BOMA楼宇外围设备设施维护管理1、2章

1、第一章 维 护一位汽车修理工Jerry站在脏乱不堪的车库最前面，手里拿着简易机油滤芯清器，另一位名叫Joe的技工站在后面，正在修复一台发动机，零件摆满了整个操作台。Jerry认为更换发动机油非常有好处，应该定期更换，Joe认为修复发动机的代价太过昂贵。在广告的最后，我们听到了那名著名的广告语：Jerry说：要么现在付款给我，Joe停下手中的修复工作，补充道：要么稍后付款给我。这则广告在上世纪80年代非常流行，为大家带来一个非常有用的理念，即“维护”。在几乎所有我们管理与监督的商业楼宇中，楼宇系统维护费用远远低于过早的修理或替换。什么是：“维护”为使楼宇系统在其设计参数内实现全面运转和功效最大化，物业经理和楼宇工程团队需要开发出一套全面的维护程序。主要包括以下三种维护类型：被动性维护：更换烧坏的灯泡、维修故障发动机、修理故障水泵、修理不能正常使用的门是一种非常低效的维护方式，举例：预防性维护：设备预防性维护步骤包括拆分，检查部件，更换麿损组件，替换密封与垫片，增加零件润滑性以提升耐磨度，重新组装设备。几乎制造商都会为设备的特殊零件提供预防性维护标准。大多数情况下，预防性维护时间表常分为以

2、下几种时间阶段：一年、 半年、季度、双月、单月、半月、一周通常情况下，每个设备零部件的制造商都会提供一份明确的任务清单，列出每个需要进行预见性维护的任务，并对每个维护任务给出建议时间间隔。优于被动性维护，高质量预防性维护项目还能延长系统组件的使用寿用。此外，有证据显示，高质量预防性维护项目还能提高楼宇的销售价格（因为楼宇系统状况良好，近期内无需更换或维修），更有助于提升住户满意度（可以减少维修给住户带来的不便，不影响住户）。预防性维护是一场日持久的挑战，因此通常在工作刚开始就被缩减，有时候，会出现循环逻辑：预防性避免设备出现故障，因此减少了被动性维护的工作量。这时间，一些目光短浅的业主或物业经理会解释说，减少工作量，就能减少工程人员，从而提升整个物业的财务业绩。正如上文所言，这种方法只适用于短期，如果没有恰当的预防性维护，系统稳定性就难以为继。预见性维护：前瞻性维护。以可靠性为中心的维护。举例：我们知道制造商给出的灯泡使用寿命，我们也知道每年使用灯泡的时间。我们可以准确预计灯泡烧坏的时间。因此，很多楼宇选择集体更换灯泡，这是一种照明系统的预防性维护。优点：住户不会遇到灯泡不亮的情况，与

3、照明相关的服务呼叫降至为零请大家想一想：如果与照明有关的服务呼叫为零，能够为工程师节省多少时间？能为普通楼宇带来多少经济利益：楼宇工程师团队共同合作，利用夜间和周末同时对楼宇进行大面积更换灯泡。团队合作的好处在于，一个人负责架设爬梯、更换灯泡、擦试灯罩和反射镜，与此同时团队其他队员在地面上向工程师传递新灯泡，收回旧灯泡。另一个人负责后勤被给，即确保工作现场的新灯泡数量充足，并将旧灯泡送至回收区域。如果照明改造能够充分协调，根据团队工作效率的不同，更换全部灯泡和清理设备的平均时间只需5分钟，甚至更少。即便需要加班，费用也远低于灯泡烧坏之后再更换。很多楼宇每隔几年会进行一次集体更换灯泡，大多数楼宇灯泡都能在一个周末之内全部完成更换（取决于设备数量和协助工作的人员数量）。集体更换工作完成之后，数年内可能都不会再出现照明问题。 第二章 屋顶系统楼宇屋顶系统由各种组件构成，实现楼宇防水、隔热和排水的功能。屋顶系统体现了业主的投资实力，也占据了楼宇建设成本的一大部分。屋顶系统每天风吹日晒，是整个楼宇最坚实的部分，要接受阳光紫外线的灸烤，维护期间工人来回走动，偶尔还会有工具掉落，进行天台设备维修和清

4、洗窗户，还要根据所在地的不同其可承受的极端温度和天气现象。不幸的是，对屋顶系统的关注大多数来自于危机管理，很多物业经理认为屋顶系统“眼不见心不烦”。经济因素是维护屋顶系统的最重要原因。举例：一位业主在新建成的写字楼中，花500元安装新屋顶，保质期20年：如果该业主在使用过程中恰当维护屋顶，那么屋顶的预计使用寿命是20年。将500万分摊，每年的成本为：25万。如果该业主没有维护屋顶并在第15年对屋顶进行更换，那么均摊到20年，费用则包括：500万均摊至15年，平均每年33万新建成的屋顶寿命仍为20年，却应均摊至剩下的5年中（由于屋顶是原始建造，假设屋顶的更换成本以每年3%的速度增长，此次更换 还能再使用20年）20年的均摊总数就变为：前15年每年33万，后5年每年37万。如果业主保证屋顶使用满20年，那么提前更换的费用将比原来多出18万。更好的选项是：如果在这20年，业主对屋顶加以维护，并定期更换某些系统组件，那么屋顶实际的使用寿命可以延长至30年。500万均摊至20年，每年25万，更换推迟后，新屋顶在第21- 30年之间的实际费用则为0。总的算来，前20年每年费用25万，后10年费用则

5、为0.为使屋顶系统的使用寿命实现最大化，建议采取预防性维护策略（定期），实践证明：良好预防性维护能使屋顶使用寿命延长30-100%。良好的预防性维护措施则应包括：积极确保屋顶系统组件运转正常；在发生故障以及水渗入楼宇内前，对屋顶组件进行修理和/或更换关键是避免水穿透屋顶表层，渗入楼宇内。1）屋顶检查：屋顶类型安装日期制造商联系方式 质保期2）隔热层类型与厚度隔热层的材质3）排水系统维护记录竣工图纸4）孔洞与天台设备的位置施工图与送审记录内务管理：几个问题：房顶漏水吗？哪里漏？频率如何？有图纸吗？墙面、天花板、天台背面、地板或结构部件上有水渍吗？是否证明水已渗入楼宇内？天台饰板背面是否已经生锈、风化、剥落、裂缝、下沉或霉菌？（并非所有的屋顶漏水都是缺乏维护造成的。进入屋顶的人数，如维护人员、窗户清洁员、住户等）与屋顶维修量有直接关系。所以应该锁闭通道和门，尽量限制人员进入屋顶。在某些情况下，尤其是单层建筑，都会有简易伸缩爬梯直通屋顶，这给屋顶容易造成损害。可考虑安装行走垫避免屋顶表层受到损坏，确保行走垫不会影响排水系统。寻找垃圾和杂物在所有屋顶入口处设置类似于“禁止入内”的标志建立进入屋顶人员的工作日志；定期修剪屋顶上的树根，清理屋顶上的植物，如果发现屋顶上有植物，不要用力拔除，联系屋顶修理工，并请他除去植物，并修补树根穿透屋顶表面留下的损伤。树立员工意识，每次天台机器设备常规维护之后，都要对屋顶进行仔细检查，确保没有对屋顶系统造成连带损伤。确保锁闭机器设备的通道门，所有螺丝及其他扣件都记录在册。隐藏在压载物中不固定的螺钉或螺丝会刺穿屋顶的防水层，甚至造成冷却塔金属面板、屋顶装置或其他设备被暴风雨吹落，击中屋顶表面。工人还应管理好自己的工具，螺丝刀或锤子掉落都会损伤屋顶。如果在工作中对屋顶造成损伤，应尽快告知物业经理。每次风暴天气后都要检查屋顶（寻找积水、检查排水沟、排水孔、落水管以及水槽、寻找可能阻塞屋顶排水沟的冰块或积雪）

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