实践中常见的房屋买卖合同无效的情形
10页1、1、 农村集体土地不行擅自用于商品房开发 案例:某开发公司同某乡合作开发了一块属于乡级全部的农村集体土地,公司出钱、乡政府出地,开发了100多栋带大棚的二层“洋房”公开销售,吸引了很多城市居民前去购买。集体土地可以进行“商品房”开发公开销售吗?分析:这种“商品房”的开发及销售均系违法行为,不具有法律效力,其房屋销售合同为无效合同。其理由:(1)依据我国土地管理法的规定,任何单位和个人建设须要运用土地的,必需依法申请运用国有土地。建设占用土地,如是农用土地转为建设用地的,必需办理农用地转用审批手续;()农用地的转用必需符合土地利用总体规划,在已批准的农用地转用范围内,详细建设项目用地应由市、县人民政府批准,并依法办理土地征用、补偿手续;()依据我国城市房地产管理法规定,集体全部土地经依法征用转为国有土地后方可有偿出让,即交纳入地出让金;()没有商品房预售许可证的项目严禁市场销售,城市居民购买农夫房不受法律爱护。王富利律师提示:()购房商品房肯定要查询该项目是否具有商品房预(销)售许可证,有了此证,表明国有土地运用证、规划许可证等四证齐全,此房可以办理房屋全部权证;()事先可到房地产交易所
2、官方网上查询,若网上未登记备案,则最好不要购买。2、工业用地上建住宅最好别买案例:前不久,王先生看中了市郊某工业园区内一栋独门独院“公寓式”小楼,价格低、环境好、距离市区又近,可一了解,此房土地性质为工业用地,房屋产权证是“办公用房产权证”,不能按揭贷款,还无法迁入户口。是买还是不买,王先生陷入了两难之中。 ”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。其次,虽然工业用地上可以建立不超过工业项目总用地面积的的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和一般住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,运用水、电、煤、暖气等配套将全部依据工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。王富利律师提示:购买商品住房土地用地性质不行忽视。工业用地国家规定运用期限为年,居住用地运用期限为年。此类房屋不享受住宅用地运用年期满自动续期的权利。3、“乡产权”房屋不受法律爱护案例:几年前,刘女士在旅顺北路购买了一栋
3、平方米带大棚的两层“小洋房”。最近,因生意须要,想贷点款,银行却以该房屋产权证不是国家法律认可、房地产管理部门统一颁发的房屋产权证为由,不予以贷款。刘女士这才知道自己购买的楼房的产权证是乡一级政府颁发的所谓“地产小产权证”的“乡产权”。分析:诸如此类的“大棚房”、“生态房”、“农业园”一般都是打着农业项目的旗号,在农村集体土地上开发建设的房屋,由于此类房屋所用土地没有变性为国有土地,没有向土地管理部门缴纳土地出让金,没有取得国有土地运用证,因而无法办出国家法律认可的、享有房屋全部、转让、处分、收益等权利,并由房地产管理部门(房地产交易所)正式颁发、国家建设部统一印制的房屋全部权证。一是从法律角度讲,“乡产权”房屋不受法律爱护。二是从日常生活讲,“乡产权”房屋不能公证、不能贷款、无法体现个人财产。三是周边的配套设施不完善。王富利律师提示:消费者在购买房屋前要弄清晰土地性质,分清居住用地、工业用地和出让土地、划拨土地的界限,要弄清房屋全部土地性质是不是国有出让土地,是不是商品住宅项目,有没有商品房销售许可证。不行听信开发商诸如“可变更为国有土地”、“可变更为产权房”的承诺,因为补办土地出让
4、手续要通过国土资源部门的层层审核,有些集体土地变性国有土地还要经过省国土部门或国家国土部门审批,商品房经营用地还要经过招、拍、挂环节,所以存在很大的不确定性。4、购买“合作房”、“联建房”要慎重案例:贺女士通过“中介”,相中了位于郊区旁边一栋合作联建二手“别墅房”,此楼独门独院、价格便宜、环境好,很快贺女士就同“中介”签订了“居间合同”。可与卖主一接洽,才知此房卖主仅有一份当时同开发商签订的“房屋买卖合同”和一张购房发票。分析:()购买“合作联建房”,特殊是农村集体土地上合作开发的联建房尤为留意,我国土地管理法明确规定:任何单位和个人进行建设须要运用的土地的,必需依法申请运用国有土地,建设占用土地,如涉及农用土地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续;()我国城市房地产管理法及有关司法说明规定:集体全部土地,经依法征用转为国有土地后方可有偿出让。集体土地的全部者违反规定擅自与他人签订土地运用权出让合同的,应当认定合同无效;()该房屋是某开发商与村里合作开发联建,其性质为土地运用权出让的特殊形式。该村在农用地转为建设用地的过程中未办理法定的手续,不具有法律效力,其土地上开发建设的房屋
《实践中常见的房屋买卖合同无效的情形》由会员pu****.1分享,可在线阅读,更多相关《实践中常见的房屋买卖合同无效的情形》请在金锄头文库上搜索。
小学一年级语文教案自选商场教学设计
呼伦贝尔储能设备项目实施方案_模板
精华版会计分录大全
吕梁市减污降碳协同增效设备项目可研报告
小学四年级班务工作计划范本(三篇).doc
第三讲向量的数量积的概念及运算
透过现象看本质
天津大学21春《成本会计》在线作业二满分答案91
无固定期劳动的合同
大连理工大学21秋《热质交换与设备》平时作业2-001答案参考3
《怀天经、智老因访之》阅读答案
大众汽车市场环境调查报告
微纳机器人技术创新产业园项目招商引资报告_模板参考
抚州消费电子防护性产品项目可行性研究报告(范文参考)
上海2018技防考试
氟化工艺作业安全生产资格证书考核(全考点)试题附答案参考8
月度工作总结标准版(3篇).doc
惠普超融合解决方案
爱岗敬业演讲稿模板汇编八篇
三组团建筑施工劳务分包合同木工
2023-12-09 30页
2023-06-21 8页
2022-10-18 24页
2023-09-11 50页
2023-09-15 12页
2022-11-14 2页
2023-11-21 11页
2022-12-23 3页
2023-03-31 7页
2022-09-20 21页