河南驻马店市房地产市场分析报告50页11M青苹果

1、河南驻马店市雅居园项目策划报告之市场部分凌峻地产（中国）有限公司2008年1月目 录前 言3调查背景概述4一、调查前期准备5二、调查实施5三、调查数据分析及报告撰写5四、调查结果的可信度分析6第一部分 城市宏观环境7一、驻马店市概况9二、城市宏观经济概况12三、城市规划布局13第二部分 房地产市场发展状况16第三部分 典型项目分析20第四部分 项目地块分析35一、项目地块分析36二、项目SWOT分析40三、地块价值总结42第五部分 消费群体分析43一、客户基本构成44二、驻马店市消费者购房心态45三、购房方式及价格敏感度47四、对本项目所在区域的评价48第一部分 城市宏观环境一、驻马店市概况（一）城市综述驻马店市位于河南省中南部,淮河、汉水两大水系上游,古为汝宁府地,素有“豫州之腹地，天下之最中”之称，处于“长江”、“陇兰”两大横向经济带之间。 这里古为交通要冲，因历史上南来北往的信使、宦官在此驻驿歇马而得名。1965年置驻马店地区行政公署，2000年撤地设市。全市辖确山、遂平、西平、上蔡、汝南、平舆、新蔡、正阳、泌阳九县和驿城区，185个乡镇和街道办事处，总面积1.5万平方公里。20

2、05年底，总人口830.7万人,其中城镇人口为139.2万人,乡村人口为691.5万人.这里历史悠久，区位优越，交通便利，资源丰富,劳动力充足,开发潜力很大。市内主要有山地、丘陵、岗地、平原等地貌类型。山地包括豫南桐柏山向西延伸的余脉，山地面积为1950平方公里，占全市土地总面积的13%。市区内的河流都是淮河和长江的支流，分东西两个流向。向东流者属淮河的支流，向西流者为长江的支流。两者均发源于西部山区的山谷地带。流域面积大于1000平方公里的河流有5条，大于100平方公里的有42条。驻马店市地处亚热带与暖温带的过渡地带，具有亚热带与暖温带的双重气候特征，是典型的大陆性季风型半湿润气候。阳光充足，热量丰富，雨量充沛，四季分明，温和湿润。（二）区位概况驻马店市位于河南省南部，地处北纬32183335、东经1131011512。东西长191.5公里，南北宽137.5公里，总面积15083平方公里，占全省总面积8.9%。东与安徽省阜阳市接壤，西与南阳市相连，北与周口、平顶山和漯河为界，南与信阳市毗邻。全市辖9县1区（汝南、平舆、新蔡、上蔡、西平、遂平、确山、正阳、泌阳县和驿城区）。中共驻马店市

3、委、驻马店市人民政府驻驿城区。（三）交通概况驻马店市交通发达。京广铁路纵贯南北，途经确山、驿城区、遂平、西平，单程全长115.29公里，设车站12个，其中驻马店车站为一等甲级客货中间站。 境内京广铁路、京珠高速公路和106、107国道纵贯南北，省道、县道纵横交错，四通八达， 阿深、新阳、上武高速正在紧张施工，北至新郑机场、南到武汉天河机场不足2小时的路程。2004年末，全市公路总里程4788.8公里，其中高速公路118.2公里，农村公路3323.9公里，干线公路1346.7公里，公路密度为每百平方公里有31.75公里。（四）资源概况驻马店地处亚热带与暖温带的过渡地带，四季分明，雨量充沛， 土地肥沃，气候温和，适宜多种农作物生长，是国家和省重要的粮油生产基地,素有“中原粮仓”、“中州油库”之称，常年粮食总产量500多万吨，占全省的1/10,其中小麦300多万吨，玉米160多万吨；油料总产70万吨，居河南省第一位；年出栏生猪840万头、牛90万头、羊390万只，分别居全省第一、第二和第四位，禽蛋总产量27万吨，位居全省第三位。平舆、泌阳、正阳分别为全国的芝麻、香菇、花生生产第一大县。相当丰

4、富的农畜产品，为发展农副产品加工业提供了充足的原料,加工增值的前景十分广阔，而且拥有800多万人口的大市场丰富低廉的劳动力，具备催生一批大型加工龙头企业的生产要素条件。【矿产品】驻马店矿产资源分布广，初步探明的矿产有30多种， 煤、铁、石油及一些非金属矿资源储量大、品质好，其中化工灰岩、玻璃用沙、莹石储量分别居全省第一、第二和第四位，新探明的金红石矿储量达5000万吨以上，居全国第一位。【水资源】驻马店水资源充足，全市有大小河流100多条，水库172座，水面32万亩，年均水资源总量约为63.6亿立方米，是豫南少有的水资源储量大市。全市水资源的利用水平较低，农业灌溉用水、工业用水、城乡人民生活用水、发电、养鱼用水总量年均为9亿立方米，只占全市水资源总量的15%。【渔业资源】境内共有鱼类79种，其中有经济价值的20余种，主要养殖鱼类有鲢、鳙、草、青、鲤、鳊等，还有一定的甲鱼、黄鳝、淡水白鲳、银鱼等特种水产品。全市共有养殖总水面52万亩,占全省总水面的7.4%,居全省第三位。可养殖面积42.8万亩,其中水库171座，21万亩，池塘36000个，19.3万亩，河道36段，2.5万亩。已利用养殖

5、面积39万亩,另外还有上百万亩的低洼易涝地和一定的稻田、废旧窑坑等宜鱼资源可供开发利用。【旅游资源】根据2004年旅游资源普查结果，全市确定旅游资源单体2524个，占国家旅游资源普查标准所制定的155个基本类型中的132个，薄山湖白垩纪火山遗址、薄山湖南北地质分界标志地等为全国罕见。有国家4A级旅游区1个（嵖岈山风景区）,国家地质公园1个（嵖岈山风景区），省级风景名胜区3个（嵖岈山、薄山湖、铜山），文化旅游区1个（天中文化旅游区），国家森林公园2个（薄山、乐山），国家水利旅游区1个（薄山湖），省级湿地自然保护区1个（宿鸭湖），省级森林公园3个（铜山、金顶山、白云山），全国重点文物保护单位3个（西平战国冶铁炉遗址、上蔡西周蔡国古城遗址、竹沟中共中央中原局旧址），省重点文物保护单位30处，市县重点文物保护单位140处。（五）城市发展今天的驻马店市，深厚的中原文化底蕴和独具的风土人情彰显着这座历史文化名城的恒久魅力。在国家统计局河南省辖城市投资环境评价报告中，驻马店市政府部门管理效率名列全省第二；2006年8月份，驻马店市被评为跨国公司眼中最具投资潜力的20个中国城市之一。【城市概况小结】驻

6、马店历史悠久，是古代重要的战略要地及交通干线；地处河南中南部，环境得天独厚，农业资源发达，自然景观和人文景观资源丰富，素有“豫州之腹地，天下之最中”之称。驻马店为中部地区连接南北的交通枢纽，公路、铁路城际交通便利，城市区位优越。驻马店阳光充足，热量丰富，雨量充沛，四季分明，温和湿润，适合居住。一个城市的历史造就了一个城市的文化烙印，封闭与开放，进取与闲散，创新与守旧，传统与现代，渴望快速发展成国内有影响大城市，形成了今日驻马店独特的地域文化和生活品性。二、城市宏观经济概况驻马店市总体经济发展处于河南省下游水平，但经济发展较为迅速。2007年前三季度生产总值524.59亿元，增长11.6。全社会固定资产投资完成195.59亿元，增长39.5。城镇居民人均可支配收入7282元，增长23.7，农民人均现金收入2715元，增长20.5。金融机构存款余额540.9亿元，比年初增加60.9亿元，增长12.7；贷款余额332.87亿元，比年初增加39.7亿元，增长13.8。【城市宏观经济概况小结】驻马店市近年来经济发展稳定，GDP产值不断增高，而且固定资产投资迅猛，增长速度十分的快，加上各个产业稳定

7、发展，整体发展势头强劲。驻马店居民人均可支配收入不断提高，人口数量800万，社会消费市场较大。这些都为房地产市场发展奠定了良好的市场基础。三、城市规划布局（一）城市发展定位豫南地区商贸核心城市；工业门类齐全、城乡统筹发展的区域性中心城市；国家级农业现代化与城乡一体化发展示范区。（二）北上引进大型投资商在新区基础上以标准天中新城，以文化、居住、商贸为主。布局金融中心、国际贸易中心、城市展览馆、会展中心、行政中心、文教体育中心。新城核心区以西布局高教园区（黄淮学院、驻马店职业技术学院等高校）。新城核心区以北布局高新技术产业园区，包括一个省级创新技术研发基地（轻化工和新材料），一个民营产业园区、一个轻工业产业园区和一个高科技产业聚集区（电子、生物工程和硬化材料）。新城核心区以东至京广铁路，以南至雪松路为高档住宅区，突出住宅高端路线。（三）东进铁东地区旧城改造。雪松路以北至顺河街道打造成为豫南绿色农业加工和食品工业基地。南海街道以南发展造纸工业园和重型机械工业区，中华路西段至高速公路布局化工工业城。南下：烧山以东至铁路以南方钢铁集团和蓝天热电为核心打造机械装配和能源开发基地。李湾以北为民营装配

8、业产业园。烧山以西至郑武客运专线布局现代物流业基地。（四）西突天中山大道北段以西至三环打造现代医药和轻纺服装产业园。新区委为中心的纵向带状街区（盘古山路-雪松路-练江路-西三环）为一般性住宅区，西三环以西至西火车站为工农商贸批发区和物流仓储区。（五）老城改造人民街道改造成精品老城风味商业零售区，新华街道主要以批发业为主。东风街道发展住宅区，西园街道为老城核心区（商务区和城市服务区）。练江河改造工程（森林公园至风光路），富有天中文化特色的风光带。烧山乐园建设。（六）城市副中心（专业镇）关王庙、水屯、朱古洞、胡庙四个工业聚居小区；诸市乡现代农业基地；滨湖（宿鸭湖）旅游风光带和生态工业园，古城重工业基地。四、城市未来综合发展规划驻马店市十一五经济发展布局：建设“一个中心”、“一个经济带”、“四个基地”。“一个中心”：以驻马店市区为中心点，遂平、汝南、确山三点环线，构建市域经济圈；通过107国道和新阳高速公路，密切与次中心城市西平、新蔡的经济联系，推动全市加快发展；“十一五”末,初具豫南地区经济中心雏形。“一个经济带”：以驻马店市区为辐射点，遂平、确山为两翼，以107国道为轴线，拉大城市框架，

9、构建交通网络，发展产业集群，完善市场体系，培育发展工业经济隆起带。“四个基地”：（1）加工配套基地。（2）现代农业基地。（3）东西交流示范基地。（4）特色旅游基地。优化城市布局，强化驻马店中心城市地位。遂平、汝南、确山三点连线环中心城区，构建市域城市经济圈。以中心城区为辐射点，遂平、确山为两翼，往北延连西平，有效整合资源，改善交通条件，推动一体化发展；提高产业关联度，促进产业集聚；构建以107国道为轴线的工业经济隆起带。扩大辐射半径，促进东部核心区汝南、副中心城市西平、新蔡与其它县城、相邻省、市城市的经济联系与功能对接；梯次推进上蔡、平舆、正阳、泌阳立足现有基础，发挥各自优势，壮大支柱产业，辐射所辖小城镇加快发展，加强对农村经济发展的带动，不断提高城镇化水平。合理规划中心城区布局，在中心城区京广铁路线以东建设现代化工业区；工业区与宿鸭湖之间逐步发展为工业区服务的社区。京广铁路线以西形成物流、人流、信息流高度集中的商业区、文化区、行政区。适时适度推进北三环以北，西三环以西的开发与建设。经过“十一五”的发展，驻马店中心城区人口达到60万左右，建成区面积70平方公里左右。9个县城人口争取各达到15万以上，29个市级重点镇总人口达到60万以上，全市城镇化率达到30以上。【城市规划发展小结】城市规模迅速扩张，城区发展概念和发展空间较大，既定驻马店市主城区亦稳定发展，主城区内区域发展目标比较明确，由内向外环形扩张趋势明显。加上政策的推行，城市的扩大发展，城北房地产市场前景将会十分乐观。而且城镇人口的不断增多必然推动房地产市场的发展。

《河南驻马店市房地产市场分析报告50页11M青苹果》由会员cl****1分享，可在线阅读，更多相关《河南驻马店市房地产市场分析报告50页11M青苹果》请在金锄头文库上搜索。