质上来讲,直管公房的产权属于国家,承租人只享有占有和使用权,不得转租、转让及处分。现实中,西安市存在一些?挝缓透鎏说某凶个n匙胖惫花?房产权人私自进行直管公房的转租、转让等违规活动。直管公房使用权的私自更换现象严重,造成直管公房管理市场混乱,严重干扰了直管公房的收租、维护和管理,不利于国有资产的增值保值。(三)用途变更管理混乱西安市直管公房大多位于中心城区,地理位置优越,人流量大
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