限购政策松绑对珠海市斗门房地产市场的影响研究

1、北京理工大学珠海学院2020届本科生毕业论文限购松绑政策对珠海市斗门房地产市场的影响研究13摘 要限购松绑政策是国家提倡地方政府对房地产市场分类调控的体现，是促进市场自发调节的重要过程。在限购松绑的进程中，许多学者针对不同地区展开了限购松绑的相关研究。珠海作为粤港澳大湾区西部核心城市，在粤港澳大湾区规划和港珠澳大桥开通的利好政策下，珠海斗门房地产市场限购政策逐渐松绑。斗门区是珠海市西部开发的重要对象，因此，研究限购政策的松绑对斗门区房地产市场的影响有重大的意义。本论文在对斗门区实施的限购松绑政策进行梳理和对比分析基础上，进行了不同阶段限购松绑政策的区别研究，得出斗门区限购松绑的变化趋势。接着对斗门区房地产市场展开分析，围绕限购松绑前后斗门区房地产市场的土地市场和住宅市场产生的变化，研究限购松绑政策对斗门区房地产市场的影响和意义。最后针对斗门区的限购松绑政策存在的不足提出相关建议促进房地产市场的稳定发展。关键词：限购松绑；房地产市场；影响研究；斗门区AbstractThe policy of loosening the purchase restriction is the embodi

2、ment of the states promotion of local governments classified regulation of the real estate market, and it is an important process of promoting the spontaneous regulation of the market. In the process of restricting purchase and loosening, many scholars have carried out relevant research on restricting purchase and loosening in different regions. Zhuhai, as the core city in the western part of Guangdong, Hong Kong and Macao Bay area, under the favorable policies of the planning of Guangdong, Hong

3、 Kong and Macao Bay area and the opening of Hong Kong Zhuhai Macao Bridge, Zhuhai Doumen real estate market restriction policy gradually relaxed. Doumen district is an important object of the western development of Zhuhai City. Therefore, it is of great significance to study the effect of the deregulation of the purchase restriction policy on the real estate market of Doumen district. In this thesis, based on the combing and comparative analysis of the purchase restriction policy in Doumen Distr

4、ict, the thesis conducts a different study on the purchase restriction policy in different stages, and finds the change trend of purchase restriction policy in Doumen District. Then, the paper analyzes the real estate market in Doumen District, focusing on the changes of the land market and the housing market before and after the deregulation, and studies the impact and significance of the deregulation policy on the real estate market in Doumen district. Finally, the paper puts forward some sugg

5、estions to promote the stable development of the real estate market.Keywords: Loosen the purchase restriction policy; The housing market; Impact studies; doumen district目 录第一章 诸论11.1 研究背景及意义11.2 国内外研究现状11.3 研究的目标21.4 研究方法21.5 研究技术路线3第二章 房地产限购松绑理论及政策历程分析42.1 理论阐述42.2 珠海市限购松绑政策历程与分析5第三章 珠海市斗门区房地产市场研究93.1 珠海市斗门区房地产区域环境简介93.2 珠海市斗门区房地产市场分析11第四章 限购政策松绑对珠海市斗门区房地产市场影响研究154.1 限购松绑前后斗门区一级市场分析154.2 限购松绑前后斗门区二级市场分析164.3 限购松绑前后对斗门区房地产市场影响的对比分析21第五章 结论与展望22参考文献23致 谢24第一章 诸论1.1 研究背景及意义在我国的经济发展中，房地产业具有举足轻重的作用。

6、一方面，房地产的发展对我国经济发展具有正向促进作用;另一方面，房地产市场一旦产生波动，极容易对国家整个市场经济造成危害，甚至可能会导致再次面临经济危机。再者，房子的根本属性是国民居住的场所。所以，稳定和促进房地产市场健康发展是非常必要的。基于此，国家制定了一连串的宏观调控政策对房地产市场展开调控。自2011年国家“新国八条”的出台，中国的房地产市场进入了全国性限购调控时代，由投机投资者带动的需求逐步得到抑制，中国楼市供不应求、过热的局面也受到控制。在多年严厉的限购调控下，多地普遍出现房地产价格下降、需求不足库存积压、社会经济水平增长缓慢、财政税收不理想等现象。国家开始意识到中国的房地产市场存在着明显的区域差异化和城市特性化特点。在2014年的两会上，中央在再次强调房子的居住属性后，发表了新的调控方针“分类调控”，即地方政府可以从自身房地产市场发展情况考虑制定更具有针对性的宏观调控手段。于是，“分类调控”思想被提出后，许多城市接连对各自的限购政策在户籍对象、限购区域等方面实行了不同程度的松绑调整。由此可见，限购松绑政策是国家提倡地方政府对房地产市场分类调控的体现，是实现市场回归资源配置主

7、体地位必经的重要过程。在限购松绑的进程中，国内许多学者针对不同地区展开了限购松绑的相关研究。但在关于限购松绑政策对房地产市场的影响研究中选取对象并无细分到城市的某个行政区，当研究对象更加细分，地方政府制定的限购松绑政策对城市某区域的影响如何值得探究。本文选取位于珠海市西区的斗门区房地产市场作为研究对象，在粤港澳大湾区规划和港珠澳大桥开通的利好政策下，珠海市作为粤港澳大湾区西部核心城市，近几年在限购松绑上逐渐向西区倾斜，研究限购松绑政策对西区房地产市场影响具有重要意义。本论文在对珠海市至今推行的限购松绑政策进行梳理和对比分析的基础上，得出斗门区限购松绑的变化趋势，接着简单分析了斗门区房地产市场，并围绕限购松绑前后斗门区房地产市场的土地市场和住宅市场产生的变化，研究限购松绑政策对斗门区房地产市场的影响和意义，最后针对斗门区的限购松绑政策存在的不足提出相关建议促进构建健康稳定的斗门区房地产市场。1.2 国内外研究现状通过检索和阅读相关文献发现，国外学者对调控政策众多的研究中并无专门针对限购政策展开的研究，并且限购政策作为一项市场调控的行政手段在国外的研究中也无涉及，而限购政策在我国的发展历史

8、也仅有10年左右的时间，因此本文是针对国内的研究现状。就国内目前有关限购政策的相关研究中，大部分研究成果都是集中于限购政策对当地房地产市场的作用效果、实施的有效性以及时效性影响。2014年宋晓丹的限购政策对武汉市房地产市场的影响研究，通过实证研究和模型建立的方法分析了调控政策对房地产市场供给和需求的传导机制和对武汉市房地产住宅价格的影响1。2017年范作冰等人的新一轮限购令对房地产市场的影响探究以杭州为例中，结合了20162017年5月杭州房地产市场变化数据，从经济学的供需角度分析政策和房地产市场情况，运用问卷调查，实证研究了消费者的心理和行为以及市场预期2。2019年刘瑜的南昌市限购政策对房地产市场的影响，通过分析南昌市历年发布的限购政策，总结得出了房地产限购政策对南昌市房地产市场价格和成交量的影响特点、当地房地产限购政策的存在的不足以及改善意见3。历经数十年，限购政策也逐渐发展成由地方政府根据当地的经济情况和发展规划具体制定和实施了，发展的结果是大部分地区的限购政策已经慢慢地放松。这一形势引发了部分学者对限购松绑现象的研究，但目前国内学者对于限购政策松绑现象的研究相对较少。2016

9、年张海永的松限购政策对住宅价格的空间效应研究4；2017年邓蔚的限购政策取消对住房量价影响的实证研究5；2018年张可可的限购政策取消对房地产市场发展的影响6。而本文即是从限购放松的角度展开限购松绑政策对珠海市斗门房地产市场的影响研究。1.3 研究的目标自限购松绑政策的出现，国内许多学者从限购松绑背后的原因、效果等角度对其展开了不同程度的研究。限购政策松绑后对房地产市场是否能起到正向的调节效果，还是会产生反作用，这些都值得探究。本文选取斗门区房地产市场作为研究对象，首先通过梳理和分析珠海市至今实施的限购松绑政策，将梳理后所有珠海市已推行的限购松绑政策作为研究变量，接着对比分析斗门区房地产市场产生的房地产市场数据变化，最后研究限购政策松绑对珠海市斗门区房地产市场产生的影响和意义，并总结归纳本论文存在的不足。1.4 研究方法本论文在撰写的过程中采用的研究方法具体有以下这些：（1） 实证研究法本文是对珠海市房地产市场限购松绑政策的实证研究，所有研究资料都是来源于珠海市至今已执行的多次限购松绑政策，通过限购政策松绑前后的对比分析研究限购政策的松绑对珠海市斗门区房地产市场的影响，并进一步探讨限购政策的松绑对珠海市斗门区房地产市场的意义。（2） 文献研究法针对本论文所研究题目的主体对应检索相关参考文献，通过深入阅读后，对研究的题目内容和框架有大致的了解，为文章的进一步撰写提供写作思路和参考文献支撑。（3） 数据分析法通过收集限购政策松绑前后珠海市斗门区房地产市场的相关数据进行对比分析，增加了本论文研究的真实性和有效性，也能更清晰地从松绑前后斗门区反映的各方面数据变化情况总结出规律，最终得出限购政策松绑对珠海市斗门房地产市场的影响研究结论。1.5 研究技术路线图1.1 限购松绑政策对珠海市斗门房地产市场的影响研究路线图第二章 房地产限购松绑理论及

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