地产销售基础知识综述boqs

1、1.勒脚脚指室外外地面(或散水水)以上的的一小段段房屋外外墙。由由于这个个部位的的墙体经经常遭受受雨雪的的浸溅和和地下水水沿基础础上升而而使墙面面潮湿，冻冻融破坏坏，因此此要求使使用耐水水性较好好的材料料砌筑，或或用水泥泥砂浆抹抹面来保保护。22.绿化化率是是指规划划建设用用地范围围内的绿绿地面积积与规划划建设用用地面积积之比。3.平台楼房建筑体中没有上盖并高于层外地面之平面结构为平台。平台可供柱户纳凉、修憩、凉衣物等活动之用。平台可以在楼层顶部，也可以在腰部或底部。平台不计算建筑面积。4.期房习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。5.房屋屋的全面面建成包包括：建筑筑工程、设设备安装装工程及及内外装装修工程程结束，通通过竣工工验收；达到“七通一一平”，即上上水通、下下水通、排排污通、配配电通、气气通 (煤气、天天然气或或液化气气)、电话话通、道道路通、场场地平整整。发展展商出售售期房称称为预售售，购房房人买房房时就要要与开发发商签订订房

2、屋预预售合同同。6.日照间间距指前后后两排房房屋之间间，为保保证后排排房屋在在规定的的时日获获得所需需日照量量而保持持的一定定间隔距距离。77.建筑筑间距系系数：指遮遮挡阳光光的建筑筑与被遮遮挡阳光光的建筑筑的间距距为遮挡挡阳光的的建筑高高度的倍倍数；88.建筑筑的长高高比：指遮挡挡阳光的的建筑的的正面长长度为该该建筑高高度的倍倍数。当单单栋塔楼楼居住建建筑在两两侧无其其他遮挡挡阳光的的建筑（含含规划建建筑）时时，与其其他居住住建筑系系数不得得小于。多多栋塔楼楼居住建建筑成东东西向单单排布置置时，与与被其遮遮挡阳光光的板式式居住建建筑的建建筑间距距按照下下列条例例执行：相邻邻塔式居居住建筑筑的间距距小于单单栋塔式式建筑的的长度时时，塔式式居住建建筑长高高比的长长度，应应该按照照各塔式式居住建建筑的长长度与间间距之和和计算，并并按照其其不同的的长高比比，采用用不得小小于表规定的的建筑间间距系数数。相相邻塔式式建筑的的间距等等于或者者大于单单栋塔式式居住建建筑的长长度时，建建筑间距距的系数数不得下下于1.2。9.关于公公共建筑筑的间距距塔式建建筑遮挡挡中小学学教室、托托儿所和和幼儿园园的活

3、动动室、医医疗病房房等公共共建筑的的阳光时时，建筑筑间距由由城市规规划行政政主管部部门确定定，但不不得小于于上述（、）的的规定。如果塔式建筑遮挡的是办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑时，建筑间距系数按照上述（、）的规定执行。但下列情况由城市规划主管部门确定：二层或二层以下的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑；商业、服务业、影剧院、公用设施等建筑；与遮挡阳光的建筑属于同一单位的办公楼、集体宿舍、招待所、旅馆等建筑。10.容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的。11.商品房商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内、外销房已并轨。12.商品房的变频供水商品房的变频供水：是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。13.商商品房的的结构

4、 售房房的楼书书常见用用语，房房屋架构构可分为为砖混结结构、砖砖木结构构和钢筋筋混凝土土结构。14.商品房的使用率 商品房的使用率：是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。 15.水景商品房 水景商品房：是指依水而建的房屋。 17.微利房 微利房即廉价房，指的是房地产开发商修建的用于公开向社会让利出售获取自由微利的普通商品房。18.现房 现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。19.阳台建筑面积 指套内阳台的建筑面积，按国家建筑面积计算规则，封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。 20.跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间

5、、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。21、什什么是商商品房预预售？ 答：商品品房预售售，是指指房地产产开发企企业将正正在建设设中的商商品房预预先出售售给买受受人，并并由买受受人支付付定金或或者房价价款的行行为。222、房房地产预预售许可可证包包含哪些些内容？ 答：房地地产预售售许可证证包括括下列内内容：（一一）预售售许可证证编号；（二）发发展商名名称；（三三）项目目名称；（四）项项目坐落落地点；（五）土土地使用用权出让让合同书书号、地地块编号号；（六六）房房地产证证编号号、栋数数；（七七）批准准预售的的建筑面面积，其其中包含含的各类类建筑面面积和套套数、间间数；（八八）发证证机关、有有效期；（九）附附注内容容等。223、当当商品房房达到何何种形象象进度时

6、时，才可可以办理理预售许许可证？答：七七层以下下的达到到主体工工程封顶顶；七层层以上的的，主体体工程须须建到工工程预算算投资总总额的三三分之二二以上层层数。224、商商品房预预售需要要具备哪哪些条件件？ 答答：商品品房预售售需具备备以下条条件：（一）预预售人已已取得房房地产开开发资质质证书、营营业执照照；（二）按按照土地地管理部部门有关关规定交交付土地地使用权权出让金金，已取取得土地地使用权权证书；（三）持持有建设设工程规规划许可可证和建建设工程程施工许许可证，并并已办理理建设工工程质量量和安全全监督手手续；（四）已已确定施施工进度度和竣工工交付使使用时间间；（五）七七层以下下的达到到主体工工程封顶顶；七层层以上的的，主体体工程须须建到工工程预算算投资总总额的三三分之二二以上层层数；（六）已已在项目目所在地地商业银银行开设设商品房房预售款款专用账账户；（七）法法律、法法规规定定的其他他条件。25、是否可以认购内部认购时期的房地产？ 答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，房地产预售须经主管机关批准并获得房地产预售许可证后，才能预售。所谓内部认购，实际上是发展商逃避主管部门的管理，在取

7、得房地产预售许可证前的一种非法行为，其行为不受法律保护，是无效的。因此不能认购内部认购时期的房地产。26、什么是商品房现售？ 答：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。27、房地产现售需要具备哪些条件？ 答：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。28、什么情况下，开发商不得刊登房地产广告？ 答：凡下列情况之一的房地产，房地产开发企业不得刊登广告，广告发布者不得发布其广告：（一）未取得商品房预售许可证的预售商品房；（二）在未依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的房屋；（三）违章建设的房屋；（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋；（五）权属有争议的房屋；（

8、六）法律、法规规定禁止不得出售的其他房屋。29、开发商发布房地产广告时，应向广告经营与发布单位提交哪些材料？答：房地产开发企业或受其委托的单位刊登房地产销售广告，应向广告经营与发布单位提交下列材料的复印件，并出示原件：（一）营业执照；（二）房地产开发企业资质证书；（三）预售的，应提交房地产预售许可证。现售的，应提交房地产证。30、房地产销售广告应当包括哪些内容？答：房地产开发企业的房地产销售广告应当包括下列内容：（一）楼宇地点、竣工交付时间、售价等；（二）预售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产预售许可证证号；（三）现售的，应有房地产开发企业资质证书证号、房地产证证号。31、在在房地产产广告中中，不得得包含哪哪些内容容？ 答答：房地地产广告告不得含含有风水水、占卜卜等封建建迷信内内容，对对项目情情况进行行的说明明，不得得有悖社社会良好好风尚。预预售商品品房广告告中不得得出现融融资或变变相融资资的内容容，不得得含有升升值或者者投资回回报的承承诺；不不得出现现返本销销售或变变相返本本销售的的内容；不得出出现售后后包租或或变相售售后包租租的内容容。322、对售售楼广告告及资料料内容有有

9、哪些具具体规定定？ 答答：预售售商品房房广告中中以参照照物表示示项目位位置的，应应以从该该项目到到达参照照物的现现有交通通干道的的实际距距离表示示，不得得以所需需时间、车车程等来来表示距距离。项项目坐落落位置、示示意图，应应当真实实、准确确，比例例恰当。售售楼资料料上明示示的房屋屋装修标标准、材材料、设设备、竣竣工交付付使用时时间等应应当真实实、准确确、清楚楚。333、对未未取得商商品房预预售许可可证而而刊登房房地产广广告的，开开发商应应承担什什么责任任？答：对未取取得商品品房预售售许可证证而以“内部认认购”、“内部认认订”、“内部登登记”等方法法刊登广广告的，建建设、房房管和工工商部门门要加强强检查监监督，及及时查处处。344、在刊刊登房地地产广告告时，对对广告所所表示的的价格有有什么规规定？答答：房地地产广告告对价格格有表示示的，应应当清楚楚表示为为实际的的销售价价格，明明示价格格的有效效期限。预预售商品品房按套套(单元元)出售售的，价价格以套套内面积积计算；整栋出出售的，以以该栋房房屋建筑筑面积计计算房价价。销售售已建成成的商品品房以及及二、三三级市场场的各类类房屋交交易，广广告中要要注明交交易总价价。355、发展展商发布布虚假房房地产广广告时，应应承担什什么责任任？ 答答：对违违规发布布房地产产广告及及发布的的房地产产广告失失实、虚虚假的开开发企业业和广告告经营者者、发布布者，建建设、房房管部门门可责令令其限期期改正，逾逾期不改改正的可可通过新新闻媒体体曝光，给给予停止止审批新新的商品品房预售售项目、降降低资质质等级等等处罚。工工商部门门可责令令广告发发布者停停止发布布，并依依照有关关规定给给予处罚罚。366、对房房地产广广

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