契税政策基础知识

1、 契税知识讲座 契税基础知识识（一）第一部分契税税的概念、契契税的特点、契契税的发展史史、契税的纳纳税义务人、契契税的征收对对象及契税的的征收范围一、契税的概念念及其特点（一）契税的概概念及释义、契税的概念念基本概念契税是指土地使使用权、房屋屋所有权权属属转移时，国国家按照当事事双方所签订订的合同（契契约），以及及所确定的价价格的一定比比例，向取得得土地使用权权和房屋所有有权的单位和和个人征收的的一种税收。、契税概念的的不同定义契税，简单地地说，契税指指在土地使用用权、房屋所所有权的权属属转移过程中中，向取得土土地使用权和和房屋所有权权的单位和个个人征收的一一种税。契税是对转让让、买卖、赠赠与、交换发发生权属转移移的土地、房房屋为征税对对象，向权属属承受人征收收的一种财产产税。契税指在土地地使用权、房房屋所有权的的权属转移过过程中，向取取得土地使用用权和房屋所所有权的单位位和个人征收收的一种税。、契税概念释释义从这个定义中我我们可以看出出这几个方面面的内容：契税的征收对对象是以出让让、转让、买买卖、赠与、交交换发生权属属转移的土地地、房屋为征征税对象；契税的征收对对象土地、房房屋在国内

2、。契税的纳税义义务人：在中中华人民共和和国境内转移移土地、房屋权属，承承受的单位和和个人为契税税的纳税人。契税是对土地地、房屋权属属的承受人征征收（即缴纳纳契税的是承承受土地、房房屋权属的单单位和个人）；契税的属于于财产税。契税征收对象象的应具备的的条件。转移移的客体，一一是土地使用用权，不是土土地所有权；二是房屋所所有权。权属必须发生生转移。首先先是土地、房房屋权属必须须发生转移，由由一方转移到到另一方。其其次是土地、房房屋权属人关关系发生变化化，由一个权权属人变更到到另一个权属属人。权属发生转移移必须有经济济利益关系。除除土地使用权权赠与、房屋屋赠与外，权权属转移时，承承受方必须支支付一定数量量的货币、实实物、无形资资产或者其他他经济利益。二、契税的特点点契税除了具体其其他税种的强强制性、无偿偿性、固定性性等税收共性性外，还有以以下特点：第一，契税是在在房产地的转转让环节征收收，每转让一一次就征收一一次契税。这这一点有别于于契地占用税税等行为税；第二，契税由取取得土地、房房屋权属的一一方缴纳。这这一点与其他他税种有着明明显的区别。例例如营业税、土土地增值税等等都是由取得得收入的一方

3、方缴纳。二、契税的发发展史1、契税的产生生 契税起源于东晋晋（公元3117年或公元元318年）的的“估税”。“估税”规定：凡买买卖田宅、奴奴裨、牛马，立立有契券者，每每万钱向官输输钱四百（卖卖者输三百，买买者输一百），名名叫“输估”；无契券者者，从价百抽抽四即4%，名名叫“散沽”，这是对田田宅买卖征收收契税的开始始。“民凭文契官官凭印”的说法从何何而来？契税税在我国有悠悠久的历史。起起源于东晋的的“估税”，到宋代逐逐渐趋于完备备。北宋开宝宝二年（公元元969年）规规定：凡民间间典买田宅，要要在两月内向向官输钱，请请求验印，名名“印契钱”。此后，历历代沿袭，并并不断改进，各各个时期办法法不一，税率率也常变动。由由于契税是以以保证产权名名义征收的，长长期以来大都都是纳税人自自动向政府申申报纳税，请请求验印或发发给契证（也也称“税契”），以确保保产权，因此此，契证就成成了产权的象象征，在群众众中的印象是是很深的，得得到产权时依依法向政府纳纳税领契，也也就成了很自自然的事。这这也是民产谚谚语常说： “民凭文契官官凭印”、”买地不税契契，诉讼没凭凭据“的由来。2、契税的发展展这里只介绍建国国以来

4、契税政政策的演变过过程。 建国国以来契税政政策的演变分分这样几个阶阶段： 第一阶阶段为新中国国成立至19954年。这这期间，政务务院于19550年颁布了了契税暂行行条例。此此条例对旧中中国的契税制制度进行了改改革。在纳税税人、征税对对象、税率、税税目、纳税期期限和违章处处罚等方面，都都重新作了明明确的规定。条条例规定：凡凡土地房屋之之买卖、典当当、赠与和交交换，均应凭凭土地、房屋屋的产权证，由由当事人双方方订立契约，由由产权承受者者缴纳契税；税目设置为为四个：买卖卖、典当、赠赠与和交换；税率为：买买卖、赠与为为6%；典当当为3%；交交换价值相等等者，免征契契税，不相等等者，就其超超过部分按买买卖税率计征征；对共有、分分割土地、房房产不征收契契税。第二阶段为19954年至11978年新新宪法公布。11954年财财政部经政务务院批准，对对契税暂行行条例条例例进行了部分分修改。修改改后，产权转转移的土地不不征税。到了了1962年年以后，契税税的征收范围围进一步变成成了只对个人人房产征税。第三阶段自19978年到11990年。 1978年年新宪法公布布后，国家逐逐步落实了房房产政策，城城乡房屋

5、买卖卖又重新活跃跃起来。19990年，全全国契税征收收管工作全面面恢复。第四阶段。19990年至11997年是是全面完善契契税征管政策策与措施的最最重要的阶段段。从19990年开始，由由于契税暂暂行条例立立法年代久远远，大多数规规定已不适应应当时的实际际情况，实际际工作中难以以操作，契税税筹集财政收收入和调控房房地产市场的的功能逐步丧丧失，修改契契税暂行条例例的工作被被提上了议事事日程。经过过大量调查研研究，数易其其稿，19997年7月77日国务院令令第224号号颁布了中中华人民共和和国契税暂行行条例。11997年至至今为第四阶阶段。新的契契税暂行条例例中重新明明确规定：在在中华人民共共和国境内转转移土地、房房屋权属，征征收契税，承承受权属的单单位和个人为为契税的纳税税人。条例颁颁布后，契税税在调控房地地产市场，增增加地方财政政收入方面发发挥的作用越越来越积极，成成为最俱发展展潜力的税种种。3、为什么要设设立或者说要要征收契税呢呢？契税之所以长期期存在，并成成长为地方财财政收入的主主要税种，其其原因有以下下三个方面：契税历史悠久久，税制不断断完善，适应应社会经济发发燕尾服需要要。契税作

6、为为一个古老税税种，在中国国不同的历史史时期，税收收制度不断改改革，使其更更加适合当时时社会经济发发展的需要，经经过多次调整整，使其逐步步成为公民认认可度高，符符合国际惯例例，征收成本本低，调节功功能强的税种种。 契税具有保障障不动产所有有人合法权益益的功能。历历史上契税是是以保护产权权名义而征收收的，长期以以来大都是纳纳税人自动向向政府申报纳纳税，就是求求得验印或发发给契证，来来保护自己的的财产。因此此，契税在群群众中影响较较深，素有“民凭文契官官凭印”、”买地不税契契，诉讼没凭凭据“的谚语为证证。契税筹集财政政收入的功能能起来越强。不不论是在历史史上还是现在在，契税都是是对财产征收收的一种税，是是国家税收的的组织部分，是是国家筹集收收入的手段。特特别是随着经经济形势的发发展和改革开开放不断深入入的现在，房房地产业已成成为地方财政政收入的重要要来源。从全全国情况看，自自1990年年恢复征收以以来，当年完完成37亿，22011年度度全国完成契契税27644亿元，增长长之幅度连年年列地方税种种之首。三、契税的纳税税义务人1、契税的纳税税义务人契税纳税义务是是指在中华人民民共和国境内内承受

7、所转移移的土地、房房屋权属的单单位和个人。所称单位，是是指企业单位位、事业单位位、国家机关关、军事单位位和社会团体体以及其他组组织。所称个人，是是指个体经营营者及其他个个人。2、契税纳税义义务人的特殊殊规定以招拍挂方式式出让国有土土地使用权的的，纳税人为为最终与土地地管理部门签签订出让合同同的土地使用用权承受人。地产开发公司司通过挂牌方方式取得土地地使用权，并并负责拆迁和和办理灭籍手手续，其前期期支付的拆迁迁补偿费，无无论政府返还还与否，都应应计入其契税税计税依据，照照章征收契税税。 房地产开发公公司通过挂牌牌方式取得土土地使用权，不不负责拆迁和和办理灭籍手手续的，其契契税计税依据据为缴纳的土土地出让金和和其他土地出出让费用，不不包括代为支支付并由政府府返还的拆迁迁补偿费。拆拆迁环节契税税纳税人为签签订拆迁补偿偿协议和办理理灭籍手续的的单位和个人人。 土地使用权交交换、房屋交交换，交换价价格不相等的的，由多交付付货币、实物物、无形资产产或者其他经经济利益的一一方缴纳税款款。交换价格格相等的，免免征契税。以划拨方式取取得土地使用用权的，经批批准转让房地地产时，应由由房地产转让让者补缴契税

8、税。 四、契契税的征收对对象1、契税的征收收对象契税的征收对象象是指在中华人民民共和国境内内所转移的土土地、房屋权权属。2、契税的征收收对象应具备备的三个条件件转移的客体，一一是土地使用用权，不是土土地所有权；二是房屋所所有权。权属转移必须须发生转移。首首先是土地、房房屋权属必须须发生转移，由由一方转移到到另一方。其其次是土地、房房屋权属人关关系发生变化化，由一个权权属人变更到到另一个权属属人。必须有经济利利益关系。除除土地使用权权赠与、房屋屋赠与外，权权属转移时，承承受方必须支支付一定数量量货币、实物物、无形资产产或者其他经经济利益。 五、契税的征收收范围1、契税的征收收范围国有土地使用用权出让；土地使用权转转让，包括出出售、赠与和和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换；以土地、房屋屋权属作价投投资、入股；以土地、房屋屋权属抵债；以获奖方式承承受土地、房房屋权属；以预购方式或或者预付集资资建房款方式式承受土地、房房屋权属。 2、相关概念念的解释国有土地使用用权出让，是是指土地使用用者向国家交交付土地使用用权出让费用用，国家将国国有土地使用用权在一定年年限内让予土土地使用者的的行为。土地

9、使用权转转让，是指土土地使用者以以出售、赠与与、 交换或或者其他方式式将土地使用用权转移给其其他单位和个个人的行为。土地使用权出出售，是指土土地使用者以以土地使用权权作为交易条条件，取得货货币、实物、无无形资产或者者其他经济利利益的行为。 土地使用权交交换，是指土土地使用者之之间相互交换换土地使用权权的行为。房屋买卖，是是指房屋所有有者将其房屋屋出售，由承承受者交付货货币、实物、无无形资产或者者其他经济利利益的行为。房屋赠与，是是指房屋所有有者将其房屋屋无偿转让给给受赠者的行行为。房屋交换，是是指房屋所有有者之间相互互交换房屋的的行为。3、契税征收对对象与征收范范围的区别 契税征收范围总总的来讲是土土地、房屋权权属转移。但但决不是所有有的土地、房房屋权属转移移都征收契税税，如对法定定继承、离婚婚房屋财产分分割而将原共共有房屋归属属一方、棚户户改造用地、公公司制改造、企企业合并与分分立、股权变变动导致企业业法人房地产产权属更名等等等就不征收收契税，典型型是条例提到到的农村集体体土地承包经经营权的转移移；所以契税税条例只在契契税征收范围围内确定了出出让、转让、买买卖、赠与、交交换发生权属属转移的土地地、房屋这几几种行为征税税。契税的征收范围围是纲，契税税的征收对象象是目。这一一点，也可以以从契税条例例的第一条和和第二条验证证：第一条是规定对对境内转移土土地、房屋权权属，承受者者征收税；第二条明确：转转移土地、房房屋权属是指指国家土地使使用权出让、土土地使用权转转让、房屋买买卖、房屋赠赠与和房屋交交换的行为。第一讲契税基基础知识（二二）第一部分契税税的计税依据一、契税的计税税的依据的种种类、以成交价格格为依据，计

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