ft-tz-lc1项目拓展及论证流程

1、编号：复地（集团）股份有限公司流程手册文件版本：1.0项目拓展及论证流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人项项项项项项项项项项1/2项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项NY项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项NY项项项项NY项项项项NY项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项N项项项项Y项项项项项N项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项NY项项项项NYN项项项项项项Y项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项12项项项项项项项项项项2/2项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项12项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项YN项项N项项项项Y项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目标为保持公司持续性发展，寻找房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分科学论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。适用

2、范围本流程适用于房地产各类项目的开发，是为获得土地所进行的前期机会研究及可行性分析等项目论证过程，以决策是否获取土地。术语和定义3.1项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响项目开发的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。3.2项目简报：是对有初步意向的项目做出初步的分析报告，并在此基础上做出初步预测，以判断是否进入可行性研究阶段。3.3可行性研究：是对准备开发的项目进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。部门职责4.1区域投资发展部：负责进行基础信息研究，收集地块信息和重要地块筛选；负责组织编制项目简报；负责制订项目可行性研究计划，组织编制项目可行性研究报告并上报集团审批；负责招投标项目的标书制作，并组织进行投标工作；参与二手项目的尽职调查，负责相关资料的归档管理。4.2区域营销管理部：负责项目所在区域的市场调研，编制项目简报中的市场分析、初步产品定位建议与营销初步计划；负责编制项目可行性研究报告初步产品定位、市场分析部分。4.3区域设计管理部：负责提供项目简报中的规划控制要点；负责编制项目可行性

3、研究报告规划草案。4.4区域审算合约部：负责完成项目简报和可研阶段的成本初步测算，编制项目可行性研究报告成本测算部分。4.5区域财务管理部：负责进行项目简报和可研阶段经济指标测算，编制项目可行性研究报告经济指标、投资收益部分。4.6区域人事行政部法律人员：参与项目初步谈判，提供法律意见。4.7区域主管领导：负责审核重要筛选地块、项目简报、项目可行性研究报告、标书。4.8集团投资管理中心：负责对项目简报进行审核，对区域投资发展部编写项目可行性研究报告进行指导，组织对项目可行性研究报告的研讨会，组织拍卖挂牌，组织进行二手项目的合同洽谈，参与二手项目的尽职调查，主持签定项目合同。4.9集团产品研发中心：负责指导区域设计管理部进行可研阶段的规划设计分析，参与项目可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.10集团成本管理中心：负责指导区域审算合约部进行可研阶段的成本测算，参与项目可行性研究报告研讨会。4.11集团营销策划中心：负责指导区域营销管理部进行可研阶段的初步产品定位，参与项目可行性研究报告研讨会。4.12集团财务资金中心：负责指导区域财务管理部进行可研阶段的经济指标分析，参与项目

4、可行性研究报告研讨会，参与二手项目的尽职调查。4.13集团法务审计中心：负责组织进行二手项目的尽职调查，并编写尽职调查报告。4.14集团主管副总：负责审批项目简报，决策是否进入可研阶段；参与拍卖挂牌。4.15集团总裁：负责审批项目可行性研究报告，决策是否进入下一阶段；负责签署合同。4.16投资决策委员会：负责决策最终拿地或收购二手项目。工作程序活动步骤及说明负责部门/输出负责人1提供信息1.1信息来源可能是政府、中介、项目拥有者土地信息2筛选信息2.1收集项目信息；针对具体项目收集市场信息，形成投资发展部基本信息单基本信息单信息跟踪单2.2对收集的信息进行分析整理，确定有价值的目标项结案单目，填写信息跟踪单地块选择意2.3分析各可能项目开发前景，分析公司内部资源，选向择适合公司的意向项目2.4项目跟踪结束时填写结案单3审核3.1区域主管领导对提交的意向项目进行审批区域主管领导审批意见4了解背景信4.1如果是一手项目组织相关部门进行地块实地勘察、区域投资发展项目背景资息市场考察和交易案例收集等部料活动步骤及说明4.2如果是二手项目组织实地考察，了解项目背景信息、卖家公司状况、项目证照状况

5、等5编制项目简5.1进行初步产品定位报5.2提供初步规划要点5.3组织进行地块初步成本测算5.4项目经济性指标初步分析6审核6.1区域主管领导进行审核6.2集团投资管理中心进行审核6.3集团主管副总进行审批负责部门/输出负责人营销管理部项目简报设计管理部审算合约部财务管理部区域主管领导审批意见投资管理中心集团主管副总7进行可行性7.1制定可行性研究计划投资发展部项目可行性研究7.2在集团总部的指导下营销管理部进行进一步的产营销管理部研究报告品定位和市场分析审算合约部7.3在集团总部的指导下设计管理部继续深化项目初设计管理部步规划设计财务管理部7.4在集团总部的指导下审算合约部组织进行全面的投资管理中心成本测算营销策划中心7.5在集团总部的指导下财务管理部继续深化项目经成本管理中心济指标分析产品研发中心7.6汇总编制项目可行性研究报告财务资金中心8审核8.1由区域主管领导对项目可行性研究报告进行初区域主管领导审核意见步审核9组织项目可9.1投资管理中心组织相关部门进行研讨，综合形成研投资管理中心研讨意见行性研讨会讨意见集团主管副总审批意见9.2提交集团主管副总审核集团总裁9.3提交集团总

6、裁审批10总结谈判要10.1投资管理中心根据研讨会总结谈判要点投资管理中心谈判要点点10.2集团主管副总进行审核10.3集团总裁进行审批活动步骤及说明进行沟通11.1就项目情况进行初步沟通，了解相关信息（一手项目）制作标书12.1投资发展部组织进行标书制作（招投标项12.2相关部门参与标书制作目）13审核13.1区域主管领导对标书进行初步审核13.2由集团投资管理中心组织相关部门对标书进行审核，形成审核意见13.3报投资决策委员会审批14投标14.1将经过审核的标书递交给招标机构14.2如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束15制作参与拍15.1投资发展部根据与政府等土地出售机构的初步沟挂策略（拍通，拟订相应的参与拍挂策略建议挂项目）15.2将建议提交集团投资管理中心16组织参加拍16.1根据投资发展部提交的策略建议，拟订参加拍卖挂卖挂牌牌方案（包括竞价策略、成交价范围等）16.2投资管理中心组织参加拍卖挂牌，集团主管副总参加负责部门/输出负责人投资发展部沟通记录投资发展部标书区域主管领导审批意见投资管理中心投资决策委员会投资发展部投标结果投资发展部参与拍挂策略建议投资管理中心拍卖挂牌中集团主管副总标结果16.3如果中标，进入签定合同环节，如果未中标，该流程结束17进行合同洽17.1根据总结的谈判要点，拟订谈判策略投资管理中心谈判记录谈（二手项17.2与卖方就价格、合作方式、付款方式、税费等实质法务审计中心目）性内容进行谈判集团主管副总17.3确定合同草案18进行尽职调18.1法务审计中心主持、投资管理中心配合进行尽职调法务审计中心尽职调查报查查，法务审计中心就卖方状况、项目的抵押、担保、投资管理中心告活动步骤及说明权属及纠纷等方面进行查证18.2财务资金中心就卖方经济等方面进行调查18.3产品研发中心就项目的设计、定位等进行评估19审核19.1投资管理中心就谈判结果与尽职调查报告进行初步审核19.2投资决策委员会在投资管理中心审核意见基础上，进行决策19.3如果审核通过进入签定合同环节，如果不通过则放弃20签定合同20.1由投资管理中心草拟合同文本20.2由成本管理中心、法务审计中心对合同文本进行审核20.3就经过审核合同文本与卖方或拍卖机构进行协商20.4修订形成正式合同文本20.5由集团总裁与对方签署合同21获取土地使21.1进入土地获取作业指引

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